Tăng giá đất: Người mua nhà ở thiệt thòi

Cục Thuế TP HCM vừa kiến nghị tăng giá đất do UBND TP ban hành lên gấp 2 lần để tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và lệ phí trước bạ trong chuyển đổi quyền sử dụng đất. Các chuyên gia cho rằng thực tế, giá đất trên thị trường thời gian qua đã tăng nhiều, việc điều chỉnh tăng giá cũng hợp lý. Tuy nhiên, cần phải thực hiện sao cho không tăng gánh nặng cho người đóng thuế.

Cần tính toán hợp lý

Theo Cục Thuế TP HCM, giá trị mua bán nhà đất bình quân trên thị trường hiện cao gấp 4-6 lần so với giá nhà, đất do UBND TP quy định. Nhiều trường hợp kê khai giá chuyển nhượng nhà đất quá thấp, thậm chí có nhiều hợp đồng chuyển nhượng nhà đất kê khai giá mua bán thấp hơn mức quy định. Do đó, Cục Thuế kiến nghị UBND TP HCM tăng giá đất để tăng số thu thuế TNCN, phí về giao dịch nhà đất tại TP hơn 2.000 tỉ đồng/năm.

Thực tế cho thấy khi người dân kê khai giá trị chuyển nhượng nhà đất quá thấp thì ngành thuế lấy giá đất do nhà nước quy định cộng với giá trị hình thành tài sản trên đất đó để xác định giá trị chuyển nhượng, làm cơ sở tính thuế, lệ phí trước bạ. Theo đó, hầu hết người bán căn nhà thứ 2 trở lên nộp thuế TNCN 2% (riêng người bán chỉ có căn nhà duy nhất không nộp thuế TNCN). Còn người mua nhà đất nộp lệ phí trước bạ 0,5%.

Như vậy, khi giá đất do nhà nước quy định tăng thì giá trị chuyển nhượng tăng, kéo số thuế TNCN đối với người bán căn nhà thứ 2 tăng, đồng thời người mua nhà cũng bị tăng thêm lệ phí trước bạ. Đơn cử, nhà nước hiện áp giá 100 triệu đồng/m2 đối với đất mặt tiền đường Nguyễn Văn Trỗi, quận Phú Nhuận, TP HCM. 

Theo đó, người mua nhà nộp lệ phí trước bạ 500.000 đồng/m2 (0,5%). Nhưng trong thời gian tới, nếu được điều chỉnh, giá đất trên con đường này sẽ tăng lên 200 triệu đồng, tức lệ phí trước bạ sẽ tăng 1 triệu đồng/m2.

Theo ông Lê Văn Thông (quận Tân Bình, TP HCM), người chuyên mua bán nhà đất, khi giá đất của nhà nước tăng làm tăng thêm thuế TNCN thì người kinh doanh chuyển chi phí này vào giá bán, cộng với lệ phí trước bạ tăng làm cho giá bất động sản tăng lên. Vì thế, người mua nhà để ở sẽ bị ảnh hưởng rất lớn.

Luật sư - tiến sĩ Bùi Quang Tín (Trường Đại học Ngân hàng TP HCM) cho rằng cơ quan thuế đưa ra lý do người dân kê khai giá mua bán thấp hơn giá thị trường gấp nhiều lần làm thất thu thuế, phí để tăng giá đất là không thuyết phục. Bởi lẽ, khi người dân chuyển nhượng BĐS, cơ quan thuế đã có đầy đủ cơ sở tính thuế, phí giá đất do nhà nước quy định. 

Còn trường hợp người dân kê khai giá mua bán nhà đất theo giá thị trường (thường cao hơn mức do cơ quan thuế đưa ra) thì cơ quan thuế căn cứ vào mức giá này để tính thuế TNCN, lệ phí trước bạ.

"Như thế, việc tăng giá đất không phải là một biện pháp chống thất thu mà để tăng thêm nguồn thu cho ngân sách TP HCM. Giá đất do nhà nước quy định cần tăng sát với giá thị trường để việc tính thuế, phí, đền bù giải tỏa… phù hợp với thực tiễn" - ông Tín nhận định. Thế nhưng, nếu giá đất do nhà nước quy định ngang bằng giá thị trường thì thuế và phí sẽ tăng lên rất nhiều, làm cho nhà đất tăng giá đột biến. Người mua nhà để ở sẽ gặp khó khăn.

Cùng quan điểm, một cán bộ ở huyện Củ Chi, TP HCM cho rằng việc tăng giá đất ảnh hưởng trực tiếp đến người dân thật sự có nhu cầu về nhà ở. Việc tăng giá đất không ảnh hưởng đến "cò nhà đất", người mua đi bán lại - những đối tượng cần đánh thuế.

Theo ông Nguyễn Văn Hồng, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM, việc tăng giá đất trong thời điểm này là cần thiết nhưng mức độ tăng cần tính toán hợp lý. Ông Hồng cho rằng hiện tiền bồi thường thu hồi đất rất cao và có sự chênh lệch giữa giá đất của nhà nước công bố với giá thị trường nên phải cân đối lại.

Hệ số K còn bất cập

Trong khi đó, Sở Tài chính TP HCM cũng vừa đưa ra dự thảo về hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) năm 2019 trên địa bàn TP để có cơ sở xây dựng hệ số K và được áp dụng đầu năm 2019.

Hệ số K trên địa bàn TP HCM theo Quyết định 09/2018 được áp dụng tùy từng nhóm đối tượng cụ thể. Nhóm 1, hệ số K áp dụng với hộ gia đình, cá nhân được nhà nước cho chuyển đổi mục đích sử dụng đất không phải đất ở sang đất ở đối với diện tích vượt hạn mức là 1,1 lần. Với nhóm 2 (đối với trường hợp đất thuê, trả tiền thuê đất hằng năm để sản xuất - kinh doanh, thương mại dịch vụ) và nhóm 3 (trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng, chuyển mục đích sử dụng đất, cho thuê đất nộp tiền 1 lần cho cả thời gian thuê), hệ số K cũng tăng từ 2,1 đến 1,3 lần.

Đối với đất ở để tính bồi thường theo giá thị trường hiện nay trên địa bàn TP HCM, Sở Tài chính cho rằng hệ số K phải là 4,75 (hệ số điều chỉnh thấp nhất là 2,008 lần, cao nhất là 12,16 lần). Trong khi đó, hệ số K để xác định nghĩa vụ tài chính theo Quyết định 09/2018 của UBND TP HCM cao nhất là 2,1 lần. 

Tuy nhiên, theo Sở Tài chính TP HCM, nếu điều chỉnh tăng hệ số K phù hợp với giá thị trường sẽ gây tăng đột biến, xáo trộn xã hội. Vì vậy, trên cơ sở xem xét, sở đề xuất nên tăng hệ số K lên 0,4 lần.

Liên quan đến nội dung dự thảo, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho rằng Văn bản số 6645 của Sở Tài chính lấy ý kiến về hệ số K năm 2019 trên địa bàn TP có một số điểm bất cập. 

Theo ông Châu, thực hiện quy định của Luật Đất đai 2013 về việc Chính phủ ban hành "Khung giá đất", cấp tỉnh làm căn cứ để ban hành "Bảng giá đất" và được điều chỉnh mức giá tối đa không quá 30% mức giá tối đa. "Khung giá đất" và "Bảng giá đất" có niên độ 5 năm. Hằng năm, cấp tỉnh điều chỉnh các mức giá trong "Bảng giá đất" bằng hệ số K để bảo đảm nguyên tắc giá đất phù hợp với giá thị trường.

Ông Châu cho rằng cơ chế xây dựng "Khung giá đất - Bảng giá đất" như quy định mà Sở Tài chính TP HCM đề nghị không thể bảo đảm nguyên tắc giá đất phù hợp với giá thị trường như quy định của Luật Đất đai. Giá đất trong "Bảng giá đất" phổ biến chỉ đạt khoảng 30%-50% giá thị trường. 

Ông Châu dẫn chứng đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ, quận 1 có mức giá tối đa trong "Khung giá đất" là 162 triệu đồng/m2, TP HCM được nâng lên 30% là 210,6 triệu đồng/m2. Quyết định 09 ngày 15-3 của UBND TP HCM xác định hệ số K áp dụng cho năm 2018 là 2,1 lần giá đất do UBND TP quy định, nên giá đất là 442,26 triệu đồng/m2. Mức giá này vẫn rất thấp so với giá thị trường lên đến trên 1 tỉ đồng/m2.

Theo ông Châu, khi phân chia khu vực phát triển của TP HCM (5 khu vực) thì có một điểm bất hợp lý là quận 2 lại xếp vào khu vực 3, thấp hơn quận 7 thuộc khu vực 2. Điều này chưa bảo đảm nguyên tắc công bằng đối với người sử dụng đất khi thực hiện nghĩa vụ nộp ngân sách nhà nước. Bởi lẽ, mức nộp ở quận 7 cao hơn quận 2, trong lúc điều kiện hạ tầng đô thị của hai quận này tương đương nhau.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang:

Ảnh hưởng đến chính sách đền bù giải tỏa của nhà nước

Với tình hình thị trường bất động sản thời gian qua thì nên điều chỉnh tăng giá đất. Tuy nhiên, hiện nay và trong thời gian tới, thị trường bất động sản đang vào giai đoạn khó khăn, có dấu hiệu chững lại chứ không còn nóng. Trong khi đó, chính sách thị trường được Chính phủ đặt ra là phải phát triển bền vững, lành mạnh. Nếu điều chỉnh mức tăng chỉ 10%-15% so với năm 2018 thì có thể chấp nhận được. Nếu tăng cao và đột ngột sẽ ảnh hưởng đối với thị trường.

Hiện nay, việc tăng theo cách tính này sẽ đẩy giá thành bất động sản tăng theo, làm ảnh hưởng chính sách đền bù giải tỏa của nhà nước. Giá đền bù luôn thấp hơn giá thị trường nhưng người dân lại lấy đó làm căn cứ, nghĩa là vô hình trung nhà nước làm thay đổi cảm nhận của người dân - họ nghĩ giá đất phải tăng nên họ đòi tăng thì sẽ rất rối. Thực tế, thị trường bất động sản cũng không tăng giá ổn định, trong khi thuế đất đem lại nguồn thu lớn (chiếm 10% tổng thu ngân sách), nếu thị trường chựng lại thì nguồn thu cũng sẽ bị ảnh hưởng. Điều này cũng chưa chắc tốt cho TP HCM.

Ông Nguyễn Duy Thành, Chủ tịch HĐQT, Tổng Giám đốc Công ty CP Quản lý Nhà Toàn Cầu (GLOBAL HOME):

Tạo ra sự "lệch pha" giữa thực tế và chính sách

Đề xuất của Cục Thuế TP HCM cần xem xét dựa trên nhiều khía cạnh của thực tế xã hội và các nội dung trong Luật Đất đai 2013.

Nếu đề xuất này không được hoàn chỉnh theo điều kiện thực tế mà áp dụng thì sẽ tạo ra sự "lệch pha" giữa thực tế và chính sách khi gia tăng nghĩa vụ tài chính với các hộ cá nhân, gia đình có nhu cầu thực hiện thủ tục hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà và vẫn không theo kịp với xu hướng gia tăng giá trị bất động sản theo sát giá thị trường. Đồng thời, việc này sẽ tạo hiệu ứng khi bất động sản có nhu cầu hoàn thiện pháp lý sẽ bị "trì hoãn", còn thị trường bất động sản sẽ tăng giá do chính sách được thông qua.

Tăng giá đất không hợp lý

Theo luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ tịch Hội Luật gia TP HCM, việc tăng giá đất lên 2 lần so với hiện nay là không hợp lý. Việc tăng này chỉ có lợi cho nhà nước còn người dân thì không.

Ông Hậu dẫn chứng người dân mua nhà để ở phải bỏ ra số tiền rất cao và trả tiền thuế, việc này sẽ khiến họ bị nợ thuế. Trong khi đó, ngành thuế còn nhiều bất cập như: để tình trạng nợ thuế cao, thủ tục rườm rà...