Thị trường bất động sản Việt Nam: Thời cơ cho vốn ngoại

Dòng vốn ngoại hào hứng

Ngay từ đầu năm 2023, thị trường M&A dự án đã cho thấy tín hiệu tích cực với một số thương vụ đình đám, trong đó bóng dáng khối ngoại cũng trở nên rõ nét hơn. Có thể gọi tên một số thương vụ chuyển nhượng dự án nổi bật như Novaland hoán đổi số cổ phần trị giá 1.000 tỷ đồng tại 2 công ty thành viên cho đối tác Dallas Vietnam Gamma Ltd.

Trước đó, Novaland đã phát hành thành công trái phiếu chuyển đổi và trái phiếu kèm chứng quyền cho nhà đầu tư nước ngoài. Trong đó, Dallas Vietnam Gamma Ltd đã mua 4.435 trái phiếu chuyển đổi và 185 trái phiếu kèm chứng quyền với tổng giá trị 4.620 tỷ đồng.

Hay như CapitaLand Development, thành viên Tập đoàn CapitaLand (Singapore) đàm phán mua một phần tài sản trị giá khoảng 1,5 tỷ USD, tương đương hơn 36.000 tỷ đồng, từ Công ty cổ phần Vinhomes, cụ thể là một phần dự án Ocean Park 3 của nhà phát triển dự án hàng đầu Việt Nam này.

Ngoài ra, CapitaLand Development còn tham gia hợp tác với Becamex IDC làm dự án nhà ở quy mô lớn ở Bình Dương. Tổng giá trị phát triển dự án khoảng 18.330 tỷ đồng trên diện tích 18,9 ha, với khoảng 3.700 căn hộ và nhà ở, dự kiến hoàn thiện vào năm 2027.

Một thương vụ trị giá 716 triệu USD cho lô đất 8 ha cũng được CapitaLand Development thực hiện để triển khai dự án quy mô hơn 1.100 căn hộ, dự kiến khởi công năm 2024 và đưa vào khai thác từ năm 2027.

Theo các thành viên thị trường, bối cảnh hiện tại là cơ hội để các nhà đầu tư nước ngoài thâm nhập sâu hơn vào thị trường bất động sản nội địa.

Báo cáo mới nhất về triển vọng dòng vốn ngoại của Colliers cho hay, thị trường bất động sản nhà ở duy trì sức hấp dẫn đối với dòng tiền đầu tư nước ngoài đổ vào Việt Nam. Với bối cảnh dòng vốn chưa khơi thông và tín dụng hạn chế trong nước, đây là thời điểm thích hợp để các quỹ hưu trí, quỹ vốn bảo hiểm hay quỹ tài sản có chủ quyền từ châu Âu, Bắc Mỹ và châu Á - Thái Bình Dương tiếp cận các dự án bất động sản nhà ở tại Việt Nam.

Theo dữ liệu của Colliers, thị trường bất động sản Việt Nam được đánh giá là một trong những thị trường hấp dẫn nhất khu vực và các quỹ nước ngoài đã hoạt động tích cực tại Việt Nam nhiều năm qua.

Chẳng hạn, Temasek Holdings và GIC (Singapore) đã và đang đầu tư vào nhiều dự án bất động sản từ nhà ở đến mặt bằng bán lẻ và cao ốc văn phòng. Một quỹ đáng chú ý khác là Quỹ Hưu trí Chính phủ Na Uy đã đầu tư vào 9 công ty bất động sản tại Việt Nam với các dự án bất động sản nhà ở và công nghiệp.

Mới nhất, quỹ logistics GLP Vietnam Development Partners I (GLP VDP I) được thành lập với số vốn đầu tư 1,1 tỷ USD. Quỹ này nhận được cam kết của các nhà đầu tư từ châu Á, châu Âu, Bắc Mỹ và Trung Đông đại diện cho các quỹ hưu trí, quỹ tài sản có chủ quyền và các công ty bảo hiểm.

Cơ hội cho các quỹ

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho biết, mức độ tiếp xúc thị trường châu Á của các quỹ từ châu Âu và châu Mỹ còn khá thấp. Thế nhưng, đà giảm tốc tăng trưởng kinh tế ở Hoa kỳ và châu Âu đã khiến nhiều quỹ của châu Âu hay Bắc Mỹ nỗ lực gia tăng sự hiện diện ở các thị trường châu Á, bao gồm cả Việt Nam - nơi họ nhìn thấy cơ hội để phân bổ một lượng vốn lớn. Nhìn chung, Việt Nam có tiềm năng tích cực để đầu tư bất động sản, với nền chính trị - kinh tế - xã hội ổn định và nhu cầu luôn lớn ở hầu hết các phân khúc, sản phẩm.

Còn theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam cũng trong tình trạng ảm đạm tương tự như nhiều quốc gia khác trên thế giới khi dòng tiền đầu tư bị suy giảm. Tuy nhiên, Cushman & Wakefield Việt Nam nhận thấy Việt Nam có sức chống chịu tốt hơn. Trái ngược với xu hướng thế giới, tỷ giá và lãi suất trong nước không có nhiều biến động, ngược lại có xu hướng giảm nhẹ dần vào năm 2023 nhờ vào các chính sách hiệu quả và kịp thời của Chính phủ trong những tháng cuối năm 2022: Có 2 phiên điều chỉnh tỷ giá, 4 lần giảm giá bán USD tại Sở Giao dịch Ngân hàng Nhà nước giúp giảm áp lực tỷ giá, bơm thanh khoản vào hệ thống và ổn định mặt bằng lãi suất; chốt tỷ giá mua vào USD; nới hạn mức tín dụng; chỉ đạo mức lãi suất huy động và bắt đầu giảm dần lãi suất cho vay…

“Mặc dù chúng tôi nhận thấy một số áp lực từ những ‘cơn gió ngược’ đã xuất hiện, bao gồm áp lực lạm phát tăng và tình trạng thiếu đơn hàng sản xuất, nhưng giá trị giao dịch các thương vụ M&A chính thức công bố rộng rãi trong năm 2022 ước đạt gần 2 tỷ USD. Trong đó, một tỷ lệ lớn giao dịch diễn ra tại các khu vực kinh tế trọng điểm như TP.HCM, Hà Nội, Bình Dương và Đồng Nai, bao gồm các phân khúc sản phẩm như văn phòng, khu công nghiệp, nhà ở và khách sạn”, bà Trang Bùi nói, đồng thời đánh giá, hiện tại, thị trường bất động sản Việt Nam có khả năng phục hồi nhanh hơn so với các giai đoạn suy thoái trước đây và vẫn là một trong những thị trường tiềm năng nhất trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương.

Dữ liệu từ Cushman & Wakefield cho thấy, trong năm qua, dù thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn, nhưng bất động sản khu công nghiệp vẫn là điểm sáng khi dẫn đầu giá trị chuyển nhượng các thương vụ M&A, chiếm hơn 40% trong các loại tài sản và sự tích cực được đánh giá tiếp tục duy trì trong năm 2023, cho dù thách thức xuất hiện nhiều hơn.

Theo bà Trang Bùi, nền kinh tế Việt Nam đang trong quá trình công nghiệp hóa, nên xu hướng phát triển bất động sản khu công nghiệp là tất yếu. Ngoài ra, đặc điểm của thị trường bất động sản là chịu sự chi phối lớn bởi yếu tố nguồn vốn, trong khi xu hướng dịch chuyển sản xuất khỏi thị trường Trung Quốc sang các nước khác ngày một rõ nét và Việt Nam là một điểm đến ưa thích. Điều này tạo thêm động lực để bất động sản khu công nghiệp phát triển mạnh mẽ hơn.

Ở góc nhìn khác, ông David Jackson cho biết, sự minh bạch, hồ sơ dự án thành công (proven tracked records), thủ tục pháp lý, giá trị tài sản, tính thanh khoản và lợi nhuận dài hạn là những tiêu chí các nhà quản lý quỹ ngoại đang tìm kiếm. Một mặt muốn mở rộng sự hiện diện tại thị trường bất động sản Việt Nam, nhưng mặt khác, các quỹ này rất thận trọng do dấu hiệu bất ổn kinh tế thế giới ngày càng rõ và họ cũng không vội khi thị trường đang có ít bên mua.

Link bài gốc