Địa ốc Đà Lạt (DLR) huy động 500 tỷ đồng, đối mặt bài toán thiếu hụt gần 2.000 tỷ vốn đầu tư

Kế hoạch tăng vốn gấp 11 lần và sự thay đổi cơ cấu cổ đông

Công ty Cổ phần Địa ốc Đà Lạt (mã chứng khoán DLR) đã được cơ quan quản lý chấp thuận phương án chào bán riêng lẻ tối đa 50 triệu cổ phiếu. Mức giá phát hành được ấn định là 10.000 đồng cho mỗi cổ phiếu. Mục tiêu của đợt phát hành nhằm thu về 500 tỷ đồng để bổ sung nguồn vốn đầu tư trực tiếp vào dự án Khu dân cư đồi An Tôn tại tỉnh Lâm Đồng.

Danh sách tham gia đợt phát hành cho thấy 11 nhà đầu tư cá nhân dự kiến mua toàn bộ 50 triệu cổ phiếu phát hành thêm. Nhóm nhà đầu tư này sẽ nắm giữ tổng cộng 97,59% vốn điều lệ của Địa ốc Đà Lạt sau khi hoàn tất đợt phát hành. Đáng chú ý, Chủ tịch Hội đồng quản trị Đinh Thanh Tâm đăng ký mua gần 12,5 triệu cổ phiếu, tương ứng tỷ lệ sở hữu 24,88% vốn điều lệ sau đợt tăng vốn. Ông Đinh Thanh Tâm chính thức tiếp nhận vị trí Chủ tịch Hội đồng quản trị vào tháng 9/2024, thay thế ông Trịnh Ngọc Thanh sau khi Đại hội đồng cổ đông được tổ chức thành công. Cùng năm 2024, doanh nghiệp cũng thực hiện thay đổi hàng loạt nhân sự ở các vị trí chủ chốt bao gồm Tổng giám đốc và Kế toán trưởng.

Cơ cấu cổ đông của Địa ốc Đà Lạt ghi nhận nhiều biến động trong giai đoạn này. Tính đến ngày 30/9/2026, ông Đinh Thanh Tâm đang sở hữu 24,5% vốn điều lệ, bà Đinh Thị Thu Vân nắm 7,35% và bà Nguyễn Thị Hảo sở hữu 5%. Các cổ đông còn lại nắm giữ dưới 5% vốn điều lệ. Đến ngày 2/10/2026, bà Nguyễn Thị Thùy Trang tiếp tục mua thêm 187.000 cổ phiếu, nâng tỷ lệ sở hữu từ 4,95% lên 9,1% và chính thức trở thành cổ đông lớn của doanh nghiệp.

Nếu thực hiện thành công, đợt phát hành sẽ tạo ra bước thay đổi rất lớn về quy mô nguồn vốn của Địa ốc Đà Lạt. Số vốn dự kiến huy động 500 tỷ đồng cao gấp 11,11 lần quy mô vốn điều lệ hiện tại là 45 tỷ đồng, đồng thời cao gấp 6,85 lần quy mô tổng tài sản. Tính đến ngày 30/9/2026, tổng tài sản của doanh nghiệp chỉ đạt 72,9 tỷ đồng. Trong đó, lượng tiền và các khoản tương đương tiền đạt 26,1 tỷ đồng, phần chi phí xây dựng dở dang liên quan trực tiếp đến dự án Khu dân cư đồi An Tôn được ghi nhận ở mức 18,9 tỷ đồng. Hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp vẫn gặp nhiều khó khăn khi lỗ lũy kế tại ngày 30/9/2026 ghi nhận 31,9 tỷ đồng, tương đương 70,9% vốn điều lệ.

Pháp lý dự án kéo dài hơn hai thập kỷ và thách thức thu xếp vốn

Dự án Khu dân cư đồi An Tôn được cấp quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư trong giai đoạn 2002 đến 2003 với quy mô diện tích khoảng 35 ha. Mục tiêu của dự án là xây dựng hạ tầng khu dân cư kết hợp bố trí tái định cư. Tuy nhiên, sau hơn hai thập kỷ, dự án vẫn chưa thể triển khai thi công theo đúng quy hoạch được phê duyệt ban đầu.

Quá trình thực hiện dự án gặp nhiều vướng mắc về mặt thủ tục pháp lý. Các khó khăn xuất phát từ việc chậm trễ cấp giấy chứng nhận đầu tư, thủ tục giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho đến việc hoàn thiện hồ sơ đánh giá tác động môi trường và cấp phép xây dựng. Công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng hiện vẫn còn khoảng 11.488 m2 chưa được hoàn tất. Do tình trạng chậm tiến độ kéo dài, dự án đã bị chấm dứt hoạt động và thu hồi đất vào năm 2022.

Tình trạng pháp lý của dự án bắt đầu thay đổi vào năm 2024 khi bản án phúc thẩm của Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh quyết định hủy bỏ các quyết định chấm dứt hoạt động và thu hồi đất trước đó. Cuối năm 2024 và đầu năm 2025, các cơ quan chức năng có thẩm quyền tiếp tục thực hiện các thủ tục thi hành bản án, chính thức khôi phục tình trạng pháp lý của dự án theo đúng chủ trương đầu tư ban đầu.

Dù đã được khôi phục tình trạng pháp lý, việc triển khai xây dựng trên thực địa vẫn cần thêm nhiều thời gian chuẩn bị. Theo lộ trình kế hoạch, từ quý I/2027 đến quý IV/2028, Địa ốc Đà Lạt sẽ tập trung hoàn tất việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, thực hiện bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Giai đoạn này cũng dùng để quyết toán các chi phí chuẩn bị đầu tư và tiến hành giải ngân toàn bộ số vốn 500 tỷ đồng huy động được.

Thách thức lớn nhất đối với Địa ốc Đà Lạt hiện nay nằm ở khả năng thu xếp vốn. Tổng mức đầu tư dự án Khu dân cư đồi An Tôn sau khi điều chỉnh đã lên tới mức 2.493 tỷ đồng. Khoản vốn 500 tỷ đồng dự kiến huy động qua kênh phát hành cổ phiếu mới chỉ đáp ứng 20,05% tổng mức đầu tư dự án. Khoảng 1.993 tỷ đồng còn thiếu sẽ phải được doanh nghiệp tiếp tục thu xếp từ các nguồn lực khác. Với quy mô tài sản hiện hữu quá nhỏ bé so với nhu cầu vốn, việc kiểm soát chi phí tài chính và bảo đảm dòng tiền triển khai dự án sẽ quyết định trực tiếp đến tiến độ của dự án này.