Tại TP HCM và Hà Nội là không thể
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty CP địa ốc Phú Đông Group, cho rằng chỉ tính riêng hai TP lớn là Hà Nội và TP.HCM, mức giá nhà thương mại 20 triệu đồng/m2 cho dù được ưu đãi giảm tiền sử dụng đất, thuế… cũng khó khả thi.
Có 4 yếu tố cấu thành nên sản phẩm bất động sản thương mại gồm: tiền đất, xây dựng, tài chính và lợi nhuận kỳ vọng. Cái “rổ” 20 triệu đồng/m2 phải hội đủ 4 yếu tố này. “Tại sao tôi nói tại TP.HCM và Hà Nội là không thể? Vì giá đất tại hai TP này hiện rất cao, cho dù là đất nông nghiệp, sau khi làm hạ tầng, chuyển đổi mục đích sử dụng, đóng tiền sử dụng đất rồi thì giá vẫn lên hơn 10 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, giá xây căn hộ bình thường hoàn thiện khoảng 11 - 12 triệu đồng/m2. Thứ 2 và 3 là tín dụng và thủ tục hành chính hiện nay khó đảm bảo cho nhà đầu tư làm nổi mức giá đó. Chẳng hạn, dự án vay 200 tỉ đồng, lãi vay trả 24 tỉ đồng mỗi năm. Thủ tục bị kéo dài 3 năm (là điều bình thường), doanh nghiệp (DN) mất 72 tỉ đồng tiền lãi cho ngân hàng. Chi phí này sẽ được cộng vào giá thành. Như vậy, trong 4 yếu tố cấu thành giá căn hộ thì nhà đầu tư chỉ có thể chủ động được 1 yếu tố là hạ mức lợi nhuận kỳ vọng. Chẳng hạn, trước đây lợi nhuận 30%, nay vì mục đích tốt đẹp, chỉ cộng thêm 10 - 15% thôi thì giá dưới 20 triệu đồng/m2 căn hộ cũng không thể”, ông Phúc khẳng định.
“Đất tại Long An, Tiền Giang, Bình Phước… có thể làm được nhà thương mại giá đó. Làm nhà thương mại giá rẻ đi nữa, DN rất coi trọng thương hiệu của mình, nếu làm kiểu nhà thương mại như nhà ở xã hội chất lượng thấp lâu nay thì chắc chắn chúng tôi không tham gia cho dù được hưởng ưu đãi 50% tiền sử dụng đất”, ông Phúc bổ sung và cho rằng tiền sử dụng đất không ảnh hưởng lớn đến giá bất động sản mà chính các chi phí làm dự án, chi phí lãi suất phải gánh trong quá trình nhà đầu tư chờ làm thủ tục mới đẩy giá nhà lên.
TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Ban Vật giá Chính phủ), cho rằng tùy thuộc giá đầu vào, tức tiền đất của nhà đầu tư mà cho ra mức giá thành 20 triệu đồng/m2 có khả thi hay không.
Dù vậy ông Nghĩa khẳng định: “Khó khả thi!” và dẫn chứng: Giả sử đất nông nghiệp mua với giá 1 triệu đồng/m2, san lấp mặt bằng xong, giá thành đội lên 3 triệu đồng/m2. Đóng 50% tiền sử dụng đất, lên 4,5 triệu đồng/m2. Nếu chỉ xây dựng 50% diện tích đất, giá thành đất đã lên 9 triệu đồng/m2, chưa tính chi phí cấp giấy phép, xây dựng, lãi vay...
“Nếu đất mua 10 triệu đồng/m2 ở vùng ven, giá thành căn hộ phải 30 - 40 triệu đồng/m2 mới có lãi. Đề xuất của Bộ Xây dựng rất đáng hoan nghênh, nhưng tôi e là khó khả thi nếu áp dụng đồng đều cho các tỉnh thành”, TS Lê Xuân Nghĩa nói.
Khả thi nếu...
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu đồng ý với mức giá trần không vượt quá 20 triệu đồng/m2 (đã bao gồm thuế giá trị gia tăng) do Bộ Xây dựng đưa ra, nhưng ông Châu cho rằng mức này không nên đánh đồng cho tất cả. Riêng với các đô thị đặc biệt, đô thị loại 1 mức giá trần trên 20 triệu đồng/m2 có thể cao hơn, nhưng không vượt quá 25 triệu đồng/m2. Vì trong 63 tỉnh, TP trực thuộc T.Ư, có 2 đô thị đặc biệt và 22 đô thị loại 1, cần có cơ chế chính sách đối với dự án nhà ở thương mại giá thấp phù hợp với thực tiễn của các nhóm đô thị.
Ông Lê Hoàng Châu nói: “Phát triển nhà thương mại giá thấp có thể làm được nếu như Chính phủ đưa vấn đề “làm nhà ở thương mại giá thấp” vào mục ưu tiên thứ 6, ngoài 5 lĩnh vực cho vay được hưởng tín dụng ưu đãi theo Thông tư 39/2016 của Ngân hàng Nhà nước (nông nghiệp nông thôn, xuất khẩu, DN vừa và nhỏ, công nghiệp hỗ trợ, công nghệ cao). Mức vay ưu đãi Bộ Xây dựng đưa ra 7 - 8%, chúng tôi đồng ý mức này vì mức hiện tại 9 - 10%”.
Về sửa đổi luật, đại diện HoREA nhận định tại khoản 1.a điều 110 luật Đất đai quy định miễn, giảm tiền sử dụng đất trong một số trường hợp, nhưng lại “trừ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại”. Thứ nữa, điều 16 luật Đầu tư cũng chưa có cơ chế chính sách ưu đãi đầu tư đối với các dự án nhà ở thương mại giá thấp và kể cả dự án nhà ở xã hội. Luật Thuế giá trị gia tăng, luật Thuế thu nhập DN, chưa có chính sách miễn thuế đối với dự án nhà ở thương mại giá thấp (kể cả chưa có ưu đãi thuế nhiều hơn đối với dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê)… Thế nên, muốn đề xuất làm được nhà thương mại giá 20 triệu đồng/m2, các quy định trên phải được sửa đổi.
Đề nghị sửa đổi luật Đất đai, cho phép được chậm nộp, hoặc được miễn giảm tiền sử dụng đất tùy theo loại dự án nhà ở thương mại giá thấp, như được tạm hoãn chưa nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong vòng đời của dự án nhà ở thương mại cho thuê giá thấp.
Với luật Thuế, đề nghị sửa đổi luật Thuế để giảm thuế giá trị gia tăng còn 5%, thuế thu nhập DN còn 10%. Ngoài ra, phải rút gọn quy trình đầu tư và cấp giấy phép xây dựng nhằm tạo điều kiện sớm triển khai dự án của nhà đầu tư.
Ông Lê Hoàng Châu