Sốt đất hạ nhiệt
Đất nền là phân khúc giá tăng mạnh nhất những năm qua. Ngay cả khi dịch bệnh xảy ra, loại hình này vẫn tăng đều đặn mức trung bình từ 20-30%/năm. Trong khi, ở những vị trí đẹp, giá có thể bật tăng 40-50%/năm. Đây cũng là phân khúc gây sốt "điên đảo" trên thị trường địa ốc vừa qua, từ thành phố, nông thôn đến vùng cao – miền núi. Cơn sốt này kéo dài từ cuối năm 2020 đến đầu năm 2022, và chỉ thực sự hạ nhiệt trong khoảng thời gian gần đây.
Còn nhớ, đầu năm 2021, sốt đất lan rộng diễn ra từ bắc vào Nam. Đây được xem là cơn sốt có nhiệt độ lớn nhất khi diễn ra tại nhiều khu vực trên cả nước. Giá đất thời điểm đó tăng chóng mặt, có nơi tăng 50-60% trong khoảng thời gian ngắn.
Hội Môi giới BĐS Việt Nam từng chỉ ra, đất đai sôi sục khắp nơi, giá tăng chóng mặt, trung bình tăng 10% sau mỗi tháng. Cục bộ một số nơi tăng mạnh hơn, điển hình nhất là các vùng ven Hà Nội như Quốc Oai (tăng 20%), Ba Vì (45%); Hòa Bình (46%); Bắc Ninh (20%); Hưng Yên (26%)...
Những địa phương được điểm tên trong cơn sốt đất đầu năm 2022 có thể kể đến như Khánh Hoà, Nghệ An, Hà Tĩnh, Sóc Trăng….Thậm chí, ở những vùng cao như Kon Tum, Đắc Lắc…ít được nhắc đến giá đất cũng sôi "sùng sục", tăng liên tục trong khoảng thời gian ngắn. Dân có đất liên tục bán ra cả vài ha đến hàng chục ha cho nhà đầu tư "tay to".
Tuy nhiên, theo các chuyên gia trong ngành, các cơn sốt đất này đa phần chỉ là "ảo" do các nhóm đầu cơ liên kết để "thổi giá" nhằm tạo dư địa để khi thị trường nóng lên sẽ tung hàng rồi hưởng lợi.
Đến hiện tại, thị trường đất nền nhìn chung đã "hạ nhiệt". Không còn cảnh mua bán, sang nhượng liên tục diễn ra ở các địa phương như cách đây 1-2 tháng trước.
Có thể thấy, để đảm bảo thị trường BĐS phát triển lành mạnh, thời gian gần đây, các động thái từ Ngân hàng nhà nước nhằm "phanh" hoạt động vay vốn đầu cơ BĐS. Cùng với đó, chính sách thuế áp giá cao theo giá thị trường; siết phân lô tách thửa…. đã khiến thị trường BĐS nhìn chung giảm tốc so với trước đây.
Cùng với động thái "siết" từ phía trên, các địa phương như Vĩnh Phúc, Phú Thọ, Hòa Bình, Hà Nội, Lâm Đồng, Khánh Hoà, Đắc Lắc… đã nhanh chóng thực hiện việc công khai, minh bạch các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất trên địa bàn. Thậm chí, nhiều tỉnh thành ra văn bản dừng các hoạt động phân lô, bán đất nền, đồng thời tăng cường hoạt động thanh, kiểm tra với hiện tượng bán nhà "hai giá".
Khi trải qua nhiều cơn sốt đất liên tục khiến nhà đầu tư phải thận trọng hơn trong việc ra quyết định rót vốn. Tất cả động thái này đã phần nào có tác động, thị trường BĐS nhiều địa phương bắt đầu hạ nhiệt và dần ổn định trở lại.
Báo cáo thị trường tháng 4/2022 của batdongsan.com chỉ ra, mức độ quan tâm đến đất bán trên cả nước giảm 18% so với tháng liền trước và giảm 8% so với cùng kỳ năm 2021.
Thị trường khó đoán định
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, các cơ quan quản lý nhà nước và chính quyền địa phương đã và đang siết chặt quản lý và tăng cường xử lý những hành vi chuyển nhượng trái phép, tung tin thất thiệt, đầu cơ thổi giá; từ đó khiến tình trạng tăng giá đất, đặc biệt là những diện tích đất nông nghiệp, đất rừng được phân lô, bán nền chững lại, có xu hướng giảm vì không có giao dịch.
Theo ông Đính, cơn sốt đất nền đã gây hệ luỵ rất lớn cho cả các nhà đầu tư và thị trường bất động sản như tạo một mặt bằng giá mới, gây khó khăn cho các doanh nghiệp khi đầu tư tại các địa phương, đồng thời khiến giá nhà ở tăng cao gây khó khăn về chỗ ở, đặc biệt là các đối tượng có thu nhập thấp.
Vị chuyên gia này cho rằng, việc siết phân lô tách thửa là điều cần thiết để giảm cơn "khát" đất nền của giới đầu cơ, đồng thời giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn, tránh tình trạng sốt ảo. Tuy nhiên về lâu dài, các cơ quan chức năng cần có quy định cụ thể, rõ ràng với đất đai để ngăn chặn tình trạng "bong bóng" bất động sản.
Mặt khác, trong bối cảnh hiện tại, khi các ngân hàng đang đồng loạt tăng lãi suất không chỉ gây bất lợi cho các doanh nghiệp bất động sản mà nhà đầu tư cũng sẽ gặp khó khăn. Chưa kể trước đó đã xuất hiện nhiều tín hiệu không tốt từ thị trường chứng khoán, việc siết thanh tra dự án, siết thuế chuyển nhượng bất động sản khiến thị trường từ từ chững lại và rơi vào thời điểm khó khăn. Theo các chuyên gia, dù hiện tại, giá bất động sản nhiều nơi chưa giảm vì kỳ vọng của nhiều nhà đầu tư còn lớn, nhưng khi đứng trước tình trạng khó khăn chung, thị trường gặp khó, giá nhà đất khi đó buộc phải giảm.
Theo nhiều chuyên gia, giá đất sẽ hạ nhiệt vào cuối năm 2022 hoặc bước sang năm 2023. Đồng thời, trong bối cảnh các ngân hàng đồng loạt tăng lãi suất và siết tín dụng với bất động sản, điều này sẽ gây bất lợi cho doanh nghiệp địa ốc và nhà đầu tư.
Bên cạnh đó, các tín hiệu khó khăn từ thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, cùng với việc tăng cường thanh tra dự án, siết thuế chuyển nhượng nhà đất khiến thị trường bất động sản phải chững lại. Và theo quy luật tất yếu, khi thị trường gặp khó, nhà đầu tư thiếu vốn thì giá sẽ giảm. Tuy nhiên, các chuyên gia nhẩm tính, trước mắt giá kỳ vọng của nhà đầu tư còn lớn và còn khả năng gồng gánh nợ lãi tốt. Song thị trường vẫn khá đoán định, phụ thuộc vào nhiều yếu tố.
Từng chia sẻ tại một toạ đàm BĐS, ông Lê Văn Bình - Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất, Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN&MT) cho rằng, kể cả khi giá đất giảm thì cũng neo lại ở một mặt bằng giá mới. Do đó khi thu hồi mặt bằng quy hoạch để phát triển kinh tế xã hội, nhà nước phải bỏ ra lượng ngân sách lớn hơn vì người dân đòi hỏi phí bồi thường cao hơn. Đồng thời các nhà đầu tư cũng phải bỏ ra lượng tiền lớn hơn để đầu tư vì giá cho thuê đất tăng. Những điều đó làm cản trở sự phát triển kinh tế xã hội.
Chưa kể, đó là hệ lụy về mặt chính sách. Sau mỗi đợt "sốt" đất, cơ quan quản lý phải vào cuộc để tìm ra giải pháp, yêu cầu các địa phương có biện pháp để ổn định tình hình.