Giá giảm, thành nơi để rác
Trong vài năm qua, bất động sản ven đô như Thạch Thất, Sơn Tây,... đã trở thành nơi nhiều nhà đầu tư lựa chọn để xuống tiền. Đa phần những người mua ở khu vực này đều không có nhu cầu thực mà chỉ chờ kiếm lời. Theo đó, hình thức phân lô tách thửa bắt đầu nở rộ. Các mảnh đất rộng được phân tách thành các lô nhỏ có diện tích từ 60 - 80m2/lô.
Cách đây 1 năm, khách mua, môi giới bất động sản nhiều nơi đổ xô về Thạch Thất, Sơn Tây liên tục chào mời, mua bán các mảnh đất phân lô. Theo đó, giá đất phân lô nằm sâu trong ngõ cũng bị đẩy lên tới 20 - 24 triệu đồng/m2.
Đất phân lô tại Cổ Đông, Sơn Tây.
Tuy nhiên, thời điểm hiện nay, không còn ghi nhận cảnh tượng đua nhau chốt cọc tại khu vực này, thay vào đó là khung cảnh khá trầm lắng. Do đó, đất nền phân lô trở thành nơi tập kết rác, trồng chuối, cỏ và thả gà.
Tại khu vực Sơn Tây, 93 lô đất phân lô tại Cổ Đông, có diện tích từ 60 - 80m2. Vào thời điểm sốt đất, mỗi mét vuông ở đây có giá lên tới trên 20 triệu đồng. Xã Cổ Đông thời điểm đó nườm nượp xe cộ đi vào để xem đất. Thế nhưng bây giờ là khung cảnh trái ngược, khu đất này đã bỏ hoang, cỏ dại mọc. Hiện tại, giá đất tại khu đất này đang rao bán khoảng 14 - 17 triệu đồng/m2, trong khi 1 năm trước có giá dao động từ 18 - 22 triệu đồng/m2, tương đương giảm hơn 20%. Tại khu vực này, tràn lan các biển quảng cáo “bán đất”, “bán đất gấp” được treo ở các cột điện ven đường.
Tại thị trường bất động sản Thạch Thất, một số khu vực như Bình Yên, Tân Xã, Tiến Xuân, Yên Bình,... tràn lan các mảnh đất phân lô để trồng cỏ, chuối và nuôi gà. Thậm chí, khu đất giáp đường DH10 thuộc địa bàn xã Tân Xã trở thành nơi tập kết rác.
Một khu đất 72 và 108 lô tại Bãi Dài Tiến Xuân, theo môi giới cho biết, chủ đầu tư đã bán hết từ năm 2021, chủ yếu là các nhà đầu tư từ Hà Nội tới mua.
Thời điểm hiện tại chỉ còn hàng của các chủ đất bán lại, mức giá đã giảm khoảng khoảng 20% so với đầu năm 2022, xuống mức 16 - 18 triệu đồng/m2. Hiện các lô đất này cũng để không cho cỏ mọc.
Tại xã Tân Xã, không khó để bắt gặp những lô đất đã được tách hoàn chỉnh. Nhưng sau một thời gian dài vẫn không ai mua, thành nơi cho cỏ mọc, trồng chuối, trồng rau. Thời điểm đầu cuối năm 2021, những mảnh đất này hầu hết được rao bán quanh mức giá khoảng 20 triệu đồng/m2, đến nay đã hạ còn khoảng 13 - 15 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, do vị trí nằm ở trong ngõ nên vẫn khó tìm khách hàng mua.
Giá đất nền 2023 có thể tiếp đà suy giảm tại một số khu vực
Từ dữ liệu của mình, nền tảng bất động sản Nhà Tốt nhận định, thị trường đất nền năm 2023 có thể chứng kiến nhu cầu tìm kiếm và giá chào tiếp tục giảm. Thị trường đất nền được dự báo sẽ tiếp tục khó khăn trong năm 2023 khi dòng vốn sẽ tiếp tục bị thắt chặt, các quy định hạn chế phân lô, tách thửa vẫn sẽ tiếp tục được thực hiện trong năm tới.
Nhu cầu tìm kiếm đất nền dự kiến trong năm 2023 sẽ suy giảm, trong khi chỉ số tin đăng, phản ánh nguồn cung của thị trường sẽ có xu hướng đi ngang.
Mặc dù trong nửa cuối năm 2022, giá chào bán đất nền tại 1 số khu vực đã suy giảm nhưng vẫn còn cao hơn thời điểm đầu năm. Dự kiến xu hướng giảm này sẽ tiếp tục tại nhiều khu vực trong năm 2023, có thể kéo giá chào đất nền tại 3 miền quay trở lại thời điểm đầu năm 2021.
Trong khi đó, thị trường nhà ngõ/hẻm, nhà mặt phố năm 2023 có thể ổn định, đặc biệt là khi dòng tiền cho thuê gia tăng.
Thị trường nhà đất dự kiến sẽ ổn định trong năm 2023 khi nhu cầu tìm kiếm nhà đất bán có thể giảm nhẹ, trong khi nhu cầu cho thuê tiếp tục gia tăng, đặc biệt là tại các khu vực phố cổ Hà Nội và khu vực trung tâm quận 1, TP HCM khi lượng khách du lịch quốc tế tiếp tục quay trở lại. Giá chào thuê dự kiến tiếp tục tăng trưởng trong năm 2023, và một số khu vực có thể quay trở lại mức giá chào thuê tại thời điểm trước khi xảy ra Covid-19.
Việc giá chào thuê và nhu cầu tìm kiếm được kỳ vọng tiếp tục tăng trong năm 2023, khiến cho tỉ suất lợi nhuận khi đầu tư nhà đất tăng. Điều này sẽ góp phần làm cho loại hình nhà đất lấy lại sự quan tâm của các nhà đầu tư trong năm 2023.
Dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy, giá bất động sản, đặc biệt là sản phẩm đất nền được điều chỉnh về giá trị thực, gần như nguyên trạng so với thời điểm cuối năm 2021 khi chưa xảy ra cơn sốt đất. Thị trường ghi nhận tình trạng “cắt lỗ”, đặc biệt là phân khúc đất nền. Giá đất nền thứ cấp tại các huyện vùng ven đã giảm 15% - 35% so với đầu năm 2022, còn đất nền dự án cũng giảm từ 8% - 15%.
Mặc dù phải đối mặt với nhiều khó khăn, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đứng trước hai cơ hội lớn đến từ việc khung pháp lý tiếp tục được hoàn thiện và nhiều dự án cơ sở hạ tầng tiếp tục được triển khai. Dự kiến năm 2023, ba bộ luật liên quan đến thị trường bất động sản sẽ được sửa đổi, gồm: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Việc sửa đổi 3 bộ luật này sẽ tháo gỡ một số vướng mắc về pháp lý cho thị trường hiện nay, cũng như bổ sung hành lang pháp lý cho các loại hình bất động sản mới như officetel, condotel, biệt thự biển…