Chủ tịch FLC nhận xét, tỷ lệ du khách tại Việt Nam tăng lên, nhưng chi tiêu của du khách vẫn khá "lẹt đẹt" so với khu vực. Tuy nhiên, chính điều đó cũng mở ra nhiều cơ hội.
Những điểm đến mới
Với lĩnh vực kinh doanh mới là hàng không trong năm 2018, bất động sản của FLC có vẻ như giảm độ nóng nhất định. Ông nghĩ sao về nhận định này?
Trái lại, đây là năm khá thuận buồm xuôi gió khi tất cả các dự án nghỉ dưỡng và nhà ở thương mại của chúng tôi đều vượt 100% kế hoạch doanh thu. Tôi nghĩ mọi người bị cuốn vào một chủ đề đang rất nóng trong năm qua là Bamboo Airways nên mới có cảm giác là mảng bất động sản hơi im ắng hơn.
Từ góc độ cá nhân, ông nhận thấy đâu là điểm đáng chú ý nhất của thị trường bất động sản Việt Nam năm qua?
Có nhiều vấn đề đáng chú ý nhưng một trong những điểm đáng quan tâm nhất là sự phát triển tại những thị trường mới. Dễ dàng dự đoán được điều này từ nhiều năm trước, nếu nhìn vào tăng trưởng mạnh mẽ của các hạ tầng giao thông kết nối liên vùng.
Tuy nhiên, chưa khi nào thị trường địa ốc chứng kiến sự "bùng nổ" của các thị trường mới như năm 2018, từ Thanh Hóa, Bình Định, Quảng Ninh, Quảng Bình, Lào Cai, Hải Phòng cho đến Đà Lạt, Ninh Thuận, Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An, Bình Dương, Đồng Nai…
Sức nóng này có thể khiến những cái đầu lạnh nhất cũng có thể mất phương hướng. Chúng ta đã thấy sự điên rồ của thị trường qua những cơn sốt tại ba khu vực dự kiến thành đặc khu.
Tuy nhiên, nếu được quản lý đúng đắn, tôi cho rằng sự trỗi dậy của các thị trường mới có tác động tích cực đến thị trường địa ốc nói chung và mang lại lợi ích cho tất cả. Dòng vốn được điều tiết, dịch chuyển từ các thị trường truyền thống sẽ mang lại cơ hội cho địa phương, cho doanh nghiệp, cho các nhà đầu tư tiên phong, ảnh hưởng lớn đến xu thế phát triển kinh tế xã hội trong dài hạn.
Sau thành công tại một số thị trường mới, FLC đang cho thấy tham vọng mở rộng hiện diện ra các địa phương cả nước, trong đó nhiều địa phương chưa có thế mạnh nổi bật về kinh tế. Ông có thể chia sẻ cụ thể hơn về chiến lược có phần mạo hiểm cũng như kỳ vọng của Tập đoàn tại các thị trường mới này?
Mạo hiểm với người khác nhưng với chúng tôi lại là cơ hội. FLC khởi nghiệp bất động sản có thể nói là sinh sau đẻ muộn, khi thị trường đã có quá nhiều tên tuổi lớn. Đất vàng đất bạc khó đến lượt mình.
Kiếm đất vàng đã khó mà kiếm đất vàng quy mô lớn, để hình thành những quần thể đầy đủ tiện ích, như một thành phố thu nhỏ theo cách chúng tôi đang làm, thì là chuyện không tưởng.
Đó là lý do chúng tôi hướng đến các địa phương có nhiều tiềm năng, quỹ đất lớn nhưng còn hoang sơ, chưa hoặc ít được khai thác, doanh nghiệp không mấy mặn mà.
Chúng tôi đi hết các tỉnh thành Việt Nam và nhận ra rằng rất nhiều vùng đất đang sở hữu cảnh quan, danh thắng tuyệt vời, nhưng không được chú ý, hoặc thậm chí là vô danh trên bản đồ du lịch.
Nếu tạo ra được những công trình khác biệt và chất lượng để kéo du khách về, thì sự tuyệt vời này sẽ thực sự được "đánh thức".
Năm 2019, dự kiến chúng tôi sẽ tiếp tục triển khai hơn 10 dự án đô thị, quần thể nghỉ dưỡng, khu công nghiệp… trên nhiều tỉnh thành cả nước. Ngoài những thị trường mới đã để lại một số dấu ấn như Vĩnh Phúc, Bình Định, Quảng Ninh, Thanh Hoá thì điểm đến tiếp theo có thể là Gia Lai, Kon Tum, Đồng Tháp, Sơn La...
Hàng tốt khó ế
Tuy vậy, có nhiều người lo ngại sự bùng nổ của các dự án bất động sản nghỉ dưỡng ven biển sẽ dẫn đến dư cung. Điều này sẽ ảnh hưởng như thế nào tới chiến lược phát triển bất động sản nghỉ dưỡng của Tập đoàn?
Nếu xét về cung cầu chung, tôi không cho rằng Việt Nam đã đến giai đoạn dư thừa về mặt hạ tầng du lịch. Có thể thừa cung ở chỗ này chỗ kia, do không tính toán về nhu cầu, xây vô tội vạ, nhưng nguồn cung của toàn ngành thì còn xa mới đủ.
Tỷ lệ du khách của ta tăng lên, nhưng chi tiêu của du khách vẫn khá "lẹt đẹt" so với khu vực. Ngắm cảnh mãi rồi, người ta phải cần chỗ chơi, chỗ nghỉ, chỗ hội họp, chỗ để tiêu tiền...và những khu đó của Việt Nam nhìn chung đang thiếu và yếu.
Bình Định, Thanh Hoá, trước khi chúng tôi vào, tức tầm 2014- 2015, cả tỉnh không có khách sạn 5 sao nào. Hoặc Quảng Ninh, một tỉnh sở hữu những cảnh quan, di sản đẳng cấp quốc tế như ta đã biết, không bao giờ phải lo về việc thiếu khách, nhưng đến năm nay cũng chỉ có vài khách sạn 5 sao.
Chúng tôi vừa đưa vào vận hành quần thể FLC Hạ Long với khách sạn gần 650 phòng vào cuối tháng 12/2018 thì chưa đầy một tháng, khách đã đặt lịch cho đến cuối năm. Tôi quan niệm, hàng tốt thì khó ế.
Cho đến lúc này, dự án bất động sản nào ông cho là tạo bước ngoặt cho FLC thời gian qua?
Đó là FLC Sầm Sơn, dự án nghỉ dưỡng đầu tay. Đầu tay nhưng lại chọn chỗ khó nhất để làm. Lúc đó là 2014. Thanh Hoá đang muốn kêu gọi đầu tư vào nghỉ dưỡng cao cấp.
Tỉnh có thời gian dài rà soát dự án, thuê cả quy hoạch nước ngoài, rồi hối hả mời gọi. Được dăm ba ông nhưng cuối cùng không ông nào chịu làm.
Tôi về Sầm Sơn làm dự án ở khu đầm lầy sâu cả chục mét. Nhiều đêm thức trắng với dự án. Một ngày 24 giờ thì đi bộ ở đó 16 giờ. Dự án có mấy trăm hecta thì bất cứ mét vuông nào mình cũng biết chính xác dưới đó địa chất ra sao, có sỏi, bùn hay đất cát...
FLC Sầm Sơn thành công không chỉ là viên gạch định hình cách làm bất động sản nghỉ dưỡng của Tập đoàn. Mà quan trọng hơn, dự án này còn có thể xem là "lửa thử vàng", là lò tôi luyện để hình thành, củng cố một đội ngũ rất xuất sắc, tạo nền tảng cho việc giải quyết những dự án khó tiếp theo.
Không có sân sau nào ngoài sân nhà mình
Bất động sản, sân golf, siêu sân vận động… cho thấy FLC đang từng bước hiện thực hóa xây dựng một chuỗi dịch vụ khép kín. Nguồn vốn cho những tham vọng này được huy động như thế nào?
Tất nhiên phải huy động từ nhiều nguồn chứ không còn cách nào khác, từ thị trường chứng khoán, từ nhà đầu tư, từ các định chế lớn... Tỷ lệ từ các nguồn thì tuỳ theo chiến lược phát triển của từng giai đoạn mà khác nhau.
Lâu nay nguồn vốn quan trọng nhất đến từ bán hàng. Có thương hiệu, có sản phẩm tốt, hàng bán nhanh, vốn quay vòng, thì ít khi phải vay tiền và nếu có vay, cũng không nhiều.
Thời khó khăn nhất, khi chưa có tên tuổi gì, tôi làm toà nhà chung cư đầu tiên FLC Landmark Tower, nhiều người nghi ngờ luật sư làm sao mà xây được chung cư. Đi huy động vốn từ bạn bè, người thân, có người đầu tư mấy chục triệu, băn khoăn mãi rồi sau đó lại đòi rút.
Bây giờ, việc huy động vốn dễ hơn. Nhiều định chế tài chính lớn trong và ngoài nước sẵn sàng trở thành đối tác vì tin tưởng vào hiệu quả các dự án của chúng tôi.
Bất động sản cho ông và FLC danh tiếng nhưng chắc cũng không ít "tai tiếng". Ông thường làm gì khi đối mặt với điều này?
Nếu một ngày không còn "tai tiếng", đồn thổi gì, có lẽ tôi lại bất ngờ. Ví dụ, có người nói tôi có sân sau ông nọ bà kia to lắm, được lãnh đạo địa phương ưu ái.
Thực ra, chẳng có cái sân sau nào ngoài sân nhà mình. Mình làm dự án nhanh, chất lượng, thực sự góp phần thay đổi bộ mặt du lịch cho một vùng miền và kết quả rõ ràng, thì người ta mới tin, mới mời.
Có dự án được giao thủ tục rồi mà tôi vẫn chưa biết mặt bí thư với chủ tịch tỉnh, tôi cử một phó tổng đi làm việc theo đúng quy trình. Nhưng người ta có lòng tin với thương hiệu của mình, nên điều đó cũng không thành vấn đề.
Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn là kênh đầu tư số một trong dài hạn
Theo ông, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2019 nhìn chung sẽ đi theo những chiều hướng cơ bản nào? Và lý do vì sao?
Đầu tiên là tăng trưởng về chiều rộng. Tiếp diễn làn sóng của năm 2018, dòng vốn đầu tư sẽ dồn dập tìm đến các thị trường mới như chúng ta đã bàn, những nơi ít hoặc chưa được khai thác, do quỹ đất lớn, chi phí hợp lý và dư địa tăng trưởng còn nhiều.
Tiếp đó là tăng trưởng về chiều sâu. Thời cạnh tranh khốc liệt đã đến, các chủ đầu tư sẽ phải tập trung phát triển hệ tiện ích chất lượng và khác biệt cho dự án. Những quần thể đa tiện ích, đa lĩnh vực, quy mô lớn, cung cấp trọn vẹn các giải pháp cho vấn đề lưu trú, du lịch, nghỉ dưỡng, kinh doanh….sẽ trở thành xu hướng lớn.
Và cuối cùng, pháp lý bất động sản sẽ được "chuẩn chỉnh" hơn. Tôi hy vọng những gì chúng ta chưa giải quyết kịp trong năm 2018 sẽ được tháo gỡ, giúp "khơi thông" dòng vốn cho thị trường, đặc biệt trong bối cảnh nguồn vốn đầu tư rất lớn từ nước ngoài đang đổ vào lĩnh vực bất động sản. Pháp lý phải được cải thiện mới tận dụng được nguồn vốn này một cách hiệu quả.
Theo đánh giá của ông, cơ hội lớn nhất cho thị trường bất động sản Việt Nam trong tầm nhìn 10 năm tới sẽ nằm ở đâu?
Nếu nói về tầm nhìn trung và dài hạn thì tôi luôn cho rằng bất động sản nghỉ dưỡng là kênh đầu tư số một.
Chúng ta có chính sách phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn; có một thị trường du lịch tăng trưởng ấn tượng; và cuối cùng là sự thiếu hụt về mặt hạ tầng. Những yếu tố này khiến tiềm năng của phân khúc này vẫn sẽ lạc quan trong 10 năm tới.
Bên cạnh bất động sản nghỉ dưỡng, thì tốc độ đô thị hóa nhanh chóng sẽ tạo ra cơ hội cho mô hình đô thị tích hợp. Tức là đầu tư các khu đô thị một cách bài bản, tập trung vào quy hoạch, cơ sở hạ tầng, cảnh quan, hệ thống tiện ích khép kín và đồng bộ.
Hệ sinh thái này không chỉ mang lại không gian sống chất lượng mà còn kiến tạo một mặt bằng tiêu chuẩn mới tại các khu đô thị và mang lại lợi tức dài hạn cho các nhà phát triển bất động sản trong thập kỷ tiếp theo.
Hiện cả nước có khoảng hơn 800 đô thị, tỷ lệ đô thị hóa toàn quốc đạt 37,5% (năm 2017). Với mặt bằng dân số trẻ ở Việt Nam, đô thị có đủ tiện tích mà giá hợp lý thì không lo thiếu người ở.
Vậy chúng ta nên chuẩn bị những gì để có thể nắm bắt tốt nhất cơ hội đó?
Chuẩn bị quỹ đất và nguồn lực tài chính để phát triển dự án. Xem xét yêu cầu của khách hàng để đưa ra các sản phẩm phù hợp. Gia tăng kinh nghiệm trong mảng quản lý và vận hành, vì rõ ràng bán nhà xong không đồng nghĩa với kết thúc câu chuyện.
Quản lý vận hành là mảng hoạt động vô cùng quan trọng quyết định sự thành công về lâu dài của bất cứ dự án nào, một đô thị cũng như một quần thể nghỉ dưỡng.
Chúng tôi đang ở giai đoạn nghiên cứu đầu tư, xúc tiến các thủ tục pháp lý cho gần 230 dự án và có lộ trình rất rõ ràng cho chặng đường 5-10 năm tiếp theo.
Ông có lời khuyên gì cho các nhà đầu tư đang muốn nắm bắt cơ hội đồng thời phòng tránh rủi ro trên thị trường bất động sản trong 2019 và tương lai gần?
Đã là đầu tư thì không tránh được rủi ro và bạn phải chấp nhận điều đó. Luôn có những cách đầu tư an toàn, giảm thiểu rủi ro ai cũng biết cả nhưng vấn đề là chưa chắc đã thực hiện được, hoặc không muốn thực hiện.
Ví dụ như cơn sốt đất tại các đặc khu vừa rồi. Rủi ro quá nhiều, ai cũng nhìn thấy. Nhưng cơ hội lợi nhuận quá cao và quá nhanh, khiến nhiều nhà đầu tư sẵn sàng vượt qua nỗi sợ rủi ro này.
Tôi cho rằng, đôi khi trải qua sự rủi ro cũng là điều tốt, vì nó sẽ khiến bạn cân nhắc và thận trọng hơn cho những đầu tư tiếp theo. Để học hỏi nhiều hơn, quan sát nhiều hơn, tích luỹ kinh nghiệm nhiều hơn. Và một điều chắc chắn là không có lời khuyên nào tốt hơn những trải nghiệm đắt giá của chính bản thân mình.