Doanh nghiệp bất động sản tư nhân đương đầu với nhiều rủi ro thách thức

Hiệp hội BĐS TP.HCM vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ cũng như Ban Kinh tế Trung ương nhằm tìm giải pháp cho thị trường BĐS phát triển được lành mạnh, minh bạch và bền vững.

Theo đó, HoREA nhận định, thị trường BĐS đã góp phần quan trọng vào sự nghiệp phát triển kinh tế-xã hội của đất nước, nhất là giải quyết nhu cầu nhà ở của các tầng lớp dân cư và cả người nước ngoài đến làm việc và sinh sống tại nước ta. Các doanh nghiệp tư nhân trong nước đang dẫn dắt và thống lĩnh thị trường BĐS. Hiện nay, có hơn 10.000 doanh nghiệp BĐS nhưng phần lớn là doanh nghiệp có quy mô trung bình, hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực môi giới, dịch vụ…

Trước sự khó khăn của thị trường, nhiều Bộ, ngành và nhiều địa phương cũng đã vào cuộc quyết liệt, lắng nghe, giải quyết được một số khó khăn của doanh nghiệp BĐS. Tuy nhiên đến nay, kết quả vẫn còn khá khiêm tốn, chưa đạt được mục tiêu đề ra. Cụ thể, HoREA chỉ ra nhiều vấn đề hạn chế cần phải được tháo.

Thứ nhất về môi trường kinh doanh dù có chuyển biến theo hướng tích cực, nhưng vẫn chưa thật sự minh bạch, lành mạnh, công bằng, bình đẳng. Những năm trước đây, đã có hiện tượng hình thành nhóm lợi ích trong lĩnh vực bất động sản, kể cả một số dự án theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) được thanh toán đối ứng bằng quỹ đất đô thị, dẫn đến việc cơ quan có thẩm quyền phải thực hiện đợt rà soát, thanh tra, kiểm toán rất quyết liệt trong thời gian vừa qua.

Thứ 2, do chính sách thiếu ổn định nên doanh nghiệp BĐS đối diện với nhiều rủi ro, thách thức, thậm chí có nguy cơ dẫn đến có thể bị phá sản. Hoặc do hiện tượng áp dụng “hồi tố” đối với một số trường hợp trong thời gian gần đây; Hoặc doanh nghiệp không tiên lượng được về chi phí trước khi ra quyết định đầu tư, mà điển hình là doanh nghiệp không thể dự đoán được số tiền sử dụng đất dự án phải nộp, lúc nào được nộp... Trong hơn 2 năm qua, TP.HCM có hơn 150 dự án bị rà soát, thanh tra.

Từ những khó khăn về chính sách đã dẫn đến thị trường bị giảm quy mô, bị sụt giảm nguồn cung dự án dẫn đến sụt giảm nguồn cung căn hộ, nhà ở, giá cả có xu thế tăng do quy luật cung-cầu (cung ít, cầu nhiều). Từ tháng 3/2017 đến nay, thị trường BĐS TP.HCM liên tục bị sụt giảm: Năm 2018, quy mô thị trường giảm 34% so với năm 2017; Quý 1/2019, số lượng dự án được Sở Xây dựng phê duyệt giảm đến 67%; Theo Savills, số lượng căn hộ giảm 57% so với Qúy I/2018; Thu ngân sách nhà nước từ tiền sử dụng đất giảm khoảng 70%. 

Chỉ ra những nguyên nhân dẫn đến tình trạng nói trên, HoREA cho rằng do nghẽn về thể chế, cơ sở hạ tầng, nguồn nhân lực. Hệ thống pháp luật chưa thật đồng bộ, còn chồng chéo, mâu thuẫn, chưa đảm bảo tính hệ thống, thống nhất cũng là nguyên nhân góp phần gây nên tình trạng này.

Công tác thực thi pháp luật còn nhiều hạn chế, chưa đảm bảo hiệu lực, hiệu quả. Cùng một hệ thống pháp luật như nhau, nhưng có địa phương thì doanh nghiệp bất động sản bị vướng thủ tục, nhưng nhiều địa phương khác lại không bị vướng. Nên hiện nay, nhiều doanh nghiệp BĐS có xu thế rời thành phố lớn, chuyển hướng đầu tư về các tỉnh.

Đặc biệt là thủ tục hành chính, quy trình hành chính còn nhiêu khê, trùng lắp. Trách nhiệm thi hành công vụ và năng lực của một số cán bộ công chức nhà nước chưa thật đáp ứng yêu cầu trong giải quyết hồ sơ dự án BĐS. Tình trạng sợ trách nhiệm, sợ sai, đùn đẩy, chuyển lòng vòng, không nêu rõ chính kiến khá phổ biến. Bên cạnh đó, vẫn còn tình trạng làm khó, nhũng nhiễu doanh nghiệp.

Từ đó, HoREA đưa ra kiến nghị cán bộ, công chức hiểu luật và vận dụng sáng tạo vào thực tiễn, không máy móc, lệ thuộc từ ngữ. Ví dụ: Cần phải thống nhất quy trình hành chính để Sở Quy hoạch kiến trúc nhận và thụ lý hồ sơ trình duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 của “nhà đầu tư”, sau khi đã có Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư của UBND Thành phố, để giải quyết ách tắc hiện nay.

Về thủ tục hành chính, quy trình hành chính: Đề nghị các Bộ, ngành địa phương chủ động rà soát, đơn giản hoá, công khai hoá, minh bạch các thủ tục hành chính, quy trình hành chính, như TP.HCM đã rút gọn thủ tục hành chính khi cấp phép xây dựng thì đồng thời thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật của dự án.

Về trách nhiệm thi hành công vụ, đạo đức công vụ, HoREA và các doanh nghiệp rất chia sẻ nhưng đề nghị đội ngũ cán bộ, công chức cần nâng cao trách nhiệm thi hành công vụ, đạo đức công vụ. Trước hết, Hiệp hội kiến nghị công bố công khai, minh bạch các quy trình, thủ tục hành chính; Không để cán bộ, công chức tiếp cận với người dân, doanh nghiệp trong quá trình thụ lý hồ sơ, bằng cách đẩy mạnh cơ chế Chính phủ điện tử, chính quyền điện tử.

Đối với chính các doanh nghiệp, HoREA đề nghị các doanh nghiệp BĐS bên cạnh mục tiêu kinh doanh hiệu quả, phát triển bền vững, còn phải thể hiện trách nhiệm xã hội, với người tiêu dùng; Phát triển bất động sản xanh và thông minh, thân thiện môi trường, ứng phó với tình trạng biến đổi khí hậu; Cam kết không làm ăn kiểu chụp giật, ăn dày. Do vậy, doanh nghiệp BĐS trước hết phải tuân thủ pháp luật và minh bạch thông tin dự án, cả về huy động vốn và sử dụng vốn huy động...