Tài sản góp vốn có thể là tiền Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, kim loại quý, giá trị quyền sử dụng đất, giá trị quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật hoặc tài sản khác được pháp luật cho phép. Tài sản góp vốn bằng hiện vật hoặc quyền tài sản phải được định giá thành tiền.
Đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu hoặc giá trị quyền sử dụng đất thì người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Pháp luật ghi nhận quyền sử dụng đất là một tài sản, vì vậy cho phép người sử dụng đất được sử dụng quyền sử dụng đất để góp vốn vào các tổ chức kinh doanh.
Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất tại Việt Nam chỉ áp dụng đối với tổ chức, cá nhân, hộ gia đình trong nước đã được Nhà nước giao, cho thuê đất (trả tiền thuê một lần) hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp, trừ trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền.
Còn tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam và tổ chức cá nhân được cho thuê đất dưới hình thức trả tiền thuê hàng năm không được pháp luật cho hưởng quyền này.
Thời điểm hoàn thành nghĩa vụ góp vốn
Nếu như việc xác định thời điểm hoàn thành nghĩa vụ góp vốn đối với các tài sản là tiền và động sản khá dễ dàng và được tính bằng “thời điểm” (thanh toán tiền hoặc chuyển giao tài sản) thì việc xác định khi nào nhà đầu tư được coi là hoàn thành nghĩa vụ góp vốn bằng quyền sử dụng đất lại phức tạp hơn nhiều và sẽ được tính bằng cả “quá trình”.
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013, “việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Hiểu theo quy định nêu trên của Luật Đất đai 2013 thì nghĩa vụ góp vốn đối với tài sản góp vốn là quyền sử dụng đất được coi là hoàn thành khi các bên tham gia vào giao dịch góp vốn đã hoàn tất toàn bộ quá trình, bao gồm ký hợp đồng góp vốn tại văn phòng công chứng, thực hiện thủ tục đăng ký vào sổ địa chính, đồng thời bên góp vốn đã bàn giao khu đất cho doanh nghiệp nhận góp vốn để khai thác và sử dụng.
Sở dĩ phải đảm bảo toàn bộ các quy trình này hoàn tất mới có thể coi giao dịch góp vốn hoàn thành là bởi đất đai là loại tài sản đặc biệt và có đăng ký, pháp luật yêu cầu phải hoàn tất thủ tục đăng ký nhằm mục đích đảm bảo quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất được chuyển giao sang cho bên nhận góp vốn.
Đồng thời quyền chiếm hữu, sử dụng cũng cần phải được bàn giao để bên nhận góp vốn thông qua hành vi bàn giao mặt bằng khu đất góp vốn để bên tiếp nhận tài sản góp vốn có được quyền khai thác đối với tài sản góp vốn theo đúng tinh thần của pháp luật dân sự về tài sản, sở hữu tài sản.
Những vấn đề bất cập
Thứ nhất, đã chuyển giao quyền định đoạt nhưng chưa chuyển giao quyền chiếm hữu, sử dụng:
Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất như đã nói ở trên là cả một quá trình, bên góp vốn đã hoàn tất thủ tục đăng ký vì một lý do nào đó chưa hoàn thành việc bàn giao mặt bằng dẫn đến việc bên nhận góp vốn chưa khai thác, sử dụng được khu đất (đã chuyển giao quyền định đoạt nhưng chưa chuyển giao quyền chiếm hữu, sử dụng), như vậy thì có được coi là đã hoàn thành thủ tục góp vốn không?
Theo quan điểm của chúng tôi, trường hợp này có thể coi là bên góp vốn đã hoàn thành thủ tục góp vốn. Dưới góc độ dân sự, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp hoàn toàn phụ thuộc vào ý chí tự nguyện và thỏa thuận của các bên.
Theo quy định, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính, tức là nhà đầu tư đã hoàn tất nghĩa vụ góp vốn của mình và chính thức được ghi nhận tư cách cổ đông/thành viên góp vốn trong công ty.
Trong trường hợp các bên không thể thống nhất được cách thức giải quyết thời điểm, cách thức bàn giao mặt bằng, doanh nghiệp – với tư cách là bên nhận góp vốn theo hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất có quyền xem xét nội dung các điều khoản trong hợp đồng và quy định pháp luật để tiến hành chấm dứt hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 80 Nghị định 43, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chấm dứt trong các trường hợp hết thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất; một bên hoặc các bên đề nghị theo thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn; bị thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai,…
Trong trường hợp hợp đồng góp vốn có quy định cụ thể về việc chấm dứt hợp đồng trong trường hợp bên góp vốn không đồng ý bàn giao đất cho bên nhận góp vốn, thì phía bên nhận góp vốn hoàn toàn có thể lựa chọn giải pháp chấm dứt hợp đồng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.
Dước góc độ lập pháp, theo quy định hiện hành tại Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24, hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất gồm có: Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09; Hợp đồng về việc góp vốn; Bản gốc GCNQSDĐ đã cấp; Bản sao giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp; Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư; Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.
Như vậy có thể thấy rằng, trong hồ sơ khi thực hiện thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất hiện đang không bao gồm biên bản bàn giao đất/tài sản gắn liền với đất.
Có chăng, để tránh tình trạng bên góp vốn đã thực hiện thủ tục đăng ký nhưng không tiến hành bàn giao đất/tài sản gắn liền với đất, pháp luật nên quy định bổ sung hồ sơ nộp cho cơ quan nhà nước bắt buộc phải có biên bản bàn giao đất/tài sản gắn liền với đất trong trường hợp bên góp vốn là tổ chức, cá nhân không kinh doanh.
Thứ hai, đã chuyển giao quyền chiếm hữu, sử dụng nhưng chưa chuyển giao quyền định đoạt
Theo kinh nghiệm thực tiễn hành nghề của chúng tôi, có rất nhiều trường hợp bên góp vốn đã chuyển giao mặt bằng khu đất và bên nhận góp vốn đã khai thác, sử dụng, xây dựng nhà xưởng và vận hành nhà máy suốt hơn 10 năm nhưng bên góp vốn chưa hoàn tất thủ tục đăng ký, ko bàn giao hồ sơ đất.
Vấn đề đặt ra là liệu nên xem xét tình huống này như thế nào khi mà thực tế bên nhận góp vốn đã khai thác và sử dụng tài sản góp vốn hơn 10 năm nhưng về mặt pháp luật chưa được coi là hoàn tất thủ tục góp vốn.
Điều 47, Luật Doanh nghiệp số 59 được Quốc Hội thông qua ngày 17/4 vừa qua đã bổ sung nội dung về việc thời hạn thủ tục hành chính về góp vốn sẽ không được tính vào thời hạn góp vốn.
Tuy nhiên, với quy định này thì có thể chấp nhận thời gian thủ tục hành chính kéo dài đến hơn 10 năm như trường hợp mà chúng tôi đã nêu hay không?
Theo quan điểm của chúng tôi, thì trường hợp này mặc dù chưa thực hiện thủ tục đăng ký biến động với cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, tuy nhiên với việc bàn giao đất cho bên nhận góp vốn, thì việc ghi nhận hoàn thành nghĩa vụ góp vốn (thanh toán tiền mua cổ phần) và cấp chứng nhận phần vốn góp (được doanh nghiệp cấp cho bên góp vốn tại thời điểm bên góp vốn đã góp đủ vốn)/sổ chứng nhận cổ đông cho bên góp vốn, đồng thời ghi nhận tư cách thành viên góp vốn/cổ đông công ty trong điều lệ của công ty nên là quyền quyết định của các thành viên góp vốn và/hoặc các cổ đông khác.
Với tư cách là những người tham gia hùn vốn, họ nên là người tự quyết định và tự chịu trách nhiệm với những quyền lợi và rủi ro trong trường hợp này.
Qua hai tình huống thực tế đã phân tích, có thể thấy rằng việc thực hiện thủ tục đăng ký biến động trong trường hợp này chỉ mang ý nghĩa quản lý nhà nước về đất đai, không phải là điều kiện để xác lập tư cách bên góp vốn/cổ đông trong công ty.
Thứ ba, bất cập về thởi điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Ngoài những bất cập như chúng tôi đã phân tích nêu trên, quy định pháp luật hiện hành còn đang có sự thiếu thống nhất về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất với góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất.
Theo quy định tại Điều 5 Luật Công chứng 2014 thì văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày công chứng viên ký tên và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất cùng với nhà trên đất, theo Điều 122.
Luật Nhà ở 2014 thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà là thời điểm được công chứng hoặc chứng thực hợp pháp. Tuy nhiên thời điểm chuyển quyền sử dụng đất theo Bộ Luật dân sự và Luật đất đai là thời điểm được đăng ký.
Nếu góp vốn bằng quyền sử dụng đất cùng với nhà trên đất chưa được đăng ký mà xảy tranh chấp thì áp dụng Luật Nhà ở hay Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai để giải quyết.
Nếu áp dụng Luật Nhà ở thì hợp đồng có hiệu lực đối với phần nhà còn đất chưa có hiệu lực, còn áp dụng Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai thì hợp đồng góp vốn chưa có hiệu lực pháp luật vì chưa được đăng ký.
Tạm kết
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một trong những hình thức vốn hóa đất đai nhằm chuyển hóa quyền sử dụng đất thành vốn phục vụ phát triển kinh tế. Ngày nay, vốn hóa đất đai có vai trò quan trọng bởi đây là kênh trực tiếp nhằm chuyển hóa quyền sử dụng đất thành vốn để phát triển kinh tế - xã hội.
Việc giải quyết các hạn chế còn tồn tại về góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất sẽ góp phần thúc đẩy và tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư, đồng thời tạo cơ sở giải quyết các tranh chấp phát sinh giữa nhà đầu tư và doanh nghiệp.