Thị trường bất động sản: Đầu cơ tràn lan, ngày càng lộ rõ

Giá đã vượt ngưỡng

Từ giữa quý I/2021, thị trường bất động sản đã chứng kiến sự phục hồi trở lại sau thời gian dài trầm lắng. Có nhiều yếu tố khiến thị trường bất động sản ấm lên, trong đó phải kể đến nút thắt trong chính sách được gỡ bỏ.

Nếu năm 2020 thị trường bất động sản bị chững lại do có rất nhiều luật chồng chéo (cao điểm nhất là giai đoạn 2019-2020), sang năm 2021 đã có những thuận lợi hơn về mặt thủ tục pháp lý.

Thêm vào đó, thị trường bất động sản nhận được xung lực mạnh mẽ từ dòng vốn ODA chảy vào Việt Nam dưới tác động của thương chiến Mỹ - Trung, sự cam kết mạnh mẽ về các hiệp định thương mại tự do (FTA) thế hệ mới của Việt Nam.

Đồng thời, không thể không đề cập đến yếu tố lãi suất giảm. Khi thị trường vàng có nhiều rủi ro, thị trường ngoại tệ quản lý chặt, không mang lại lãi suất, thị trường chứng khoán đang được tái cơ cấu, xu hướng dòng tiền đầu tư chảy vào bất động sản mạnh mẽ là xu thế có thể dự báo trước.

Dẫu vậy, xu hướng thị trường bất động sản năm 2021 không được xác định rõ ràng, bởi còn tùy thuộc vào rất nhiều giả thiết và biến động thực tế của thị trường.

Đặc biệt, từ giữa quý I hiện tượng sốt giá đất tại nhiều địa phương đã đem đến nhiều lo ngại cho giới đầu tư lẫn cơ quan quản lý, khi cho rằng nếu không kiểm soát đây sẽ là bong bóng bất động sản và có thể gây đổ vỡ thị trường. Những lo ngại này có cơ sở khi nghịch lý cung - cầu của thị trường bất động sản lộ rõ trong thời gian qua ở phân khúc nhà ở.

Nhận định về vấn đề này, một số chuyên gia cho rằng, nhu cầu về phân khúc căn hộ tại Hà Nội và TP HCM vẫn chiếm tỷ trọng lớn. Năm 2021 sẽ có 90.000-100.000 sản phẩm căn hộ được giao dịch tại 2 thành phố lớn này. 

Trong khi đó, đất nền sẽ khan hiếm dần vì các địa phương hạn chế phát triển dự án đất nền, chỉ còn chủ yếu ở những dự án đấu giá. Nhà ở xã hội vẫn có nhu cầu lớn, trong khi nhà ở tái định cư có nhu cầu sử dụng rất thấp từ nhiều năm nay.

Giá nhà đất tại các khu đô thị được đầu tư tốt, chất lượng tại Hà Nội và TP HCM sẽ tiếp tục tăng khoảng 5-10% so với năm 2020, tại các tỉnh thành khác tăng 5-7%. Giá căn hộ tại Hà Nội có thể giữ nguyên hoặc tăng nhẹ so với 2020. Tại TP HCM, về cuối năm có thể nguồn cung tăng mạnh, giới đầu tư F0 sẽ rút khỏi thị trường nhiều, nhà đầu cơ xả hàng mạnh.

Lúc này, giá có thể sẽ chững lại, thậm chí bị áp lực giảm giá, nhưng trong năm 2021 chưa xuất hiện giảm giá. Tuy nhiên, giá nhà đất thời điểm hiện tại đã vượt quá ngưỡng dự báo ban đầu.

Đơn cử, phân khúc nhà ở thu nhập thấp và trung bình, chỉ sau 2 năm giá đã tăng gần gấp đôi (trung bình từ khoảng 1 tỷ đồng/căn hộ hiện đã tăng lên hơn 2 tỷ đồng/căn hộ). 

Cũng cần nói thêm, bất động sản nhà ở cho người có thu nhập thấp vẫn là phân khúc có nhu cầu rất lớn, phản ánh đúng và thực chất nhất nhu cầu của thị trường, nhưng nhà đầu tư lại không mặn mà bỏ tiền vào vì lợi nhuận rất thấp.

Phân khúc này hiện tại đang cần rất nhiều vốn, nhưng hệ thống tài chính lại đổ tiền vào phân khúc này rất chậm. Chính vì thế, mức độ phát triển của phân khúc này tương đối thấp trong năm 2021. 

Hệ lụy của nền kinh tế “cạp đất”

Những làn sóng đầu cơ dẫn đến sốt giá đất không phải bây giờ mới xảy ra. Trong quá khứ thị trường bất động sản đã có những đổ vỡ dây chuyền mà hệ lụy của nó với nền kinh tế còn kéo dài nhiều năm sau đó (các giai đoạn 2000-2001, 2007-2008). Trong các cuộc đua đầu cơ và lướt sóng bất động sản đó, có không ít nhà đầu tư trở thành “cá mập” thị trường, bên cạnh nhiều nhà đầu tư khác lâm vào vỡ nợ.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam, dù hiện nay thị trường bất động sản có sự tăng giá nhưng hiện tượng giao dịch thật diễn ra không nhiều, chủ yếu là mua bán qua lại giữa các nhà đầu cơ với nhau. Nhiều giao dịch diễn ra tại các dự án được xác định là đầu tư ngắn hạn, chờ lên giá.

Những giao dịch kiểu này hiện được chào bán lại trên thị trường khá phổ biến nhưng ít thành công. Bởi lẽ giá mua lần đầu cao, khó được thị trường hấp thụ lại, kể cả những dự án được đánh giá chất lượng tốt cũng có tỷ lệ hấp thụ không cao. 

“Giá đất ở các địa phương bị đẩy tăng mạnh, nhiều nơi vượt ngưỡng giá trị thật của thị trường, thậm chí có đôi chút bong bóng. Nhìn vào thực tế thu nhập bình quân đầu người trong thời điểm dịch Covid-19, nhu cầu về nhà ở chắc chắn giảm. Biểu hiện là loại hình nhà để bán và nhà cho thuê đều có lượng hấp thụ giảm. Nên thời gian qua giá bất động sản tăng khá mạnh là rất vô lý, không phản ánh giá trị thật.

Dấu hiệu lệch pha cung - cầu đã khiến việc phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững nếu thị trường không được bình ổn, điều tiết và kiểm soát chặt chẽ” - ông Đính nhấn mạnh.

Bình luận về vấn đề này, GS. Đặng Hùng Võ, chuyên gia kinh tế, ví von tài chính ngân hàng là “anh em sinh đôi” với bất động sản, là tác nhân chính của “nền kinh tế bong bóng”. Nếu cái này sụp đổ cái kia cũng đổ vỡ theo, vì cả 2 đều không dựa trên nền tảng sản xuất hay xuất khẩu. bất động sản chỉ là đòn bẩy để kích thích phát triển kinh tế, tức có tác dụng gián tiếp, kích cầu cho sự phát triển.

Lịch sử phát triển của các nước giàu hoặc đã từng giàu trong vòng 300 năm gần đã chứng minh điều đó. Quy trình đi lên phổ biến của nền kinh tế các nước này là cách mạng công nghiệp, giao thông vận tải - thương mại dịch vụ (bao gồm cả ngoại thương và xâm lược thuộc địa để mở rộng thị trường) - tài chính, ngân hàng - công nghệ.

Những nước giàu mới nổi như Nhật Bản, Trung Quốc, Hàn Quốc đi lên nhờ lắp ráp, gia công, chế biến cho các nước tư bản phương Tây, rồi dựa vào nền tảng đó để học tập rồi quay sang nghiên cứu, phát triển công nghiệp ô tô, điện tử, cơ khí để xuất khẩu.

“Không hề có phát triển bất động sản trong quy trình đó. Các tỷ phú ở các quốc gia này cũng hiếm khi giàu lên từ món lợi chênh lệch địa tô khi thu hồi đất giá rẻ của người dân rồi đầu tư xây dựng và bán với giá cao gấp vài chục lần, hay đầu cơ lướt sóng bất động sản. Và, một nền kinh tế sẽ ra sao nếu lệ thuộc quá nhiều vào thị trường bất động sản, mà nói một cách dân dã là “cạp đất”? Hiển nhiên, đó sẽ là nguy cơ nhiều hơn là cơ hội để đầu tư” - GS. Võ bày tỏ.

Link bài gốc