Hiện tượng đô thị hóa phát triển nhanh được cho là tất yếu, đặc biệt ở các nền kinh tế mới nổi. Tuy nhiên điều này lại khiến cho nhà ở bình dân trở thành vấn đề nan giải tại các thành phố lớn, điển hình là TP HCM, theo báo cáo của tập đoàn JLL.
"Đỏ mắt" tìm nhà giá rẻ do nguồn cung hạn chế
Những yếu tố chính được đưa ra để xét nhà ở bình dân, nhà giá rẻ tại Việt Nam bao gồm quy mô dự án, tiện nghi cơ bản, vị trí của dự án. Đặc biệt, mức giá bán phải thấp hơn 1.200 USD, tương đương 27 triệu đồng/m2.
Trong giai đoạn 2014 - 2018 nguồn cung nhà ở bình dân tại TP HCM tăng trưởng khả quan từ 17.000 - 20.000 căn. Bước sang giai đoạn 2019 - 2020, nguồn cung nhà ở bình dân lại sụt giảm nghiêm trọng, chỉ còn khoảng 5.000 căn.
Tỷ lệ giá căn hộ bình dân so với thu nhập khả dụng bình quân. Nguồn ảnh: JLL
Tuy nhiên, tỷ lệ giá bán phân khúc này so với thu nhập bình quân không ngừng tăng lên trong 5 năm qua, đạt 5,4% vào năm 2020, gần tới ngưỡng kỷ lục là 5,8% vào năm 2007.
Để kích cầu người mua, nhiều dự án phát triển gần đây đã liên kết ngân hàng tạo điều kiện về khoản lãi suất và hạn mức tối thiểu chi trả mỗi tháng; thời hạn vay cũng kéo dài hơn. Qua đó làm gia tăng tỷ lệ người dân vay vốn ngân hàng cho mục đích tiêu dùng, thế chấp.
Bà Lê Thị Huyền Trang - Giám đốc Bộ phận nghiên cứu thị trường của JLL Việt Nam cho rằng, "nhìn vào tỷ lệ giá bán so với thu nhập ngày càng tăng có thể thấy không có dấu hiệu dư cung trên thị trường. Tuy nhiên, con số này dự báo thị trường bất động sản đang phát triển không đồng đều và thị trường đang cần có sự điều chỉnh về cấu trúc".
Đề cập đến lý do tác động đến mức tăng giá trung bình toàn thị trường, vị chuyên gia này lấy dẫn chứng, quỹ đất có tiềm năng phát triển khu nhà ở bình dân giờ trở nên khá khan hiếm. Khả năng tiếp cận nguồn dự án tiềm năng cũng vì thế mà hạn chế khiến các nhà phát triển khó có thể tính được bài toán căn hộ giá rẻ.
Ngoài ra, thủ tục phê duyệt các dự án mới bắt đầu vào cuối năm 2018 bị trì hoãn đã cản trở khả năng khởi động dự án của theo kế hoạch. Do đó, các chi phí phụ phát sinh như lãi vay hoặc chi phí hoạt động cuối cùng được tính vào giá bán.
"Nguồn cung hạn chế trong bối cảnh nhu cầu vẫn lành mạnh làm gia tăng sự tự tin của chủ đầu tư, cộng thêm sự gián đoạn trong chuỗi cung ứng do đại dịch Covid-19 đã dẫn đến chi phí vật liệu xây dựng cao hơn. Điều này một lần nữa tác động đến giá bán nhà ở giá rẻ", bà Trang nhận định
Giảm giá bán - điều khó có thể xảy ra
Đại diện của JLL cho rằng, mặt bằng giá chung hiện đi lên nhanh hơn so với mức tăng của các yếu tố hỗ trợ nguồn cầu, trong đó nổi bật nhất là mức tăng thu nhập. Điều này có nghĩa, độ "phi mã" về giá trong thời gian sắp tới sẽ chậm lại cho đến khi có thêm yếu tố hỗ trợ nguồn cầu bắt kịp nhịp tăng này. Bên cạnh đó, áp lực tăng giá dự kiến cũng sẽ giảm bớt khi nguồn cung mới sẽ gia tăng, đặc biệt khi các vấn đề pháp lý hiện hành sẽ được giải quyết.
Nhà ở giá rẻ đang dần biến mất ở TP HCM.
Việc thiếu vắng các dự án nhà bình dân sẽ mở ra cơ hội mới cho giới đầu tư trong nước có nhu cầu mở rộng thị phần, đa dạng hóa lĩnh vực đầu tư. Mặc dù lợi nhuận biên của các dự án căn hộ bình dân kém hấp dẫn hơn so với các phân khúc cao cấp, nhưng quy mô tiềm năng rất lớn của phân khúc này sẽ là yếu tố hấp dẫn mà giới đầu tư có thể cân nhắc.
Các dự án bình dân có tốc độ bán tốt hơn do có mức giá thấp; nguồn cung tại phân khúc này có mức tăng trưởng chậm hơn so với các dự án cao cấp. Do đó sự cạnh tranh về khách hàng sẽ ít quyết liệt hơn.
Về lâu dài, việc thiết kế và thực hiện các dự án căn hộ bình dân vẫn cần nhiều hỗ trợ từ nhà nước. Một số giải pháp khả thi như đưa ra các chính sách hỗ trợ tốt hơn về thuế cho nhà phát triển, đẩy nhanh và ưu tiên việc cấp phép cho các dự án trong phân khúc giá thấp.
Cùng với đó, việc phát triển hạ tầng giúp cải thiện kết nối giữa các khu vực ngoại ô với khu trung tâm và các khu vực làm việc sẽ là yếu tố tích cực thúc đẩy phát triển nhà ở giá rẻ.
Chia sẻ về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, Hiệp hội đã có đề xuất Chính phủ sớm ban hành Nghị quyết về “Đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp” với một số cơ chế, chính sách ưu đãi về thuế, tín dụng (bằng khoảng phân nửa mức chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội), thời hạn hoàn thành nộp tiền sử dụng đất dự án.
Điều này giúp cung ứng các loại căn hộ nhà ở thương mại giá thấp với mức giá tối đa không quá 25 triệu đồng/m2 tại đô thị đặc biệt, không quá 23 triệu đồng/m2 tại đô thị loại 1 và không quá 20 triệu đồng/m2 tại các tỉnh còn lại.
Đề án này sẽ tạo điều kiện hình thành nguồn cung dự án nhà ở và sản phẩm nhà ở giá thấp, nhà ở xã hội rất lớn tại các địa phương. Theo ông, đây cũng là phân khúc đầy tiềm năng mà các tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản cần xem xét để nắm bắt cơ hội đầu tư kinh doanh, vừa đảm bảo lợi nhuận, vừa ít rủi ro, góp phần chia sẻ với cộng đồng xã hội.