Giá căn hộ Hà Nội hạ nhiệt, Bình Dương nổi lên thành tâm điểm mới

Thị trường bước vào giai đoạn phân hóa mới

Sau giai đoạn tăng nóng kéo dài, thị trường căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM đang bước sang một chu kỳ phát triển mới với những diễn biến trái chiều. Nếu Hà Nội chứng kiến đà tăng giá chậm lại sau nhiều năm bứt tốc thì tại khu vực phía Nam, động lực tăng giá đang dần dịch chuyển từ khu vực trung tâm TP.HCM sang Bình Dương, nơi được kỳ vọng hưởng lợi lớn từ việc mở rộng không gian đô thị và nguồn cung mới.

Dữ liệu từ One Mount cho thấy, trong quý II/2026, giá căn hộ sơ cấp tại khu vực trung tâm Hà Nội đạt khoảng 121 triệu đồng/m2, gần như đi ngang so với quý trước nhưng vẫn cao hơn 46% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong khi đó, tại TP.HCM, giá bán sơ cấp khu trung tâm duy trì khoảng 103 triệu đồng/m2, tăng 14% so với cùng kỳ năm trước. Mặc dù giá vẫn tăng, tốc độ đã chậm lại đáng kể so với giai đoạn trước.

Điểm đáng chú ý nằm ở Bình Dương khi giá căn hộ sơ cấp đã lên khoảng 60 triệu đồng/m2, tăng tới 33% theo năm, cao hơn đáng kể tốc độ tăng của khu vực trung tâm TP.HCM.

Theo One Mount, khoảng cách giá giữa Bình Dương và khu vực trung tâm TP.HCM đang dần được thu hẹp. Xu hướng này phản ánh kỳ vọng của thị trường đối với tiềm năng phát triển của khu vực sau khi Bình Dương được sáp nhập vào địa giới hành chính TP.HCM, đồng thời hưởng lợi từ hạ tầng kết nối và sự dịch chuyển của nguồn cung.

Hà Nội bước vào chu kỳ tăng giá bền vững hơn

Nhận định về diễn biến thị trường, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Chi nhánh Hà Nội, cho rằng mặt bằng giá căn hộ vẫn sẽ tiếp tục tăng trong nửa cuối năm, song tốc độ sẽ không còn duy trì mức cao như giai đoạn 2023-2025.

Theo bà An, nếu trước đây giá căn hộ tại Hà Nội tăng khoảng 24-25% mỗi năm thì năm 2026 nhiều khả năng vẫn tăng ở mức hai con số nhưng thấp hơn đáng kể. Hiện mặt bằng giá đã tăng khoảng 13% so với cùng kỳ. Nếu giá tiếp tục điều chỉnh trong quý III và quý IV, mức tăng cả năm có thể xuống dưới 13%.

Ở góc nhìn dài hạn, chuyên gia CBRE đánh giá xu hướng tăng giá vẫn sẽ được duy trì nhưng theo hướng ổn định hơn. Nếu lặp lại các chu kỳ trước đây của thị trường Hà Nội, tốc độ tăng giá có thể chỉ còn khoảng 3-5% mỗi năm. Tuy nhiên, diễn biến thực tế sẽ còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như nguồn cung mới, chính sách điều hành, môi trường lãi suất, bối cảnh kinh tế vĩ mô cũng như triển vọng tăng trưởng của nền kinh tế Việt Nam.

Nguồn cung mới gia tăng sẽ kéo giảm tốc độ tăng giá

Theo dự báo của One Mount, trong giai đoạn 2026 - 2027, thị trường Hà Nội sẽ đón lượng nguồn cung mới lớn khi nhiều dự án hoàn tất thủ tục pháp lý và đủ điều kiện mở bán. Nguồn cung căn hộ mới dự kiến đạt khoảng 35.000-40.000 căn mỗi năm, góp phần cải thiện đáng kể tình trạng khan hiếm nguồn hàng từng diễn ra trong các năm trước.

Về giá bán, khu vực trung tâm Hà Nội được dự báo tiếp tục tăng khoảng 10-13% trong năm 2026, trong khi Văn Giang (Hưng Yên) chỉ tăng khoảng 3-5% nhờ nguồn cung mới dồi dào cùng mức giá cạnh tranh hơn.

Bước sang năm 2027, tốc độ tăng giá được kỳ vọng sẽ tiếp tục giảm khi hàng loạt đại dự án tại khu vực phía Bắc và phía Nam Hà Nội đồng loạt được tung ra thị trường, tạo áp lực cạnh tranh lớn hơn về nguồn cung.

Bình Dương trở thành động lực tăng trưởng mới của phía Nam

Ở khu vực phía Nam, One Mount dự báo thị trường căn hộ sẽ bước vào giai đoạn ổn định và tích cực hơn trong hai năm 2026-2027. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ Bình Dương sẽ giúp tổng lượng căn hộ mở bán toàn khu vực đạt khoảng 30.000 - 35.000 căn/năm.

Đối với khu vực trung tâm TP.HCM, giá bán được dự báo chỉ tăng nhẹ khoảng 3-5% trong năm 2026 trước khi bước vào chu kỳ tăng mạnh hơn, khoảng 15-20% trong năm 2027 khi thị trường xuất hiện thêm các dự án siêu sang tại phường Sài Gòn.

Trong khi đó, Bình Dương được kỳ vọng tiếp tục là điểm sáng của thị trường với tốc độ tăng giá khoảng 15-20% mỗi năm. Động lực đến từ sự tham gia ngày càng nhiều của các chủ đầu tư nước ngoài cùng các dự án có tiêu chuẩn phát triển và chất lượng hoàn thiện cao hơn.

Theo các chuyên gia, khi nguồn cung được cải thiện và mặt bằng giá tại các đô thị lớn đã ở mức cao, thị trường căn hộ đang chuyển từ giai đoạn tăng nóng sang tăng trưởng bền vững hơn. Trong bối cảnh đó, khả năng lựa chọn dự án, vị trí và chất lượng sản phẩm sẽ trở thành yếu tố quyết định hiệu quả đầu tư, thay vì kỳ vọng vào một chu kỳ tăng giá đồng loạt như những năm trước.