Dự thảo Luật Đất đai: Bổ sung cơ chế gỡ vướng cấp sổ đỏ, thúc đẩy chuyển đổi số

Đề xuất cấp sổ đỏ cho đất vi phạm thủ tục trước ngày 1/8/2024

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), dự kiến trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp đầu tháng 8 tới. Một trong những nội dung nhận được nhiều sự quan tâm là các quy định mới về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ).

Theo dự thảo, Nhà nước sẽ xem xét cấp sổ đỏ đối với các trường hợp sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 1/8/2024, với điều kiện thửa đất được sử dụng ổn định, không phát sinh tranh chấp, phù hợp quy hoạch, đồng thời không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, môi trường và an toàn công trình. Dự thảo cũng giao Chính phủ quy định chi tiết việc cấp giấy chứng nhận, xác định lại diện tích đất ở, cũng như các trường hợp đính chính, thu hồi hoặc hủy giấy chứng nhận đã cấp.

Gỡ vướng cho nhiều loại đất tồn đọng

Theo cơ quan soạn thảo, trên thực tế vẫn còn nhiều trường hợp đất đã được người dân sử dụng ổn định trong thời gian dài nhưng chưa thể hoàn tất thủ tục pháp lý để được cấp sổ đỏ. Ngoài ra, nhiều vướng mắc cũng phát sinh đối với các loại đất có nguồn gốc từ nông, lâm trường; đất sau quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; đất dôi dư sau sắp xếp trụ sở làm việc và đất do các tổ chức đã bố trí cho hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở.

Đối với diện tích đất mà các tổ chức đã bố trí cho hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở trước ngày 1/8/2024, dự thảo yêu cầu các tổ chức phải bàn giao quỹ đất này cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện việc cấp sổ đỏ cho người đang sử dụng theo quy định.

Bổ sung quy định ghi đầy đủ người đồng sở hữu trên sổ đỏ

Một điểm đáng chú ý khác là dự thảo sửa đổi cách ghi nhận thông tin đối với các thửa đất có nhiều người cùng sử dụng hoặc nhiều chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Theo đó, giấy chứng nhận sẽ phải ghi đầy đủ tên của tất cả những người có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản. Đối với trường hợp quyền sử dụng đất thuộc hộ gia đình, các thành viên sẽ tự thỏa thuận để xác định những người có chung quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc xác định này.

Hiện nay, Luật Đất đai năm 2024 quy định mỗi người có chung quyền sử dụng đất hoặc sở hữu tài sản được cấp một giấy chứng nhận riêng. Nếu có nhu cầu, các bên có thể đề nghị cấp chung một giấy chứng nhận và giao cho người đại diện quản lý.

Dự thảo tiếp tục kế thừa quy định hiện hành về điều kiện cấp giấy chứng nhận. Theo đó, người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ được cấp sổ đỏ sau khi đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Đối với các trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính, được ghi nợ tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền hằng năm thì không bắt buộc phải đáp ứng điều kiện này.

Sổ đỏ điện tử được đề xuất có giá trị pháp lý như bản giấy

Đáng chú ý, dự thảo lần đầu tiên quy định rõ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ tồn tại dưới hai hình thức gồm bản giấy và bản điện tử, trong đó sổ đỏ điện tử có giá trị pháp lý tương đương bản giấy. Theo cơ quan soạn thảo, việc bổ sung quy định này nhằm phục vụ quá trình chuyển đổi số, đồng thời tạo điều kiện khai thác hiệu quả cơ sở dữ liệu đất đai và tăng cường kết nối, chia sẻ thông tin giữa các cơ quan quản lý.

Bên cạnh đó, dự thảo cũng quy định rõ trách nhiệm của cơ quan cấp giấy chứng nhận trong việc đính chính thông tin khi phát hiện sai sót về thông tin người sử dụng đất hoặc thông tin liên quan đến thửa đất, tài sản gắn liền với đất không phù hợp với hồ sơ đăng ký hoặc bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật.

Kế thừa quy định về thu hồi giấy chứng nhận

Về các trường hợp thu hồi sổ đỏ, dự thảo cơ bản giữ nguyên quy định của Luật Đất đai năm 2024. Theo đó, giấy chứng nhận sẽ bị thu hồi trong các trường hợp như Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất; cấp đổi giấy chứng nhận; đăng ký biến động phải cấp giấy mới; giấy chứng nhận được cấp không đúng quy định; hoặc theo bản án, quyết định của tòa án và cơ quan thi hành án.

Đáng chú ý, đối với các giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, đối tượng, diện tích, điều kiện, mục đích, thời hạn hoặc nguồn gốc sử dụng đất nhưng người được cấp đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản cho người khác theo đúng quy định của pháp luật thì sẽ không bị thu hồi. Đây là quy định đã được Luật Đất đai năm 2024 ghi nhận và tiếp tục được kế thừa trong dự thảo lần này.

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, dự thảo Luật Đất đai được xây dựng trên cơ sở tổng kết gần hai năm triển khai Luật Đất đai năm 2024, tập trung tháo gỡ những vướng mắc phát sinh trong thực tiễn và điều chỉnh thẩm quyền quản lý cho phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp.