Khan hiếm nguồn cung mới, tỷ lệ tiêu thụ thấp
Theo báo cáo thị trường bất động sản quý 1 của Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (FERI), nguồn cung mới mở bán tại các khu vực nhìn chung khan hiếm, chủ yếu thị trường thực hiện bán hàng giỏ hàng cũ.
Cụ thể, tại thị trường Hà Nội và các tỉnh lân cận (Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Quảng Ninh, Hải Phòng) chỉ khoảng 500 sản phẩm, giảm 92% theo năm, tỷ lệ hấp thụ 15%. Nguồn cung sơ cấp căn hộ chủ yếu tập trung tại Hà Nội & Hải Phòng.
Tại Hà Nội, nguồn cung sơ cấp căn hộ đa số từ các dự án nhỏ lẻ, các dự án đã giao nhà hiện hữu từ rổ hàng của chủ đầu tư. Hưng Yên đóng góp tỷ trọng lớn trong tổng nguồn cung sơ cấp nhà gắn liền với đất và đất nền, với lượng sản phẩm lớn đến từ 2 dự án The Empire, The Crown.
Các tỉnh miền Trung (Đà Nẵng, Khánh Hòa, Bình Định, Quảng Nam, Phú Yên) nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án hiện hữu, không có dự án mới, tỷ lệ hấp thụ giỏ hàng cũ chỉ 5%.
Nguồn cung sơ cấp tại Đà Nẵng chủ yếu tập trung loại hình căn hộ cao cấp, tăng 50% theo năm. Quảng Nam tập trung vào phân khu đất nền, dự án chủ yếu đã mở 2-3 năm. Bình Định tăng mạnh nguồn cung căn hộ trong những năm gần đây. Phú Yên và Khánh Hòa tập trung ở phân khúc thấp tầng, nguồn cung sơ cấp ghi nhận tăng 20% - 30% theo năm.
Còn tại TP.HCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An nguồn cung mới đạt 2.000 sản phẩm, giảm 67% theo năm, tỷ lệ hấp thụ đạt 20%. Trong đó, thị trường TP.HCM tiếp tục dẫn đầu nguồn cung mới. Nguồn cung căn hộ tại TP.HCM và Bình Dương chiếm 63% giỏ hàng sơ cấp của khu vực. TP.HCM định hướng phát triển bất động sản cao tầng và hạn chế quỹ đất, giỏ hàng sơ cấp phần lớn đến từ căn hộ, tăng 20% so với cùng kỳ năm ngoái.
Bình Dương sau thời kỳ phát triển nhanh từ 2018 - 2021, nguồn cung căn hộ tăng vượt bậc tại 3 Thành phố. Trong 2 năm qua, Đồng Nai hạn chế dự án mới, nguồn cung so cấp giảm mạnh theo năm. Nguồn cung thấp tầng vẫn chiếm ưu thế tại khu vực Long An, tuy nhiên, dự án cao tầng phân khúc bình dân cũng dần xuất hiện trong những năm qua.
Thị trường các tỉnh miền Tây (Cần Thơ, Hậu Giang, Bạc Liêu, An Giang, Cà Mau, Vĩnh Long) nguồn cung khiêm tốn so với các khu vực khác, không ghi nhận sản phẩm mới, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 5%.
Trong đó, Cần Thơ và Hậu Giang chiếm gần 60% giỏ hàng sơ cấp, dẫn đầu thị trường bất động sản miền Tây, với các dự án thấp tầng nằm tại trung tâm, đa số dự án đã có thời gian triển khai từ 2-3 năm.
Khu vực miền Tây đang hạn chế giỏ hàng căn hộ thương mại, tuy nhiên, trong năm 2023, dự án căn hộ dự kiến sẽ phát triển tại khu vực này.
Mặc dù tỷ lệ hấp thụ không cao nhưng thị trường vẫn ghi nhận mức giá tăng ở cả TP.HCM và Hà Nội.
Cụ thể, giá bán sơ cấp bình quân căn hộ tại Hà Nội từ 42 – 55 triệu/m2, tăng 3 – 8% theo năm. Giá bán tại các tỉnh lân cận Hà Nội ổn định, riêng dòng sản phẩm shophouse giá bán giảm 10 – 13% theo quý.
Giá bán sơ cấp bình quân căn hộ tại TP.HCM từ 60 – 80 triệu/m2, tăng 3 – 10% theo năm. Các tỉnh lân cận TP.HCM phân khúc đất nền và biệt thự có mức giá ổn định. Tuy nhiên, các phân khúc căn hộ, nhà phố, shophouse lại ghi nhận mức giá tăng từ 3 – 10% tùy phân khúc.
Kịch bản nào cho thị trường BĐS quý 2/2023
Với những tác động từ tình hình kinh tế, tài chính, chính trị thế giới và trong nước; thắt chặt pháp lý BĐS, chưa có biện pháp mạnh mẽ tháo gỡ khung pháp lý; niềm tin thị trường giảm sút; nguồn vốn doanh nghiệp chưa phục hồi… DXS - FERI dự báo, thị trường BĐS quý II/2023 có thể diễn ra với 3 kịch bản: kịch bản lý tưởng, kịch bản kỳ vọng và kịch bản thách thức.
Đối với kịch bản lý tưởng, nguồn cung tăng, lãi suất giảm mạnh dưới 10 - 12% thì giá bán sẽ tăng nhẹ, tỷ lệ hấp thụ cao 40 - 50%. Ở kịch bản kỳ vọng, nguồn cung tăng nhẹ, lãi suất đi ngang từ 12 - 14%, giá bán cũng sẽ đi ngang và tỷ lệ hấp thụ từ 20% - 30%. Với kịch bản thách thức, nguồn cung tiếp tục giảm 20% - 30%, lãi suất giữ ở mức cao trên 14%, giá bán giảm từ 10% - 20% và tỷ lệ hấp thụ thấp khoảng 10% - 20%.
Về thời điểm phục hồi, DXS - FERI kỳ vọng thị trường BĐS có thời gian phục hồi sớm, dự kiến vào khoảng cuối quý III- đầu quý IV năm nay, dựa trên cơ sở đến từ nhiều yếu tố. Với nền kinh tế, chính sách tiền tệ linh hoạt (FED tăng lãi suất 0,25 điểm % nhưng Việt Nam lại giảm 1% lãi suất điều hành), tích cực kêu gọi thu hút FDI (chuyến thăm Singapore của Thủ tướng Chính phủ, 50 Tập đoàn Mỹ quan tâm đầu tư tại Việt Nam...), thúc đẩy giải ngân đầu tư công (Chỉ thị số 08/CT-TTg ngày 23/3/2023).
Đồng thời, các gói tín dụng lớn của các ngân hàng thương mại hỗ trợ sản xuất kinh doanh (quy mô 470.000 tỷ đồng) dự kiến sẽ phát huy hiệu quả từ quý II/2023. Bên cạnh đó, chỉ số đơn hàng sản xuất tháng 1 và 2 tăng, số lượng đơn hàng mới quay trở lại.