---
title: "Hàng tồn kho và nợ vay tăng vọt, Nhà Khang Điền (KDH) chật vật tìm lực đỡ giá cổ phiếu"
avatar: https://cdn.baophapluat.vn/uploaded/images/2026/08/07/fa49abab-0f93-4418-a16f-f40aa130b95c.jpg
slug: hang-ton-kho-va-no-vay-tang-vot-nha-khang-dien-kdh-chat-vat-tim-luc-do-gia-co-phieu
url: https://doanhnhan.baophapluat.vn/hang-ton-kho-va-no-vay-tang-vot-nha-khang-dien-kdh-chat-vat-tim-luc-do-gia-co-phieu.html
published_at: 01:36 18/09/2026
updated_at: 01:36 18/09/2026
authors: 
source:
  name: Báo Pháp Luật Việt Nam
  domain: baophapluat.vn
  type: press
category: Doanh nghiệp
topics:
  - nợ vay
  - Nhà Khang Điền KDH
  - Cổ phiếu KDH
  - Bất động sản Việt Nam
  - hàng tồn kho
language: vi
content_type: article
---

# Hàng tồn kho và nợ vay tăng vọt, Nhà Khang Điền (KDH) chật vật tìm lực đỡ giá cổ phiếu

## Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã chứng khoán: KDH) đang đối mặt với nhiều rủi ro khi quy mô nợ vay và hàng tồn kho đồng loạt phình to. Dù ghi nhận lợi nhuận bán niên khả quan nhờ các nghiệp vụ tài chính, sự sụt giảm doanh thu cốt lõi và việc cổ phiếu lùi về mức giá 15.600 đồng vẫn đặt ra dấu hỏi về khả năng hấp thụ dòng tiền trong thời gian tới.

**Cấu trúc tài chính dịch chuyển và áp lực nợ vay gia tăng**

Diễn biến thị trường từ tháng 10 năm 2025 đến nay ghi nhận chuỗi ngày trượt dài của cổ phiếu thuộc Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền. Cập nhật giao dịch mới nhất tính đến hết phiên ngày 17/09/2026, thị giá cổ phiếu đóng cửa ở mức 15.600 đồng cho mỗi đơn vị. Mức giá này chính thức xuyên thủng vùng đáy thiết lập trong đợt khủng hoảng thị trường trái phiếu năm 2022, đồng thời đánh dấu mốc thấp nhất trong vòng sáu năm qua.

Sự sụt giảm này gây bất ngờ lớn trên thị trường tài chính, bởi doanh nghiệp luôn nhận được những đánh giá rất khả quan từ giới phân tích nhờ sở hữu quỹ đất lớn tại Thành phố Hồ Chí Minh cùng hồ sơ pháp lý minh bạch. Trong các báo cáo phát hành gần đây, Vietcap đưa ra định giá mục tiêu 31.700 đồng một cổ phiếu, Chứng khoán NH Việt Nam định giá ở mức 34.600 đồng, trong khi Chứng khoán Beta nhận định mức giá hợp lý là 33.100 đồng. Không chỉ được khuyến nghị khả quan, cổ phiếu này còn chiếm tỷ trọng lớn trong danh mục tự doanh của các tổ chức. Tính đến cuối tháng 6, Vietcap nắm giữ lượng cổ phiếu trị giá gần 930 tỷ đồng và đang tạm ghi nhận khoản lỗ 188 tỷ đồng. Tương tự, Chứng khoán Rồng Việt đầu tư khoảng 203 tỷ đồng và tạm chịu mức lỗ 74 tỷ đồng.

Đằng sau diễn biến tiêu cực của giá cổ phiếu là sự thay đổi lớn trong cấu trúc tài chính của doanh nghiệp. Vốn được biết đến là nhà phát triển bất động sản duy trì đòn bẩy tài chính thấp với quy mô nợ vay thường xuyên dưới 2.500 tỷ đồng và tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu dưới 25% ở giai đoạn trước năm 2021, cơ cấu nguồn vốn của công ty hiện đã chuyển dịch hoàn toàn. Tính đến cuối tháng 6 năm nay, dư nợ vay của toàn hệ thống đạt 16.659 tỷ đồng, đẩy tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu lên mức 83%. Chỉ tính riêng nửa đầu năm, doanh nghiệp đã vay thêm hơn 6.500 tỷ đồng.

Việc đẩy mạnh sử dụng đòn bẩy tài chính diễn ra cùng lúc với quá trình mở rộng quỹ đất. Theo định hướng chiến lược trong giai đoạn 2026 đến 2028, công ty sẽ triển khai các dự án quy mô lớn trên quỹ đất hơn 160 hecta, cung cấp ra thị trường trên 1.000 sản phẩm thấp tầng, hơn 5.000 căn hộ cao tầng và 60 hecta đất công nghiệp. Để phục vụ kế hoạch này, giá trị hàng tồn kho đã tăng mạnh từ mức trung bình 7.000 đến 8.000 tỷ đồng của giai đoạn trước lên mức 29.488 tỷ đồng vào cuối tháng 6. Việc đồng thời mở rộng nợ vay và hàng tồn kho mở ra dư địa tăng trưởng khi sản phẩm được tung ra thị trường, nhưng cũng tạo ra áp lực chi phí vốn khổng lồ nếu thanh khoản bất động sản phục hồi chậm chạp.

**Lợi nhuận phụ thuộc nghiệp vụ tài chính và rủi ro sụt giảm dòng tiền**

Bức tranh tài chính của doanh nghiệp bộc lộ nhiều điểm nghẽn về dòng tiền hoạt động kinh doanh cốt lõi. Trong nửa đầu năm, công ty đã tiến hành vốn hóa 520 tỷ đồng chi phí lãi vay vào giá trị đầu tư dự án, tăng 35% so với cùng kỳ năm trước. Việc đẩy phần lớn lãi vay vào giá trị dự án giúp doanh nghiệp chỉ phải ghi nhận trực tiếp gần 25 tỷ đồng chi phí lãi vay trên báo cáo kết quả kinh doanh trong kỳ.

Trái ngược với đà tăng của nợ vay và hàng tồn kho, chỉ tiêu người mua trả tiền trước lại thu hẹp đáng kể. Tại thời điểm cuối tháng 6, khoản mục này chỉ còn 399 tỷ đồng, sụt giảm mạnh so với mức 2.387 tỷ đồng ghi nhận hồi cuối năm 2023. Đây là khoản tiền khách hàng thanh toán hoặc ứng trước theo tiến độ hợp đồng, phản ánh trực tiếp khả năng bán hàng và mức độ hấp thụ sản phẩm. Sự suy giảm của khoản mục này diễn ra đồng pha với đà giảm của doanh thu cốt lõi, khi sáu tháng đầu năm công ty chỉ mang về 442 tỷ đồng, tương ứng mức giảm 75% so với cùng kỳ. Phải đến đầu tháng 8, doanh nghiệp mới phối hợp cùng đối tác Keppel chính thức mở bán khu căn hộ ven sông Gladia Heights với 616 căn hộ để tìm kiếm nguồn thu mới, nhưng tốc độ thu tiền thực tế vẫn phụ thuộc vào sức cầu của thị trường.

Dù doanh thu kinh doanh bất động sản lao dốc, công ty vẫn báo cáo khoản lợi nhuận sau thuế đạt 1.099 tỷ đồng trong nửa đầu năm, cao gấp 3,5 lần so với cùng kỳ. Động lực chính tạo ra mức lợi nhuận đột biến này không đến từ hoạt động bán nhà, mà xuất phát từ các nghiệp vụ kế toán mang tính tài chính. Cụ thể, doanh nghiệp ghi nhận khoản thu nhập tài chính lên tới 896 tỷ đồng và khoản lãi từ giao dịch mua rẻ 285 tỷ đồng.

Khoản doanh thu tài chính 896 tỷ đồng phát sinh trực tiếp từ việc hoàn tất chuyển nhượng 2% vốn góp tại công ty Bình Trưng Mới với giá 68,3 tỷ đồng trong tháng 6. Giao dịch này làm giảm tỷ lệ sở hữu từ 50,95% xuống 48,95%, qua đó chuyển đơn vị này từ công ty con thành công ty liên kết. Nhờ đó, công ty được ghi nhận phần chênh lệch giá trị chuyển nhượng và đánh giá lại phần lợi nhuận chưa phân phối của các năm trước. Đối với khoản 285 tỷ đồng, đây là phần chênh lệch giữa giá trị hợp lý của tài sản thuần nhận được và giá phí đầu tư khi mua thêm cổ phần tại Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản An Lập. Những nghiệp vụ đánh giá lại tài sản giúp doanh nghiệp làm đẹp bảng cân đối lợi nhuận, nhưng dòng tiền thực tế chảy vào két sắt từ hoạt động bán hàng vẫn đang là bài toán nan giải cần sớm khắc phục.