Cắt lỗ sâu vẫn không có người mua
Thị trường bất động sản từ đầu năm đến nay đã đón loạt thông tin tích cực như tín hiệu giảm lãi suất cho vay mua nhà khi lãi suất huy động đồng loạt giảm, Nghị định 08 mới ban hành cho phép đổi trái phiếu lấy tài sản, gói 120.000 tỷ đồng với mức lãi suất ưu đãi.
Tuy nhiên, thực tế, những thông tin trên mới chỉ có tác động đến mặt tâm lý mà chưa có nhiều tác động thực tiễn. Lãi suất cho vay vẫn đang ở mức cao, dòng tiền đầu tư cũng chưa thấy thấy có dấu hiệu quay trở lại. Khi không thể gồng gánh nợ gốc và lãi, nhiều nhà đầu tư buộc phải rao bán cắt lỗ bất động sản ở thời điểm này.
Trên các trang rao bán nhà đất, từ đầu năm đến nay, thông tin rao bán bất động sản cắt lỗ do kẹt tiền, nợ ngân hàng ngày càng gia tăng. Nhiều nhà đầu tư liên tục hạ giá rao bán do cần tiền gấp mà không bán đi được.
Chị Nguyễn Yến (Hoàng Mai, Hà Nội), đang rao bán căn chung cư 3 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh với diện tích 90m2 tại một dự án cuối đường Tam Trinh (Hoàng Mai, Hà Nội) với giá hơn 3 tỷ. Tuy nhiên, chị Yến rao bán từ cuối năm 2022 đến nay mà vẫn chưa có khách nào chốt mua.
Lần đầu, vào cuối năm 2022, chị Yến rao bán với giá 3,5 tỷ đồng. Tuy nhiên đúng vào thời điểm thị trường bất động sản trầm lắng, lãi suất vay tăng cao, căn chung cư của chị rơi vào tình cảnh ế ẩm
Chị Yến cho biết, chị đăng bán trên các trang mua bán, group cư dân… nhưng số người hỏi mua không nhiều hoặc có khách hỏi xong thôi. Chị Yến cũng nhờ môi giới rao bán, nhưng môi giới có báo chị Yến phải hạ giá rao bán xuống thì mới mong có khách chốt mua. Bởi hiện tại, những dự án mới mở bán đều có chính sách ưu đãi, chiết khấu cao nên với những căn hộ chung cư đã qua sử dụng không thể kỳ vọng mức giá cao.
“Tôi đồng ý với môi giới hạ giá rao bán xuống 3,2 tỷ đồng nhưng cũng không ăn thua. Tiếp tục, tôi hạ thêm 150 triệu đồng, chào bán với giá 3 tỷ đồng, bao chi phí sang tên. Thế nhưng, khách hàng đều đến xem xong báo sẽ suy nghĩ và không thấy hồi âm lại”, chị Yến chia sẻ.
Ghi nhận của batdongsan.com.vn cho thấy, lượng tin rao bán căn hộ đang điều chỉnh giảm giá trung bình từ 10 - 15%, tương đương mức giảm từ 200 - 300 triệu đồng/căn.
Không chỉ ở sản phẩm căn hộ mà nhà đất, đất thổ cư cũng rơi vào tình cảnh tương tự. Do muốn chuyển nơi ở, anh Nguyễn Thắng (Hà Nội) liên tục đăng bài rao bán căn nhà nằm trong ngõ sâu tại quận Hai Bà Trưng (Hà Nội) từ năm 2022, thậm chí anh còn nhờ bạn bè làm môi giới bất động sản chia sẻ bài viết lên các hội, nhóm giúp. Tuy nhiên, đến nay anh vẫn chưa sang tên được mảnh đất này dù đã rao bán giảm 300 triệu đồng so với lúc đầu rao bán.
Thực tế cho thấy, các cơn sốt liên tục trong 3 năm gần đây đã khiến giá đất ở nhiều nơi bị đẩy lên quá cao, khiến mặt bằng giá không tương xứng với tiềm năng. Cho nên, ngay cả khi các chủ đất rao bán hạ giá thì các nhà đầu tư vẫn không mặn mà gì nhất là ở thời điểm dòng tiền khó như hiện nay.
Năm 2023, hiện tượng bán cắt lỗ trên diện rộng khả năng lớn sẽ xuất hiện
Theo nhận định của một chuyên gia có kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực bất động sản, thời gian qua, tình trạng giảm giá bán diễn ra khá rõ. Cụ thể, nơi nào mức giá bị đẩy lên quá cao trong những năm qua thì tỷ lệ giảm sẽ nhiều hơn. Nơi nào nguồn cung nhiều nhưng không có người sử dụng thì giảm sẽ nhiều hơn nơi thu hút dân cư sinh sống và sử dụng. Nhìn chung, xu hướng chiết khấu, giảm giá bán dự báo vẫn sẽ diễn ra trong ít nhất 3 - 6 tháng tới.
Còn theo dự báo của ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc công ty đầu tư Bất Động Sản Việt An Hòa, phải qua quý II/2023, thị trường đất nền mới có thể hồi phục giao dịch. Đây là giai đoạn nhà đầu tư đang thăm dò, chưa xuống tiền khi các thông tin về lãi suất, tín dụng còn chưa cải thiện.
Vị này cho rằng, thị trường bất động sản đang ở trạng thái khó đoán, dù có điểm sáng. Năm 2023 là năm nhiều thách thức, có thể phải từ năm 2024 trở đi, thị trường bất động sản nói chung, đất nền nói riêng mới hồi phục trở lại.
Bàn về thời điểm xuống tiền trong năm 2023, vị này cho rằng, đây là một câu hỏi khó. Mỗi người sẽ có thời điểm riêng nhưng nếu quan sát trên thị trường, ai chấp nhận rủi ro thì mua.
Bởi theo thống kê, từ đầu năm 2008, bất động sản từ đỉnh rồi rớt xuống đáy còn 50% vào năm 2013, sau đó mới lên lại nhưng lên rất ít. Tuy nhiên, giai đoạn 2014 - 2019 là giai đoạn tăng gấp đôi (tức trở lại như cũ). Do đó, ai muốn chắc ăn thì nên đợi đến quý II/2023 để nhìn thấy bức tranh thị trường rõ hơn.
Đánh giá chung về thị trường bất động sản, ông Cao Minh Thành, Tổng giám đốc MLAND Pro nhận định 2022 là năm thị trường sơ cấp bị ảnh hưởng đầu tiên. Theo đó, tình trạng chiết khấu, giảm giá sâu để thu tiền về của các chủ đầu tư lớn xuất hiện. Với diễn biến này, sau chủ đầu tư lớn là các chủ đầu tư nhỏ sẽ gặp khó và cuối cùng là các nhà đầu tư cá nhân, nhỏ lẻ.
Ông Thành dự báo: “Đến năm 2023, các nhà đầu tư sẽ bắt đầu bị ảnh hưởng lớn. “Khả năng lớn trong giai đoạn này sẽ xảy ra hiện tượng bán cắt lỗ trên diện rộng.
Song ông Thành nhấn mạnh: “Dù có hiện tượng cắt lỗ, nhưng không phải năm 2023, thị trường sẽ xấu hoàn toàn. Nhà đầu tư mỗi người có nhiều khẩu vị khác nhau. Người muốn đầu tư dài hạn, ngắn hạn, lướt sóng. Nhưng cũng có người mua để ở, kinh doanh”.
Vị này cho rằng, 2023 sẽ là năm của những sản phẩm để ở, kinh doanh, phục vụ nhu cầu thực. Các sản phẩm này vẫn có giao dịch. Điển hình như phân khúc chung cư đang được các chủ đầu tư chiết khấu khá sâu, dự án khan hiếm. Đây là cơ hội 10 năm có một để mua được nhà giá hợp lý. Hoặc một số dự án trước kia đa số phục vụ các nhà đầu tư như shophouse, liền kề có pháp lý đã hoàn chỉnh, nằm ở khu vực nội đô, đến thời điểm hiện tại, những khách hàng mua để ở, sử dụng, hoặc đầu tư lâu dài có cơ hội mua với mức giá rất hấp dẫn.
Với những nhận định như vậy, ông Thành nhấn mạnh: “Rất khó để có thể xảy ra sốt đất cục bộ trong năm 2023”.
Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam cho hay: “Tôi đặt hai niềm tin lớn vào thị trường bất động sản năm 2023. Đó là thị trường vốn, trong đó có trái phiếu và chứng khoán sẽ được cải thiện sớm nhất, đặc biệt khi Nghị quyết 01 mới ban hành có hiệu lực. Cùng với tín dụng, đây là hai kênh huy động vốn chính của thị trường. Do đó, khơi thông dòng tiền sẽ thúc đẩy giao dịch bất động sản và đảm bảo dự án được tiếp tục triển khai”.
Ông David Jackson cũng tin rằng tâm lý thị trường sẽ ngày càng tích cực và niềm tin của nhà đầu tư phục hồi nhờ sự can thiệp kịp thời của Chính phủ. Nhìn chung, dư địa tăng trưởng của thị trường bất động sản Việt Nam còn lớn nhờ các nền tảng mang tính dài hạn như tốc độ đô thị hóa nhanh, cơ sở hạ tầng được hoàn thiện, và nhu cầu vẫn ở mức cao trong khi nguồn cung hạn chế. Do đó, cơ hội đầu tư hiện diện ở hầu hết các phân khúc với tiềm năng lợi nhuận và tăng trị giá vốn cao.
Ông David Jackson cho rằng, nếu để đánh giá triển vọng bất động sản năm 2023 thì từ “chuyển đổi” là phù hợp.
“Tùy phân khúc và vị trí địa lý, thị trường bất động sản được kỳ vọng ổn định trở lại ở mức hợp lý tương đối từ giữa năm 2023 trở đi. Với các chủ đầu tư trong nước, đây là cơ hội để tái cơ cấu nợ, củng cố năng lực tài chính và danh mục dự án, tái cấu trúc phát triển sản phẩm. Quan trọng nhất, doanh nghiệp bất động sản đang quan sát chặt chẽ các động thái điều chỉnh thị trường của Chính phủ cũng như những sửa đổi luật và quy định trong thời gian tới”, ông David Jackson nêu quan điểm.