Đất nền hạ nhiệt
Kể từ thời điểm giữa năm 2022, đất nền vốn là loại hình đầu tư “vua” dần rơi vào trạng thái “đóng băng”. Thanh khoản chỉ diễn ra túc tắc tại một số khu vực. Tại Hà Nội, khu vực vùng ven, giá đất nền cũng hạ nhiệt, trung bình 10-30%. Khảo sát cho thấy, lô đất tại Đồng Mai (Hà Đông) thời điểm sốt đất từng lên 3,2 tỷ đồng. Giữa năm 2022, một số môi giới còn thông báo, giá 2,7 tỷ đồng khó mua được lô đất dịch vụ đẹp ở khu vực này. Nhưng đến giữa năm 2023 đã có nhà đầu tư cắt lỗ còn 2,3 tỷ đồng.
Diễn biến này tương tự xảy ra tại một số tỉnh như Bắc Ninh, Cao Bằng, Hưng Yên, giá đất nền ở thành phố hay các huyện lân cận đều ghi nhận giảm.
Theo báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng, đất nền trong dự án được nhà đầu tư quan tâm chủ yếu mang tính chất đầu cơ. Đây là lý do người mua không còn quan tâm như trước với các phân khúc bất động sản trên.
Trong khi đó, nhiều nhà đầu tư đang gặp vấn đề về dòng tiền, sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn và chủ đầu tư ngừng hỗ trợ lãi suất cho vay. Thị trường có tính thanh khoản giảm mạnh, dẫn đến nhiều giao dịch mang tính bán cắt lỗ ngày càng mạnh. Báo cáo cũng chỉ ra, giá đất nền dự án ở nhiều địa phương trong quý tiếp tục có xu hướng giảm khoảng 2-5% so với quý trước.
Báo cáo này còn dự báo rằng, các bất động sản này có thể sẽ tiếp tục được điều chỉnh về giá trị phù hợp, tương xứng với giá trị đầu tư của sản phẩm và hạ tầng khu vực trong thời gian tới.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, một số khu vực có mức giá giao dịch giảm nhiều, đặc biệt là các huyện ven đô và khu vực ngoại thành trong quý như: quận Hà Đông, huyện Mê Linh, Hoài Đức (Hà Nội); quận 12, huyện Bình Chánh, huyện Nhà Bè (TPHCM); quận Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng); TP Biên Hòa, huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai).
Xuống tiền bây giờ hay đợi thêm?
Ghi nhận bắt đầu từ tháng 7, nhiều dự án bất động sản lớn, quy mô đã quay lại đường đua bán hàng, giúp thị trường bắt đầu nhộn nhịp trở lại. . Một số ngân hàng đã đưa lãi suất cho vay mua nhà về dưới 10%/năm. Thậm chí, một số chủ đầu tư còn mạnh dạn đưa ra chính sách bán hàng 0% lãi suất kéo dài tới vài năm.
Theo báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng, giá bất động sản 6 tháng đầu năm đều có xu hướng giảm so với cùng kỳ, như giá nhà ở riêng lẻ giảm từ 6-10% và đất nền giảm trên 11%.
Ghi nhận từ thị trường cho thấy, tâm lý các nhà đầu tư hiện nay đang khá giằng co. Phần lớn các ý kiến cho rằng, với phân khúc nhà mua để ở, thì lúc nào cũng có thể giao dịch, nếu giá cả phù hợp. Còn nếu mua để đầu tư, cần có cái nhìn dài hạn.
Đáng chú ý, trong báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản về các xu hướng nửa cuối năm 2023 của trang Batdongsan.com.vn cho thấy, có 61% người tham gia khảo sát vẫn có dự định mua bất động sản trong những năm tới.
Theo đánh giá, tại thời điểm này, có 2 yếu tố tác động mạnh nhất tới thị trường bất động sản đó là lãi suất ngân hàng và niềm tin. Khi mà lãi suất ngân hàng liên tục giảm, nhiều đơn vị nghiên cứu cho rằng, nhu cầu mua bất động sản luôn rất lớn, nhưng một khi niềm tin quay trở lại thì thị trường mới có thể sôi động trở lại.
"Hiện một số chủ đầu tư đã tung ra các chương trình khuyến mại. Tôi cho đây là yếu tố rất hấp dẫn ở thời điểm hiện nay. Bên cạnh đó lãi suất cũng đang giảm dần là yếu tố tích cực cho thị trường phục hồi. Đặc biệt, trong 3 tháng vừa qua, Thủ tướng, Chính phủ đã ban hành 4 quyết sách vô cùng quan trọng để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn", TS Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia cho biết.
Cùng quan điểm bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn phát triển, CBRE Việt Nam nhận định lãi suất tiền gửi cũng như là lãi suất cho vay đang theo hướng ổn định trở lại sẽ giúp cho các chủ đầu tư và những người có nhu cầu ở thật có thể dễ dàng tiếp cận hơn với nguồn vốn vay ngân hàng.
"Hy vọng từ giờ đến đầu năm 2024, chúng ta sẽ nhìn thấy bức tranh sôi động hơn", bà An nói.
Các nhà đầu tư nhiều kinh nghiệm lưu ý, những phân khúc mang tính đầu cơ như đất nền không dành cho số đông mà dành cho những ai có sự nhạy bén với các yếu tố thị trường. Có khả năng phân tích các yếu tố tác động đến tiềm năng tăng giá của bất động sản liên quan đến quy hoạch của vùng đất như quy hoạch tổng thể, quy hoạch cục bộ và thời điểm thực hiện quy hoạch.
TS Cấn Văn Lực cho rằng: “Có lẽ đây là thời điểm xuống tiền tốt”. Vị chuyên gia này nhận định, giá bất động sản khó tiếp tục giảm sâu, giảm mạnh. Bởi lẽ nguồn cung rất thiếu và nhu cầu thực đối với phân khúc nhà ở vẫn còn.
Theo ông Lực, những người đầu tư vào đất nền, kể cả biệt thự cũng là người có tiền. Họ sẵn sàng chờ giá lên tiếp hoặc quay trở lại mới bán. Trừ những nhà đầu tư dùng đòn bảy tài chính quá nhiều, giờ buộc phải bán nhưng không có nhiều. Lãi suất ngân hàng bắt đầu đang giảm, hơn nữa các chủ đầu tư đang tung ra các gói khuyến mại, hỗ trợ, giải quyết pháp lý rất nhanh nên rất đáng lưu tâm cho những ai có kế hoạch đầu tư bất động sản.
Dù khuyến nghị nhà đầu tư vào tiền nhưng ông Lực lưu ý, nhà đầu tư không nên dùng đòn bẩy tài chính.