Nghị định 91/2019 (có hiệu lực từ 5-1-2020) có một nội dung đáng chú ý là tính từ ngày chủ đầu tư (CĐT) bàn giao nhà ở, đất cho người mua, hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận mà CĐT chậm làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) trên 12 tháng thì sẽ bị phạt tới 1 tỉ đồng.
Quy định này được đánh giá là đã mang tính răn đe rõ ràng hơn đối với các CĐT chây ỳ không thực hiện quy trình ra sổ cho cư dân, hoặc đã thế chấp bất động sản đó cho ngân hàng mà không có phương án giải chấp.
Mòn mỏi chờ sổ hồng
Hiện nay, trên địa bàn TP.HCM còn nhiều chung cư đã giao căn hộ cho dân vào ở nhiều năm nhưng CĐT vẫn chưa làm thủ tục để cấp giấy chủ quyền căn hộ cho dân. Đơn cử như hơn 400 căn hộ tại chung cư Khang Gia Tân Hương (đường Tân Hương, phường Tân Quý, quận Tân Phú, TP.HCM) gần 10 năm qua vẫn chưa được cấp sổ hồng vì CĐT vướng sai phạm trong xây dựng, chưa kể dự án này đã bị đem thế chấp ngân hàng.
Ông Nguyễn Mạnh Hùng, Trưởng ban Quản trị chung cư Khang Gia Tân Hương, cho biết việc làm sổ hồng cho cư dân còn khá gian nan. Không chỉ vướng việc chưa giải chấp khoản vay mà CĐT còn xây dựng trái phép một số hạng mục khiến chung cư không thể hoàn công. Ban quản trị đã gửi đơn cầu cứu từ cấp quận lên sở, ngành và UBND TP.HCM, thậm chí Văn phòng Chủ tịch nước nhưng chưa có kết quả.
Tương tự, cư dân chung cư Tân Hồng Ngọc (Rubyland, phường Tân Thới Hòa, quận Tân Phú, TP.HCM), do Công ty cổ phần Tân Hoàng Thắng làm CĐT, dù đã nhận nhà ở hơn 10 năm nhưng đến nay chủ nhân của những căn hộ Rubyland vẫn chưa có sổ hồng. Nguyên nhân cũng vì CĐT đem dự án thế chấp ngân hàng.
Theo luật sư (LS) Huỳnh Đức Hữu, Đoàn LS TP.HCM, tình trạng chậm cấp sổ hồng cho người dân ở nhà chung cư chủ yếu vì CĐT đã cầm cố, thế chấp dự án ở ngân hàng. Ngoài ra, dự án còn những sai phạm như xây dựng sai phép, không phép, tự ý chuyển đổi công năng hoặc một số trường hợp do Nhà nước thay đổi khung giá đất và giấy tờ pháp lý… “Cần phải xử phạt nặng mới răn đe được các CĐT chây ỳ hoặc làm chậm trễ việc làm sổ hồng cho người mua nhà” - LS Hữu nói.
Chung cư Khang Gia Tân Hương hiện cư dân vẫn chưa được cấp sổ hồng. Ảnh: Q.HUY Các cơ quan hữu quan phải cùng gỡ vướng
Nhiều ý kiến cho rằng chính quyền địa phương, cơ quan chức năng cần vào cuộc mạnh hơn để có thêm nhiều giải pháp giúp người mua nhà thuận lợi được cấp sổ. LS Hữu cho rằng đối với các CĐT xây sai phép dự án khiến việc cấp sổ hồng cho người dân bị đình lại cần có chế tài thật nặng, tính trực tiếp trên giá trị các sản phẩm mà CĐT này bán cho khách hàng. Ví dụ, phần xây sai phép CĐT bán cho khách hàng có giá trị 50 tỉ đồng thì mức phạt 20-30 tỉ đồng mới có thể khiến các CĐT khác không dám làm bậy.
“Còn với trường hợp cư dân bị treo sổ hồng vì CĐT đem dự án thế chấp ngân hàng thì cơ quan quản lý, thậm chí cơ quan điều tra vào cuộc phong tỏa tài khoản CĐT. Khi đó mới buộc CĐT phải giải chấp ngân hàng, cư dân mới có cơ hội lấy được sổ hồng” - LS Hữu góp ý.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng nếu lỗi không phải do khách hàng thì cơ quan quản lý nhà nước liên quan phải cấp sổ hồng cho cư dân sống ở dự án đó. Phần còn lại, CĐT phải bị truy cứu trách nhiệm vì đã hoàn toàn làm trái pháp luật. Không thể cùng một dự án vừa đem thế chấp lại vừa đem đi bán cho khách hàng.
Trước lý lẽ của các ngân hàng rằng nếu vẫn cấp sổ hồng cho cư dân thì ngân hàng không còn tài sản đảm bảo cho khoản vay, ông Châu cho rằng không hợp lý. Bởi ngân hàng khi cho vay phải kiểm tra dự án và giám sát tài sản hình thành trong tương lai chứ không thể thiếu trách nhiệm và cố tình đẩy cái khó cho người dân. Ông kiến nghị các sở, ngành, ngân hàng phải cùng ngồi lại tháo gỡ khó khăn về vấn đề sổ hồng chậm trễ cho người dân.
TP.HCM phân loại vướng mắc xét cấp sổ hồng căn hộ chung cư
Tại cuộc họp giải quyết các vướng mắc trong việc cấp giấy chủ quyền căn hộ chung cư mới đây của UBND TP.HCM, Phó Chủ tịch UBND TP Võ Văn Hoan yêu cầu Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, rà soát phân loại các trường hợp nhà chung cư đã bàn giao, người dân đã vào ở nhưng chưa được cấp sổ thành các nhóm.
Cụ thể, phân nhóm những chung cư có vi phạm về xây dựng nhưng không thế chấp ngân hàng, nhóm chung cư có vi phạm xây dựng và có thế chấp tại ngân hàng, nhóm chung cư xây dựng đúng phép và có thế chấp ngân hàng, nhóm chung cư mà CĐT chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính và các nhóm khác…
Trên cơ sở đó, lãnh đạo TP sẽ nghiên cứu, đề xuất xin ý kiến về hướng xử lý chung cho tất cả dự án, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.