Khung giá đất Đồng Nai tăng phi mã

Từ tháng 4/2019, tiền chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp lên đất ở tại Đồng Nai tăng 0,3-6 lần. Sau 9 tháng, bảng giá đất giai đoạn 2020-2024 được ban hành và tiếp tục tăng 0,2-3 lần.

Theo quy hoạch chung, Đồng Nai sẽ trở thành nút thắt giao thông quan trọng, khi khởi công một số dự án trọng điểm như cầu Cát Lái, Vành Đai 3 và đại dự án Sân Bay Long Thành, với hàng loạt dự án hạ tầng đi kèm như khu đô thị và thương mại dịch vụ, thu hút các nhà đầu tư lớn nhỏ.

Cũng bởi vậy, giá đất giao dịch thực tế trên thị trường trong khu vực bị tăng quá cao so với quy định giá của UBND tỉnh giai đoạn 2015-2019, ước tính tăng từ 3 đến 10 lần, trong đó giá đất nông nghiệp tăng so với khung giá đất khoảng 10 lần. 

Đến cuối năm 2019, giá đất nông nghiệp của Đồng Nai có mức giao dịch cao nhất khoảng gần 10 triệu đồng/m2, thấp nhất là 23.000 đồng/m2 tùy theo từng khu vực. Giá đất mà người dân tự chuyển nhượng đã cao hơn khoảng 10 lần so với khung giá tối đa của Chính phủ.

Bởi vậy, bảng giá đất tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2015-2019 được cho là không còn phù hợp, và được điều chỉnh tăng trong giai đoạn 2020-2024. 

Cụ thể, nhóm đất phi nông nghiệp cũng được điều chỉnh tăng giá ở hầu hết các khu vực, vị trí, tuyến đường, mức tăng phổ biến từ 1,5 đến 3 lần so với giá hiện hành. Mức giá cao nhất là 40 triệu đồng/m2 của đường 30-4 (TP Biên Hòa) và thấp nhất 160.000 đồng/m2 thuộc thị trấn Định Quán (huyện Định Quán).

Với đất ở tại khu vực nông thôn, bảng giá mới cũng rà soát và bổ sung 75 tuyến đường mới, tập trung ở các huyện: Vĩnh Cửu, Xuân Lộc, Trảng Bom, Cẩm Mỹ... Giá đất tại các tuyến đường đều tăng, ít nhất là 1,2 lần. Đặc biệt, mức tăng cao nhất là tuyến Hương lộ 2 - xã Long Hưng (TP Biên Hòa), tăng 18 lần so với giá hiện hành.

Về giá đất nông nghiệp, mức tăng cao nhất là các xã thuộc địa bàn các huyện: Trảng Bom (tăng 2,2 - 3 lần), Thống Nhất (2,5 - 3 lần), Xuân Lộc (3 - 4 lần), Cẩm Mỹ (2,8 - 3,2 lần).

Đất nông nghiệp TP Biên Hòa có nhiều tỷ lệ tăng khác nhau; các phường cũ có tỷ lệ tăng thấp nhất (từ 6 đến 29%), các phường mới thành lập có mức tăng cao nhất là 4,3 lần.

Đối với mặt tiền thì đường Lý Thái Tổ (DT769 đoạn qua xã Đại Phước) năm 2019 lên thổ là 3,2 triệu đồng/m2 hiện nay đã là 12 triệu/m2. Hay đường Hùng Vương đoạn qua xã Phú Đông năm 2019 giá chỉ 1,8 triệu đồng/m2 thì nay tăng lên 6,5 triệu đồng/m2.

Tương tự, đường Huỳnh Văn Lũy ngay UBND xã Phú Đông giá đất từ 1,2 triệu đồng/m2 nay tăng lên 5,5 triệu đồng/m2. Như vậy, tính ra, bình quân mức giá đất mới áp dụng từ 2020-2024 tại Đồng Nai tăng gấp khoảng 3-4 lần so với giá đất năm 2019.

Như vậy, trong thời gian tới kể người dân và doanh nghiệp khi có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, thuê đất, đóng phí, lệ phí trong sử dụng đất đều chịu mức thuế cao hơn so với trước đây rất nhiều.

Theo Luật Đất đai 2013 và Nghị định số 96 năm 2019 của Chính phủ Quy định về khung giá đất thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào thực tế tại địa phương được quy định mức giá tối đa trong bảng giá đất. Đồng thời, bảng giá đất điều chỉnh cao hơn không quá 20% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất.

Bảng giá đất giai đoạn 2020-2024 sẽ tác động đến cách tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân với phần diện tích chuyển từ đất nông nghiệp, phi nông nghiệp sang đất ở, tính thuế sử dụng đất, tính lệ phí, phí trong quản lý sử dụng đất đai, xác định giá tài sản khi cổ phần hóa và thoái vốn doanh nghiệp nhà nước....

Theo các chuyên gia, khi áp dụng bảng giá đất mới thì sẽ tăng thuế chuyển đổi mục đích lên đất ở chi phí cao hơn trước; tăng phí chuyển nhượng bất động sản; tăng chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng,… dẫn đến giá bán sẽ phải tăng để bù vào các khoản chi phí đó. 

Trong khi đó, người dân đang sở hữu đất nông nghiệp muốn chuyển lên đất thổ cư cũng gặp nhiều khó khăn về phí thuế nên cũng cân nhắc. Từ tháng 4/2019, tiền chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp lên đất ở tại Đồng Nai theo quy định cũ đã tăng 0,3-6 lần. Nhưng sang bảng giá đất giai đoạn 2020-2024 được ban hành và tiếp tục tăng 0,2-3 lần đã khiến nhiều gia đình rút hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.