Khơi thông “cục máu đông” bất động sản
Theo TS Nguyễn Quốc Việt, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế và chính sách (VEPR), năm 2020, tín dụng BĐS tăng 12,06%, năm 2021 tăng 13,55%, và năm 2022 tăng tới 24,27%. Dư nợ tín dụng BĐS đến cuối năm 2022 đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, chiếm 21,2% tổng dư nợ.
Tỷ lệ nợ xấu là 1,81%, tăng so với mức 1,67% của năm 2021. 90% khoản vay BĐS có kỳ hạn 15 - 20 năm còn 80% vốn huy động của ngân hàng lại là kỳ hạn ngắn. Ngân hàng Nhà nước chỉ ban hành văn bản chỉ đạo kiểm soát chặt chẽ rủi ro tín dụng vào một số phân khúc có rủi ro cao trong BĐS, có tính đầu cơ, các dự án lớn có nguy cơ dẫn tới bong bóng, có thể dẫn tới rủi ro an toàn hệ thống.
Như vậy, chỉ có thể nói, tiếp cận tín dụng BĐS bị hạn chế. Điều này diễn ra trong bối cảnh chất lượng tài sản của các doanh nghiệp BĐS giảm, tỷ lệ nợ xấu, hệ số rủi ro tăng cao khiến các ngân hàng phải tái cơ cấu lại đối tượng cho vay. Ngoài ra, lãi suất dần được đẩy lên cao dẫn đến tăng chi phí vay cũng như giảm khả năng tiếp cận tín dụng mua nhà của người dân.
Để bổ sung tín dụng, theo ông Việt, trước hết phải ổn định kinh tế vĩ mô, duy trì tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế, một mũi tên trúng nhiều đích. Đồng thời, cần tăng khả năng thanh khoản chung cho hệ thống ngân hàng bằng chính sách. Quy định mới tại Thông tư 26 sẽ hỗ trợ phần nào thanh khoản cho các ngân hàng, tăng khả năng tín dụng khoảng 150 nghìn tỷ đồng cho một số ngân hàng quốc doanh.
“Để cấp vốn cho thị trường, tôi kỳ vọng vào việc sửa đổi của Nghị định 65, khai thông bế tắc trước mắt cho các doanh nghiệp BĐS, cũng như về lâu dài sẽ là kênh dẫn vốn quan trọng không những cho BĐS mà cho toàn bộ nền kinh tế. Hiện, tỷ trọng trái phiếu doanh nghiệp/GDP ước tính khoảng 15%”, ông Việt cho hay.
Ngoài ra, theo chuyên gia này, cần thuận lợi hoá môi trường kinh doanh nói chung và BĐS - xây dựng nói riêng, để tiếp tục thu hút các nguồn vốn đầu tư nước ngoài, cả trực tiếp thông qua các dự án FDI, lẫn gián tiếp thông qua các quỹ đầu tư. Bên cạnh, nếu kinh tế tăng trưởng bền vững và đảm bảo kết quả tăng trưởng được phân bổ hài hoà, sẽ giúp tăng tích luỹ trong các hộ gia đình. Đây là nguồn vốn quan trọng nhất cho phát triển kinh tế nói chung, và thị trường BĐS nói riêng.
“Việc khơi thông “cục máu đông” BĐS trước hết phải được giải quyết trong phạm vi của doanh nghiệp, ngân hàng, và các tổ chức tài chính liên quan. Nếu “cục máu đông” ấy xuất phát từ quy trình thủ tục, thì cần giải quyết tính pháp lý của của dự án. Trong trường hợp doanh nghiệp có sai phạm, cũng nên có cơ chế rà soát đánh giá lại tài sản gắn với sai phạm theo quy trình đặc biệt, kết thúc điều tra sớm để trả lời cho công luận, doanh nghiệp. Tài sản bị giam thời gian dài sẽ thành“cục máu đông”. Đây là việc phức tạp, nhưng nên làm, nếu doanh nghiệp đã hoàn thành các nghĩa vụ, tuân thủ đúng quy trình, thì cần để họ bán sản phẩm ra thị trường, tránh nợ đọng tài chính”, chuyên gia này nhấn mạnh.
Đề xuất cấp tín dụng cho các dự án bất động sản khả thi
Mới đây, Bộ Xây dựng đã có tờ trình Thủ tướng Chính phủ đề nghị ban hành Nghị quyết của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Mục tiêu của Nghị quyết nhằm tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc, đặc biệt là về thể chế, tổ chức thực hiện và nguồn vốn cho thị trường bất động sản.
Trong lúc chờ Quốc hội thông qua Luật nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đề xuất tháo gỡ tổng thể, đồng bộ những khó khăn, vướng mắc hiện nay trong phát triển nhà ở nói chung, phát triển nhà ở xã hội nói riêng.
Trong tờ trình này, Bộ Xây dựng đề nghị Quốc hội giao Chính phủ xây dựng, trình Quốc hội xem xét, ban hành "Nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội" để tháo gỡ ngay một số khó khăn, vướng mắc cụ thể nhằm tạo động lực phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới.
Theo Bộ Xây dựng, những nội dung vướng mắc lớn trong thời gian qua như: Giao đất để đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội; quy hoạch, bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội; lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội; về quyền lợi và ưu đãi chủ đầu tư; xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội; đối tượng và điều kiện được thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội...
Đồng thời, ban hành Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030" để tăng nguồn cung phù hợp với nhu cầu của người lao động có thu nhập thấp.
Với nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng cũng đề xuất triển khai gói tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng (tương đương khoảng 12% nhu cầu vốn để thúc đẩy thực hiện mục tiêu hoàn thành ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, nhà ở công nhân giai đoạn 2021-2030).
Gói tín dụng này dành cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay với lãi suất thấp hơn từ 1,5-2% so với lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong từng thời kỳ.
Với nguồn vốn tín dụng, dự thảo Nghị quyết đề xuất giãn nợ gốc, lãi vay cho các doanh nghiệp bất động sản khó khăn (doanh nghiệp, dự án bất động sản phục vụ tiêu dùng, sản xuất, công nghiệp, du lịch, nghỉ dưỡng,...); đồng thời tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng.
Dự thảo Nghị quyết cũng yêu cầu bám sát tình hình cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản và có những giải pháp kịp thời để đảm bảo tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả, bền vững.
Tiếp tục cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, tập trung các dự án, phương án vay vốn khả thi, khách hàng có năng lực tài chính, khả năng trả nợ đầy đủ và đúng hạn; ưu tiên xem xét cho vay đối với các dự án bất động sản phục vụ tiêu dùng, đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân, có hiệu quả, thanh khoản tốt như nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ, văn phòng cho thuê, bất động sản phục vụ sản xuất, công nghiệp. Có biện pháp giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ thị trường bất động sản.