Đầu tư bất động sản toàn cầu phục hồi, dòng vốn ngày càng chọn lọc

Đầu tư toàn cầu dần vượt qua giai đoạn điều chỉnh

Theo Savills, hoạt động đầu tư bất động sản toàn cầu đang từng bước phục hồi sau giai đoạn điều chỉnh. Dòng vốn không quay trở lại đồng đều giữa các thị trường, khi nhà đầu tư vừa mở rộng phạm vi tìm kiếm cơ hội, vừa thận trọng hơn trong lựa chọn.

Trong bối cảnh kinh tế và địa chính trị còn nhiều biến động, các thị trường, lĩnh vực và hình thức đầu tư có nền tảng rõ ràng, khả năng tạo giá trị dài hạn đang nhận được sự quan tâm lớn hơn. Không chỉ tăng 13% so với cùng kỳ, dữ liệu về các giao dịch đang trong quá trình hoàn tất cũng cho thấy nguồn cung giao dịch trong nửa cuối năm tiếp tục được củng cố. Điều này hỗ trợ kỳ vọng tổng hoạt động đầu tư bất động sản toàn cầu có thể tăng khoảng 16% trong cả năm 2026.

Đà phục hồi cho thấy thị trường đang từng bước vượt qua giai đoạn điều chỉnh. Tuy nhiên, sự gia tăng về khối lượng giao dịch chưa đồng nghĩa với việc khẩu vị rủi ro đã trở lại trên diện rộng.

Tăng trưởng kinh tế toàn cầu vẫn tích cực nhưng chưa đủ mạnh để thúc đẩy hoạt động cho thuê tăng tốc đồng đều. Trong khi đó, rủi ro lạm phát, lãi suất và địa chính trị tiếp tục tạo ra những biến động trên thị trường.

Trong bối cảnh này, đà phục hồi đang được dẫn dắt bởi những nhà đầu tư có mức độ tin tưởng cao hơn vào định giá và các yếu tố nền tảng của tài sản. Hoạt động giao dịch cũng được hỗ trợ bởi các thương vụ tài sản đơn lẻ quy mô lớn, giao dịch theo danh mục và mua bán, sáp nhập (M&A), cho thấy dòng vốn vẫn sẵn sàng được triển khai khi cơ hội đáp ứng các yêu cầu đầu tư.

Nhà đầu tư mở rộng phạm vi nhưng tăng mức độ chọn lọc

Nhà đầu tư đang mở rộng phạm vi tìm kiếm giá trị cả về địa lý lẫn loại tài sản. Ở các lĩnh vực truyền thống, nguồn cung mới hạn chế đang tạo lợi thế cho những tài sản chất lượng cao tại các vị trí phù hợp. Trong khi đó, ở những lĩnh vực mới, quyết định đầu tư ngày càng gắn với các động lực tăng trưởng dài hạn như thay đổi nhân khẩu học và sự phát triển nhanh của công nghệ.

Điểm chung của chu kỳ hiện tại không phải là dòng vốn quay trở lại mọi cơ hội, mà là mức độ chọn lọc ngày càng cao. Nhà đầu tư ưu tiên những tài sản có nền tảng rõ ràng, đồng thời đánh giá cao khả năng nhìn thấy các yếu tố tạo ra tăng trưởng thu nhập trong dài hạn.

APAC phục hồi nhờ quy mô giao dịch và dòng vốn xuyên biên giới

Châu Á - Thái Bình Dương (APAC) là một trong những khu vực ghi nhận sự cải thiện đáng chú ý về hoạt động đầu tư. Tổng giá trị đầu tư bất động sản tại APAC đạt khoảng 46 tỷ USD trong quý II/2026, tăng 18% so với cùng kỳ. Tính chung nửa đầu năm, mức tăng đạt 25%.

Tuy nhiên, sự phục hồi diễn ra không đồng đều giữa các thị trường. Trung Quốc và Hong Kong đóng góp phần lớn mức tăng trưởng, dù xuất phát từ nền thấp. Australia và Singapore cũng ghi nhận sự cải thiện đáng kể nhờ các giao dịch quy mô lớn. Ngược lại, hoạt động đầu tư tại Hàn Quốc và Nhật Bản giảm lần lượt 22% và 27%.

Dòng vốn xuyên biên giới đang đóng vai trò ngày càng lớn tại khu vực. Nhà đầu tư quốc tế chiếm 35% tổng giá trị mua vào bất động sản tại APAC trong nửa đầu năm 2026, tăng từ mức 28% một năm trước.

Hoạt động đầu tư được hỗ trợ bởi nhiều thương vụ lớn, trong khi nguồn cung giao dịch tiếp tục được bổ sung khi nhiều tài sản và danh mục quy mô lớn được đưa ra thị trường.

Giao dịch bất động sản ngày càng đa dạng

Một diễn biến đáng chú ý là các giao dịch mua bán một phần cổ phần đạt mức cao kỷ lục. Nhà đầu tư đang sử dụng linh hoạt hơn các hình thức như mua lại phần vốn của đối tác, bán cổ phần thiểu số hoặc tái cấu trúc vốn tại các mô hình đầu tư hiện hữu. Điều này cho thấy cách dòng vốn tiếp cận bất động sản đang trở nên đa dạng hơn, thay vì chỉ tập trung vào hình thức mua bán toàn bộ tài sản. Song song với thay đổi về cấu trúc giao dịch, dòng vốn đang hướng đến những lĩnh vực được hỗ trợ bởi các động lực tăng trưởng dài hạn.

Trong nhóm bất động sản nhà ở, Savills ghi nhận ngày càng nhiều giao dịch liên quan đến hoạt động phát triển dự án. Đáng chú ý, phân khúc nhà ở sinh viên đang có thêm động lực từ sự gia tăng của sinh viên quốc tế và quá trình hình thành các mô hình đầu tư quy mô lớn.

Tại Australia, hình thức tài trợ vốn từ giai đoạn phát triển dự án (forward funding) trong phân khúc nhà ở xây dựng để cho thuê (build-to-rent) cũng đang gia tăng. Theo mô hình này, nhà đầu tư cấp vốn cho dự án trong quá trình phát triển và tài sản có thể được đưa vào danh mục đầu tư sau khi hoàn thành.

Công nghiệp, logistics tiếp tục hút vốn

Bất động sản công nghiệp và logistics tiếp tục trên đà phục hồi. Giá trị đầu tư trong quý II/2026 tăng 17% so với cùng kỳ, trong khi tổng giá trị giao dịch trong nửa đầu năm tăng 28%. Động lực tăng trưởng có sự khác biệt giữa các thị trường. Tuy nhiên, Australia, Trung Quốc đại lục, Singapore và Đài Loan ghi nhận hoạt động đầu tư tích cực.

Những diễn biến trên cho thấy bản đồ đầu tư bất động sản đang thay đổi không chỉ ở những thị trường mà dòng vốn hướng đến, mà còn ở quy mô giao dịch, phương thức triển khai vốn và các lĩnh vực được ưu tiên.

Trong chu kỳ phục hồi hiện nay, dòng vốn đang trở lại thị trường nhưng đi kèm yêu cầu cao hơn về chất lượng tài sản, nền tảng tăng trưởng và khả năng tạo ra giá trị trong dài hạn.