Thị trường bất động sản (BĐS) đang chứng kiến sự gia tăng mạnh mẽ số lượng nhà đầu tư thứ cấp (mua đi bán lại, cho thuê) trong năm 2018 và tháng đầu năm 2019.
Các chuyên gia cho rằng hiện tượng này cho thấy sự sôi động của thị trường nhưng ít nhiều tạo ra sự bất ổn, thậm chí là nguyên nhân gây ra “bong bóng” BĐS.
Mua nhà để đầu tư chiếm hơn 60%
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS (HoREA), hoạt động kinh doanh thứ cấp bao gồm cho thuê, mua đi bán lại trên thị trường BĐS là một bộ phận hữu cơ của nền kinh tế thị trường, giúp kết nối cung-cầu và làm cho thị trường sôi động.
“Số lượng nhà đầu tư thứ cấp dài hạn chiếm tỉ lệ cao trong khi đầu tư lướt sóng chỉ 15% là một tín hiệu tích cực của thị trường” - ông Châu nhận định.
Giám đốc một sàn giao dịch tại quận 9 cho biết nhà đầu tư thứ cấp có hai dạng. Một là đầu tư dài hạn để cho thuê hoặc bán lại, hai là đầu tư ngắn hạn lướt sóng thường gọi là đầu cơ. Nhà đầu tư thứ cấp tăng mạnh không chỉ đến từ TP.HCM mà cả các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Bình Dương, các tỉnh miền Tây, đặc biệt người Hà Nội vào mua nhà, đất TP.HCM tăng rất mạnh.
Theo vị này, các nhóm đầu cơ này chủ yếu đầu tư ở phân khúc đất nền, nhà phố. Khi có dự án chuẩn bị bung hàng, họ sẽ đặt cọc gom hàng rồi bán ra ngay khi có chút lợi nhuận.
Song song tồn tại là những nhà đầu tư thứ cấp đúng nghĩa, họ mua nhà để cho thuê, kinh doanh. Đơn cử như anh Nguyễn Trung Dũng, một nhà đầu tư thứ cấp, cho biết hiện anh có khoảng hai căn hộ cho thuê và một shophouse để kinh doanh trà sữa. “Có tài chính mạnh mới có thể đầu tư mua nhà cho thuê, kinh doanh vì vốn bỏ ra lớn. Nếu phải vay ngân hàng thì hằng tháng phải trả nợ, rất áp lực” - anh Dũng chia sẻ.
Trong phân khúc bất động sản cao cấp có đến 61% tỉ lệ khách mua để đầu tư. Ảnh: QUANG HUY Mong nhà đầu tư thứ cấp ngày càng nhiều?
Chủ tịch HoREA nhận định: Nếu tỉ lệ nhà đầu tư thứ cấp dài hạn cao, đầu tư ngắn hạn thấp thì không đáng lo ngại. Thị trường tại TP.HCM đang gia tăng nhà đầu tư thứ cấp, điều này khiến thanh khoản sôi động hơn.
Tuy nhiên, ông Châu cũng lo ngại nếu nhà đầu cơ, lướt sóng tăng lên thì sẽ có nguy cơ nhất định về tình trạng nhiễu loạn, làm giá, khách mua để ở phải trả giá cao so với mua từ chủ đầu tư. Nếu không kiểm soát chặt có thể xảy ra tình trạng những nhà đầu cơ cỡ bự liên kết để thao túng giá của cả một dự án, thậm chí là khu vực.
Với cái nhìn lạc quan, TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, cho rằng nhà đầu tư thứ cấp tăng lên là điều đáng mừng và ông còn hy vọng số lượng này tăng lên. Lý do là thị trường đang có nguồn cung rất lớn, khi lượng tiêu thụ thực sự còn hạn chế thì cần có những nhóm đầu tư thứ cấp “thế vai” khách mua để giữ giá thị trường ổn định.
Đồng quan điểm, chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu cho rằng: “Không nên tiêu diệt nhà đầu cơ nhưng phải có biện pháp kiểm soát. Các cơ quan quản lý cần theo dõi, cảnh báo, không để thị trường thứ cấp này tăng quá nóng, ngăn chặn nguy cơ bong bóng BĐS có thể xảy ra”.
Ông Hiếu đánh giá năm 2019 khó có nguy cơ “bong bóng” xảy ra vì bị giới hạn bởi quy định trong hệ thống tiền tệ khi Ngân hàng Nhà nước siết lại tín dụng cho vay BĐS, vốn cho vay trung và dài hạn rút xuống, lãi suất cao và các cơ quan quản lý vẫn theo dõi chặt thị trường này.
Thị trường BĐS TP.HCM đang tiếp tục diễn ra tình trạng lệch pha cung-cầu. Năm 2018, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm 30%, trung cấp chiếm 45%, bình dân chỉ chiếm 25%.
Theo thống kê của Sở Xây dựng, phân khúc cao cấp chỉ tính từ mức giá trên 40 triệu đồng/m2, trong khi với thị trường thì căn hộ có giá 30-40 triệu đồng/m2đã được xếp vào nhóm cao cấp. Do đó, quy chiếu theo tiêu chuẩn trên thì khoảng 1/2 số nhà trung cấp thực ra là ở nhóm cao cấp. Điều này dẫn đến tỉ trọng phân khúc nhà ở cao cấp sẽ vượt 30%. Mới đây, Bộ Xây dựng đã xác định có dấu hiệu dư thừa nguồn cung trong phân khúc BĐS cao cấp và rất thiếu nhà ở trong phân khúc bình dân.
Theo báo cáo thị trường của CBRE, năm 2018, trong phân khúc BĐS cao cấp, hạng sang thì tỉ lệ khách mua để đầu tư quá cao, đến 61%. Trong khi người mua thực để ở chỉ khoảng 26%.
So với năm 2017, mua đầu tư chiếm 50% và người mua để ở chiếm 35%. Ở phân khúc nhà ở trung cấp, tỉ lệ nhà đầu tư chiếm khoảng 20%-30% và ở phân khúc bình dân chỉ trên dưới 10%.