Tại “Diễn đàn phát triển bền vững thị trường bất động sản” do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức, hầu hết các chuyên gia đều chung nhận định, thị trường bất động sản hiện đang ở giai đoạn suy giảm và khó đoán định. Tuy nhiên, năm 2023 được kỳ vọng sẽ mang tới nhiều diễn biến tích cực hơn cho thị trường.
Mới đây, PGS. TS Trần Kim Chung, Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đã chỉ ra những thách thức, rủi ro cho thị trường bất động sản năm tới, đồng thời "phác thảo" những kịch bản cho thị trường này.
Thị trường đối mặt với nhiều thách thức
Theo TS Chung, thị trường bất động sản đang đối mặt nhiều khó khăn. Hiện nguồn cung trên thị trường giảm mạnh do các dự án đầu tư vướng thủ tục pháp lý chưa triển khai thực hiện hoặc dừng thi công. Số liệu đến hết quý III/2022 cho thấy, cả nước có 104 dự án đang triển khai. Con số này chỉ bằng 51% cùng kỳ so với cùng kỳ năm trước.
Nguồn cung sụt giảm mạnh nhưng nguồn cung hiện hữu lại đang có cơ cấu mất cân đối, chưa phù hợp nhu cầu thị trường khi áp đảo là nhà ở cao cấp. Các dự án nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội với mức giá trung bình, phù hợp với khả năng tài chính của đại đa số người dân lại hạn chế.
Các căn hộ có khoảng giá dưới 35 triệu đồng/m2, tổng giá trị dưới 2 tỷ đồng/căn - dòng nhà ở giá rẻ phù hợp với túi tiền người dân gần như biến mất khỏi thị trường.
Vì lẽ đó, ông Chung cho rằng, trong ngắn hạn, thị trường sẽ điều chỉnh theo hướng đi xuống. Nếu không có chính sách nào đặc biệt, thị trường sẽ tiếp tục điều chỉnh xuống cho tương ứng với khoản tài chính bị rút khỏi hiện trường do các doanh nghiệp lâm vào tình trạng khó khăn.
Phần khác, do năm 2019-2021, thị trường quá bùng phát, do đó, một phần lớn tài chính cần thu hút để thanh quyết toán các giao dịch sẽ cần đến trong năm 2022-2023 nhưng hiện nay nguồn tài chính này không những không như kỳ vọng mà còn bị sụt giảm. Hệ quả là thị trường sẽ tiếp tục bị thu hẹp.
Bên cạnh rủi ro về kinh tế quốc tế sẽ ảnh hưởng đến kinh tế Việt Nam, vị chuyên gia này còn đề cập đến rủi ro kinh tế vĩ mô, cụ thể là các vấn đề về lạm phát, lãi suất và tỷ giá; tín dụng đối với thị trường bất động sản; giải ngân vốn đầu tư công; đầu tư nước ngoài; xuất nhập khẩu...
Ngoài những rủi ro trên, ông Chung cho rằng hiện nay còn xuất hiện thêm rủi ro phái sinh là một số doanh nghiệp bị phong tỏa tài sản do liên quan đến các doanh nghiệp đang gặp các vấn đề pháp lý. Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp khác đang có những diễn biến tài chính khó khăn.
Ngoài ra, các vấn đề liên quan đến chính sách tín dụng, lãi suất, tỷ giá,… theo chuyên gia nếu thay đổi theo hướng tăng cao hơn nữa sẽ tác động đến thị trường bất động sản. Trong năm 2023, Luật Đất đai, Luật nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sẽ được thông qua. Trong đó, thuế nhà đất (hoặc thuế tài sản) sẽ được đưa ra và thị trường bất động sản sẽ bị ảnh hưởng. Chính sách đầu tư, nhất là đầu tư tư nhân có định hướng hỗ trợ mạnh cho thị trường hay không,…
Do đó, PGS. TS Trần Kim Chung cho rằng, trong năm 2023 và giai đoạn đến 2030, nhiệm vụ rất quan trọng của các tổ chức tài chính là phát triển đa dạng, đầy đủ các nguồn tài chính cho thị trường bất động sản.
Kịch bản nào cho thị trường bất động sản năm 2023?
Trước những khó khăn trên, ông Chung đã đưa ra một vài những kịch bản cho thị trường bất động sản năm tới.
Cụ thể, ở kịch bản thứ nhất, chuyên gia dự báo thị trường tiếp tục điều chỉnh theo hướng thu hẹp, thực chất hơn. Theo TS Chung, trong bối cảnh các nguồn tiền không có đột biến; các chính sách cũng phải đến cuối năm 2023 mới được thông qua, nhiều khả năng thị trường sẽ phát triển theo xu thế.
Ở kịch bản thứ hai, thị trường có động năng mới do bộ ba luật gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản được ban hành, do đó xuất hiện nhiều yếu tố thuận lợi. Đồng thời với tình hình trong và ngoài nước ổn định; vốn nước ngoài tiếp tục rót vào, qua đó, vốn trong nước được kích hoạt để hấp thu chu kỳ lên mới.
Thị trường địa ốc dự báo sẽ vượt qua điểm đáy, tuy nhiên, phương án này có xác suất thấp bởi có nhiều điều kiện vẫn nằm ngoài khả năng.
Ở kịch bản thứ ba, ông Chung cho rằng, kinh tế thế giới khó khăn và kinh tế trong nước bị ảnh hưởng đồng thời với kinh tế vĩ mô diễn biến đi ngang. Theo đó, thị trường bất động sản sẽ đi xuống do các khoản nợ đến hạn, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp.
Tuy nhiên, nếu không có khoản tiền đáp ứng yêu cầu trả lãi và tất toán, thị trường bất động sản bắt buộc phải điều chỉnh giảm để cơ cấu lại thị trường.