Số phận chung cư hết thời hạn sử dụng và bài toán đánh thuế đất bỏ hoang: 'Luật chơi' mới nắn dòng thị trường

Phân định ranh giới đánh thuế đất bỏ hoang và điều tiết chi phí đầu vào

Tại phiên thảo luận về những thay đổi ở cấp độ chính sách, Tiến sĩ Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội khẳng định Nghị quyết 21 mang đến sự thay đổi lớn về mặt tư tưởng khi coi quyền sử dụng đất là nguồn lực đầu vào quan trọng cho phát triển kinh tế xã hội. Việc phân bổ đất đai phải bảo đảm nguyên tắc bình đẳng, công khai, cạnh tranh và giao cho chủ thể có khả năng sử dụng hiệu quả nhất. Nhà nước sẽ quyết định giá đất theo định hướng phát triển và có chính sách thu tiền sử dụng đất ở mức độ hợp lý, giúp kéo giảm chi phí đầu vào cho hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp.

Đánh giá về tác động của quy định này, Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng thị trường sẽ dần chuyển dịch từ việc giao dịch theo giá kỳ vọng sang mức giá trị thực. Khi giá đất được điều tiết phù hợp, chi phí sản xuất của các doanh nghiệp trong nước sẽ giảm xuống, từ đó nâng cao năng lực cạnh tranh. Các công cụ thuế sẽ được sử dụng để điều chỉnh hành vi của người sử dụng đất, triệt tiêu tình trạng găm giữ, đầu cơ, thổi giá. Đất đai càng để lâu không sử dụng, người sở hữu càng phải nộp nhiều tiền, buộc họ phải tìm cách khai thác và đưa tài sản vào nền kinh tế.

Việc áp thuế cao đối với đất bỏ hoang cần có sự phân định ranh giới rõ ràng để không tạo gánh nặng sai đối tượng. Các chuyên gia chỉ rõ ranh giới cốt lõi nằm ở việc xác định lỗi thuộc về chủ thể nào trong quá trình triển khai dự án. Cơ quan quản lý không thể dùng công cụ thuế để xử phạt một nhà đầu tư đang phải mòn mỏi chờ cơ quan chức năng phê duyệt quy hoạch hay giải phóng mặt bằng. Hệ thống pháp luật cần phân loại minh bạch các nhóm nguyên nhân chậm tiến độ. Nếu dự án đình trệ do chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính hoặc cố ý trì hoãn với mục tiêu chờ chênh lệch địa tô, việc áp thuế suất ở mức cao là hoàn toàn chính xác. Ngược lại, nếu nguyên nhân xuất phát từ yếu tố khách quan, doanh nghiệp đương nhiên phải được miễn trừ chế tài này.

Thời điểm bắt đầu tính thuế đối với đất chậm đưa vào sử dụng cũng cần được xác lập hợp lý. Mốc thời gian này chỉ được kích hoạt kể từ khi cơ quan nhà nước đã hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ giao đất sạch và phê duyệt đầy đủ pháp lý để đủ điều kiện khởi công nhưng nhà đầu tư vẫn vi phạm cam kết tiến độ. Quyết định áp thuế không thể chỉ do một đơn vị tự đánh giá mà đòi hỏi sự liên thông dữ liệu đồng bộ giữa các cơ quan quản lý đầu tư, xây dựng, tài nguyên môi trường và cơ quan thuế để đưa ra kết luận khách quan nhất.

Bảo đảm quyền tài sản chung cư và tháo gỡ điểm nghẽn cải tạo đô thị

Bên cạnh chính sách đất đai, quy định về thời hạn sử dụng căn hộ chung cư cũng là một điểm nhấn nhận được sự quan tâm lớn. Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng cho biết Luật Nhà ở 2023 đã có quy định về niên hạn nhưng cơ sở pháp lý để xử lý tài sản sau khi hết hạn chưa thực sự đầy đủ. Quy định mới được thiết kế với mục tiêu bảo vệ quyền tài sản của chủ sở hữu, cam kết người dân hoàn toàn không bị mất trắng quyền lợi khi chung cư hết thời hạn sử dụng.

Cụ thể hóa các định hướng mới, dự thảo pháp luật phân chia rõ quyền lợi của người dân theo mốc thời gian xây dựng công trình. Đối với các nhà chung cư được xây dựng trước năm 1994, khi hết thời hạn sử dụng, người sở hữu sẽ được nhận bồi thường bằng nhà ở phục vụ tái định cư, được quyền mua nhà ở xã hội hoặc nhận bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân bổ mà mình sở hữu. Đối với chung cư xây dựng sau năm 1994, cư dân có quyền đóng góp kinh phí để tiếp tục xây dựng lại thành công trình mới. Trường hợp không muốn đóng tiền, họ có quyền bán lại quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản cho người khác. Nếu khu vực đó không còn được quy hoạch để xây nhà chung cư, người dân vẫn tiếp tục được ưu tiên và bồi thường quyền sử dụng đất bằng tiền theo tỷ lệ phân chia diện tích chung.

Quy định về vòng đời dự án được đánh giá là chìa khóa để tháo gỡ điểm nghẽn trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ vốn đang bế tắc trong nhiều năm qua. Việc xác định mốc thời hạn sử dụng giúp định hình lại tâm lý của người dân, thay vì mặc định sở hữu vĩnh viễn một công trình vật lý chắc chắn sẽ xuống cấp theo thời gian. Quy định này cũng tạo áp lực buộc các chủ đầu tư phải đặt yếu tố chất lượng công trình lên ưu tiên hàng đầu trong quá trình thi công xây dựng.

Đồng thuận với góc nhìn này, Tiến sĩ Phan Đức Hiếu nhấn mạnh cần làm rõ hai khái niệm là niên hạn theo thiết kế ban đầu của công trình và niên hạn sử dụng thực tế vì hai khoảng thời gian này có thể không trùng khớp với nhau. Các chính sách mới không phải là sự phủ nhận những quy định trước đó mà là một bước hoàn thiện hệ thống pháp luật. Việc quy định rõ ràng quyền của người sở hữu đối với căn hộ, quyền đối với đất và cơ chế phát triển công trình mới khi chung cư buộc phải phá dỡ sẽ tạo ra hành lang pháp lý an toàn, minh bạch, bảo vệ tối đa lợi ích chính đáng của người dân.