Thị trường… “dậy sóng”
Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng VARs IRE cho hay: Quý III năm 2024, thị trường nhà ở tiếp tục ghi nhận nguồn cung đạt mức 22.412 sản phẩm được chào bán trên thị trường, với khoảng 14.750 sản phẩm mở bán mới, giảm 25% so với quý trước, nhưng đã tăng 60% so với cùng kỳ năm 2023. Mặc dù có sự sụt giảm về số lượng theo thống kê, nhưng nguồn cung quý III vẫn cho thấy sự tăng trưởng khi xuất hiện một số dự án mới, đặc biệt có sự góp mặt của dự án quy mô lớn bắt đầu triển khai chạy rumor thị trường, giúp thị trường trở nên “náo nhiệt” hơn.
Trong 9 tháng đầu năm 2024, thị trường đã ghi nhận 38.797 sản phẩm mới được chào bán. Nguồn cung vẫn ghi nhận sự phân hóa mạnh. Theo đó, 70% nguồn cung mới đến từ phân khúc căn hộ chung cư. Trong đó, các sản phẩm có giá bán trên 50 triệu đồng/m2 trở lên chiếm phần áp đảo. Thị trường gần như vắng bóng hoàn toàn căn hộ chung cư thương mại giá bình dân. Về khu vực, miền Bắc dẫn đầu nguồn cung mới với 46%, theo sau là miền Trung với 29% và miền Nam là 25%.
Dữ liệu nghiên cứu của VARS cũng cho thấy, mặc dù nguồn cung chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, toàn thị trường ghi nhận khoảng 10.400 giao dịch thành công trong quý III, tương đương với tỷ lệ hấp thụ đạt 51%. Điều này phản ánh sự quan tâm của thị trường đối với các sản phẩm BĐS mới, mặc dù phần lớn nguồn cung mới được hoàn thiện với tiêu chuẩn cao và chi phí đầu tư, đặc biệt là chi phí liên quan đến đất đai đang gia tăng.
Lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ lần lượt giảm 25% và một điểm phần trăm so với quý trước nhưng tăng lần lượt 80% và 28 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2023. Trong đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư vẫn “áp đảo”, chiếm 71% tổng lượng giao dịch nhà ở trong quý III, với các dự án căn hộ chung mới ghi nhận tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 75%. Thậm chí, các dự án căn hộ tại Hà Nội còn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lên tới 90% ngay sau thời gian ngắn mở bán.
Tính chung 9 tháng đầu năm 2024, thị trường ghi nhận 30.589 giao dịch thành công, gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm 2023. Nhiều dự án mới ra mắt vào cuối tháng 9, bắt đầu nhận booking giữ chỗ cũng ghi nhận lượng quan tâm và xuống tiền cọc “khủng”.
Về giá bán, mặt bằng giá nhà ở tiếp tục “neo” ở mức cao, trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, nhất là tại phân khúc căn hộ. Bởi tình trạng mất cân đối cung - cầu đang ngày càng nghiêm trọng do nguồn cung dù đã được cải thiện nhưng vẫn rất khó đáp ứng đủ nhu cầu. Bên cạnh đó, phần lớn nguồn cung mới tiếp tục được hoàn thiện ở mức tiêu chuẩn cao với chi phí đầu tư, nhất là chi phí liên quan đến đất đai tăng cao.
Cụ thể, trong quý III, mặt bằng giá sơ cấp tại Hà Nội tiếp tục tăng cao và chưa có dấu hiệu dừng lại, trong khi nguồn cung đã và đang dần được cải thiện. Các dự án mới, từ sản phẩm thấp tầng đến cao tầng, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang vẫn nhận được sự quan tâm mạnh mẽ từ thị trường. Điều này đã tạo ra động lực dẫn dắt mặt bằng giá căn hộ thứ cấp giữ ở mức cao, mặc dù thanh khoản đã dần ổn định sau giai đoạn tăng trưởng “nóng”.
Triển vọng tốt đẹp!
Trên cơ sở những kết quả ghi nhận được từ quý III, VARS dự báo, nếu các yếu tố như chính sách pháp lý, tài chính và đầu tư công tiếp tục được cải thiện, thị trường khả năng sẽ tiếp tục “tăng nhiệt” trong giai đoạn cuối năm khi hành lang pháp lý mới chính thức đi vào cuộc sống, khi các chủ đầu tư tiếp tục đẩy mạnh triển khai dự án... Đặc biệt, nguồn cung nhà ở sẽ tiếp tục được thúc đẩy, tạo động lực dẫn dắt cho thị trường, thông qua hoạt động M&A theo hướng “góp gạo thổi cơm chung”.
Một nhấn mạnh quan trọng được đề cập trong báo cáo là việc Nhà nước sẽ tiếp tục tăng cường giám sát và điều tiết thị trường, bảo đảm sự ổn định và phát triển đúng hướng. Đồng thời, xu hướng BĐS xanh đang nổi lên, được kỳ vọng sẽ dẫn dắt thị trường trong chu kỳ mới. Các phân khúc sẽ tiếp tục ghi nhận sự phục hồi: Căn hộ cao cấp tiếp tục dẫn dắt thị trường, biệt thự, liền kề trở nên sôi động, đất nền pháp lý sạch thu hút nhà đầu tư và nhà ở xã hội sẽ có thêm cơ hội nhờ vào các quy định mới…
Dấu hiệu “tăng nhiệt” của thị trường khiến các nhà đầu tư BĐS nhấp nhổm, chuẩn bị đón sóng. Công ty CP Tập đoàn Won Group được thành lập năm 2020 bởi đội ngũ lãnh đạo có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực BĐS. Won Group tập trung phát triển 3 lĩnh vực chính là: Môi giới - Tư vấn phát triển và Đầu tư BĐS. Được thành lập vào giai đoạn khó khăn của thị trường, đến nay, sau 4 năm, công ty đã có những thành công và dấu ấn nhất định trên thị trường ở cả 3 lĩnh vực trên. Đặc biệt, nhờ vượt qua giai đoạn thị trường khủng hoảng vào năm 2022 - 2023, Won Group có sức bật mạnh mẽ để chinh phục các mục tiêu tiếp theo.
Ông Hoàng Quốc Việt - Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Won Group nhận định: “Chúng tôi cho rằng giai đoạn khó khăn nhất của thị trường BĐS đã đi qua. Thị trường đang dần hấp thụ trở lại các sản phẩm. Theo ghi nhận, lượng giao dịch đã được cải thiện ở một số phân khúc, phần lớn là các sản phẩm gắn với nhu cầu thực. Thời điểm hiện tại là cơ hội để các chủ đầu tư tái khởi động và đẩy mạnh triển khai các dự án, chuẩn bị cho chu kỳ BĐS mới. Doanh nghiệp chúng tôi cũng đã và đang có những sự chuẩn bị đầy đủ về nhân lực, sản phẩm và tài chính. Các chính sách, chương trình sẽ có sự điều chỉnh ở từng giai đoạn và từng sản phẩm nhất định. Mục tiêu cuối cùng mà chúng tôi hướng đến chính là sự phù hợp với nhu cầu thị trường cũng như mang đến sự hài lòng cho đối tác và khách hàng”.
Chia sẻ về diễn biến và triển vọng của thị trường BĐS chung cư Hà Nội năm 2024, ông Michael Piro - Tổng Giám đốc Indochina Capital nhận định: Yếu tố đầu tiên là nguồn cung khan hiếm đã đẩy giá cả tăng mạnh. Nguồn cung và nhu cầu kết hợp dẫn tới hoạt động thị trường và mặt bằng giá cả. Việc mặt bằng lãi suất duy trì mức thấp, cộng với nguồn cung giảm đã khiến giá chung cư tăng mạnh. Một yếu tố khác thúc đẩy thị trường địa ốc là mặt bằng lãi suất thấp. Thị trường BĐS đang trong giai đoạn mà lãi suất gần như ở mức thấp nhất lịch sử. Các khoản vay mua nhà cũng hấp dẫn khi người dân có thể vay 80% giá trị căn hộ, thời hạn từ 30 - 35 năm. Lãi suất 6% cố định trong năm đầu tiên, cố định 6 - 7% trong 2 năm đầu và thả nổi trong các năm tiếp theo với mức ưu đãi.
Ông Michael Piro cũng cho rằng, thị trường còn được kỳ vọng thúc đẩy bởi xu hướng mua nhà ở thực. Trước đây có hiện tượng những người bán hàng nhỏ lẻ, lái xe… có thể xuống tiền đặt cọc mua nhà, là thời điểm thị trường có hoạt động đầu cơ tăng mạnh, thị trường biến động lớn khi có những pha tăng mạnh/giảm nhanh. Còn hiện tại, cầu mua nhà đến từ những người dân muốn ở thực. Đây là yếu tố quan trọng đảm bảo sự bền vững của thị trường tương đối ổn định.