Nguồn cung bất động sản giảm
Theo số liệu thống kê của Hiệp hội bất động sản Việt Nam, năm 2018, tổng nguồn cung căn hộ mới đưa ra thị trường đạt gần 180.000 sản phẩm nhưng sang năm 2019 giảm còn gần 110.000 sản phẩm. Năm 2020 và 2021, con số này giảm xuống 60.000 sản phẩm. Tuy nhiên, trong 2 quý đầu năm 2022 chỉ còn hơn 20.000 sản phẩm được xem là nguồn cung chính của thị trường.
Việc chính sách tín dụng thay đổi cùng việc kiểm soát thị trường bất động sản là nguyên nhân khiến nguồn cung sụt giảm nghiêm trọng.
Bà Trang Bùi, tổng giám đốc Công ty Cushman & Wakefield Việt Nam, thừa nhận thị trường bất động sản đang trầm lắng. Khi nói về bất động sản, người Việt Nam nhìn chung nghĩ ngay đất nền và nhà ở, và thị trường này lại đang tồn tại nhiều bất cập, cần điều chỉnh.
Với diễn biến hiện nay, có nhiều quan ngại đến từ góc độ nhà đầu tư, người mua, chủ đầu tư, cũng như các đơn vị xây dựng. "Bất động sản là lĩnh vực đặc thù, có nhiều thâm dụng vốn. Chủ đầu tư thường nhìn vào hai nguồn vốn chính là ngân hàng và phát hành trái phiếu, nhưng hiện nay đòn bẩy tài chính này đang bị kiểm soát, thị trường không bán được hàng nên rất áp lực", bà Trang nhìn nhận.
Phân khúc nào sẽ là điểm sáng trên thị trường cuối năm?
Dù thị trường đang gặp khó nhưng nhiều phân khúc bất động sản vẫn "khoẻ" nhờ hướng đến nhu cầu thực.
Đầu tiên cần phải đề cập đến phân khúc chung cư. Theo dữ liệu mới nhất từ Batdongsan.com.vn, riêng tại Hà Nội, trong quý III/2022, số lượng căn hộ tiêu thụ đạt 3.624 căn. Đặc biệt, tỷ lệ hấp thụ căn hộ cao hơn so với nguồn cung căn hộ mới. Những con số này cho thấy, nhu cầu về nhà ở chưa có dấu hiệu chững lại và còn tiếp tục tăng.
Bên cạnh đó, giá bán căn hộ chung cư cũng có xu hướng tăng. Tại Hà Nội, trong 3 tháng vừa qua, giá bán phân khúc bình dân tăng 7%, ở phân khúc trung cấp tăng 18% và chung cư cao cấp tăng 10%. Tại TP.HCM mức tăng thấp hơn đôi chút, chung cư bình dân giảm 1%, trung cấp tăng 4%, còn phân khúc cao cấp tăng 5%.
Giá bán căn hộ chung cư cũng có xu hướng tăng
Ông Lê Đình Hảo - Giám đốc Khối kinh doanh của Batdongsan.com.vn, giá của phân khúc chung cư sẽ tiếp tục giữ ở mức cao. Nguyên nhân là do hiện nay, nguồn cung đang khan hiếm. Ở cả hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM, số lượng chung cư chào bán đang dao động 20.000 - 25.000 căn.
Bên cạnh phân khúc chung cư, bất động sản cho thuê cũng đắt hàng. Thống kê cho thấy, nguồn cung căn hộ cho thuê có sự tăng trưởng mạnh qua từng tháng. Trong đó, nguồn tăng trưởng chủ yếu đến từ phân khúc trung cấp 5 - 15 triệu đồng/tháng và cao cấp trên 15 triệu đồng/tháng.
Cụ thể, phân khúc trung cấp có nguồn cung tăng gấp hai lần so với thời điểm đầu năm, còn phân khúc cao cấp tăng gấp ba lần. Đối với phân khúc thuê bình dân dưới 5 triệu đồng/tháng hiện chỉ duy trì được số lượng nguồn cung qua các tháng. Tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 70%, thậm chí có một số dự án khai thác được hơn 80% công suất.
Ngoài ra, bất động sản công nghiệp cũng là điểm sáng trên thị trường cuối năm 2022 khi liên tục gia tăng về giá thuê và tỷ lệ lấp đầy.
Theo Savills Việt Nam, Việt Nam có 563 khu công nghiệp (KCN) với tổng diện tích 210.900ha được quy hoạch. Đến nay có 406 KCN đã hoạt động. Savills đánh giá, con số này cần được cải thiện trong vài năm tới vì nhu cầu thuê của các doanh nghiệp sẽ tiếp tục gia tăng do xu hướng chuyển dịch chuỗi cung ứng sang Việt Nam.
Tỷ lệ lấp đầy của các KCN tại Việt Nam hiện nay đạt 70,9%, tương đương với mức cuối năm 2020. Trong đó, các KCN tại TP.HCM, Bình Dương và Đồng Nai còn rất ít diện tích trống. Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ là điểm đến đầu tư thay thế nhờ nguồn cung tốt. Hiện tỷ lệ lấp đầy tại 6 tỉnh, thành trọng điểm phía Nam ghi nhận mức 84% với giá thuê trung bình xấp xỉ 3,5 triệu đồng/m2/chu kỳ thuê 50 năm.
Chuyên gia kinh tế PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhận xét, phân khúc bất động sản công nghiệp đang có đà tăng trưởng tốt, bởi việc giải ngân vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài ở Việt Nam đang tăng. Đặc biệt, trong 3 năm qua, mặc dù vốn đăng ký có thể giảm nhưng vốn đầu tư công, vốn giải ngân vẫn tăng, vì thế trở thành yếu tố thúc đẩy bất động sản công nghiệp tiếp tục tăng mạnh.