Thị trường BĐS 2016: Có dấu hiệu chững lại, “lệch pha” và tiềm ẩn nhiều rủi ro

Đó là nhận định của Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) trong bản báo cáo về tình hình thị trường BĐS năm 2016 và dự báo thị trường năm 2017.

Theo báo cáo, sau 3 năm thực hiện chính sách hỗ trợ của gói 30 ngàn tỷ đồng, đến hết tháng 11/2016, cả nước đã có hơn 56 ngàn người mua được nhà ở. Riêng tại TP.HCM đã có hơn 10 ngàn đối tượng được vay gói ưu đãi này với tổng số tiền được vay là hơn 7 ngàn tỷ đồng (hơn 10 ngàn cá nhân vay hơn 5,5 ngàn tỷ đồng và 8 chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội vay gần 1,5 ngàn tỷ đồng).  

Nhìn tổng quát kể từ cuối năm 2013 đến nay, thị trường BĐS phục hồi và tăng trưởng mang tính tích cực. Nguồn thu ngân sách từ thị trường BĐS gia tăng và chiếm tỷ trọng ngày càng lớn, trong đó có tiền sử dụng đất, ví dụ: TP.HCM đến ngày 10/11/2016, đã thu tiền sử dụng đất của 80 doanh nghiệp được 10 ngàn tỷ đồng, còn 40 doanh nghiệp chưa nộp gần 2 ngàn tỷ đồng tiền sử dụng đất. Các doanh nghiệp BĐS Việt Nam đang thống lĩnh và dẫn dắt thị trường. Nguồn vốn xã hội được huy động vào thị trường BĐS rất lớn và tăng mạnh trong những năm gần đây. Các quỹ đầu tư, các nhà đầu tư nước ngoài tăng cường đầu tư (vốn FDI) vào thị trường BĐS. Lượng kiều hối hàng năm rất lớn, khoảng 10-13 tỷ USD/năm, riêng TP.HCM có khả năng đạt được 5,7 tỷ USD trong năm 2016, trong đó có khoảng 21% đầu tư vào thị trường BĐS.

Tăng trưởng tín dụng đến hết tháng 11/2016, cả nước đạt khoảng 14,57%; Dư nợ tín dụng trên địa bàn Thành phố đạt gần 1,4 triệu tỷ đồng, tăng trưởng khoảng 16,4%, trong đó tín dụng vào thị trường BĐS Thành phố khoảng 150 ngàn tỷ đồng, chiếm khoảng 10,6%, tăng 14,2% so với năm 2015, nợ xấu BĐS chỉ chiếm khoảng 2,6%;

Thị trường BĐS TP.HCM năm 2016 đã có thêm trên 30 ngàn sản phẩm nhà ở. Chỉ riêng Sở Xây dựng đã xác nhận đủ điều kiện huy động vốn cho 57 dự án nhà ở hình thành trong tương lai với hơn 29 ngàn căn nhà, gồm có 27,8 ngàn căn hộ và 1,2 ngàn nhà thấp tầng. Trong đó, có 5,6 ngàn căn hộ thuộc phân khúc cao cấp, chiếm tỷ lệ 20,3%; có 16,7 ngàn căn hộ thuộc phân khúc trung cấp, chiếm tỷ lệ 60,3% và 5,4 ngàn căn hộ thuộc phân khúc bình dân, chiếm tỷ lệ 21,6%. Kết quả hoạt động của thị trường BĐS TP.HCM năm 2016 đã cho thấy phân khúc nhà ở vừa túi tiền chiếm tỷ lệ 79,7% đang là phân khúc chủ đạo của thị trường.

Tuy nhiên năm 2016 cũng cho thấy thị trường BĐS đã có dấu hiệu chững lại và tiềm ẩn những yếu tố rủi ro, như đã có hiện tượng lệch pha cung - cầu, chủ yếu lệch về phân khúc BĐS cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng mà thiếu đi sản phẩm nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, đặc biệt thiếu nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ; Nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng và nguồn vốn xã hội đổ vào thị trường BĐS rất lớn, có xu hướng lệch về một số doanh nghiệp lớn; Thị trường đã có sự gia tăng nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp...

Bên cạnh đó, hệ thống pháp luật, cơ chế, chính sách điều chỉnh thị trường BĐS vẫn chưa thực sự hoàn thiện để tạo hành lang pháp lý thực sự thông thoáng, minh bạch, bình đẳng; Thủ tục hành chính, con người hành chính vẫn là lực cản rất lớn cho sự phát triển; Chưa có đủ nguồn nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, nhà ở cho thuê giá rẻ để giải quyết nhu cầu cấp bách của người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư; Vẫn có dự án chưa đủ điều kiện sử dụng, chưa có hệ thống phòng cháy, chữa cháy, chưa đảm bảo an toàn nhưng đã bàn giao cho người mua nhà; nhiều trường hợp người mua nhà nhiều năm vẫn chưa được chủ đầu tư làm "sổ đỏ"; Nhiều trường hợp chủ đầu tư đem thế chấp căn hộ đã bán cho người tiêu dùng.

Dự báo thi trường BĐS trong năm 2017, Hiệp hội BĐS Thành phố nhận định sẽ vẫn còn nằm trong chu kỳ tăng trưởng, nhưng có thể sẽ tiếp tục xu thế chững lại như năm 2016. Sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc thị trường BĐS có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp (Điển hình là Tập đoàn Vingroup vừa công bố kế hoạch phát triển 200.000 - 300.000 căn nhà có giá từ 700 triệu đến 1 tỷ đồng/căn trong 5 năm tới...).

Nhìn nhận về việc có hay không xảy ra tình trạng "bong bóng" BĐS trong năm 2017, Hiệp Hội BĐS Thành phố cho rằng khó có thể xảy ra, do "bong bóng" BĐS chỉ xảy ra khi có các yếu tố như: Khi nền kinh tế phát triển nóng do các doanh nhân và người dân cũng sẽ dễ kiếm tiền, từ đó sẽ chuyển qua đầu tư BĐS, hoặc mua BĐS làm tài sản để dành; Khi Nhà nước buông lỏng chính sách tín dụng, các ngân hàng hạ chuẩn, dễ dãi cho vay tín dụng và thiếu kiểm soát sử dụng vốn vay là điều kiện trực tiếp dẫn đến "bong bóng" BĐS; Khi có sự phát triển lệch pha cung - cầu trên thị trường BSSD, chủ yếu là phát triển nóng ở phân khúc cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng; Khi có sự gia tăng rất lớn các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, tạo được sóng và lướt sóng kiếm lợi rất nhanh cũng là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến "bong bóng".

Tuy nhiên hiện nay những yếu tố trên vẫn đang trong tầm kiểm soát, nền kinh tế nước ta hiện vẫn đang trong giai đoạn phục hồi và tăng trưởng chậm, chưa có biểu hiện phát triển nóng; Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện chính sách tín dụng thận trọng, chặt chẽ, linh hoạt, không có hiện tượng buông lỏng tín dụng; Có tình trạng gia tăng các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, nhưng tỷ lệ mới ở mức trên dưới 50% trong phân khúc cao cấp... nên chưa đủ điều kiện dẫn đến "bong bóng".

Để thị trường BĐS phát triển ngày càng minh bạch, bền vững hơn, Hiệp hội BĐS Thành phố cho rằng, yêu cầu đặt ra hiên nay là Nhà nước cần điều chỉnh chính sách, cơ chế để điều tiết thị trường; Doanh nghiệp cần tái cấu trúc đầu tư, tái cơ cấu dự án để điều chỉnh sản phẩm BĐS sang các phân khúc thị trường nhà ở có giá vừa túi tiền đang có nhu cầu thực và có tính thanh khoản cao...