Chung cư Hà Nội tiếp tục lập mặt bằng giá mới, TP.HCM đón sự trở lại của phân khúc hạng C

Thị trường căn hộ tiếp tục duy trì đà phục hồi trong quý II/2026 khi nguồn cung và thanh khoản đều cải thiện. Theo báo cáo thị trường bất động sản quý II/2026 mới công bố của BHS Group, nguồn cung sơ cấp nhà ở cao tầng trên cả nước đạt hơn 30.000 căn trong quý II, tăng 24% so với quý trước.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung đạt hơn 47.700 căn hộ, trong đó hơn một nửa tập trung tại hai thị trường lớn là Hà Nội và TP.HCM.

Ở chiều cầu, thị trường ghi nhận hơn 18.300 giao dịch trong quý II, chủ yếu đến từ các dự án mới mở bán. Tính chung nửa đầu năm, lượng tiêu thụ đạt hơn 35.600 căn, với TP.HCM và Hà Nội tiếp tục là hai địa phương dẫn đầu, lần lượt chiếm 28% và 24% tổng lượng giao dịch toàn quốc.

Hà Nội không còn căn hộ dưới 50 triệu đồng/m2

Tại Hà Nội, nguồn cung sơ cấp trong quý II đạt hơn 8.000 căn, tăng 70% so với quý trước nhưng vẫn thấp hơn 17% so với cùng kỳ năm 2025.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, thị trường ghi nhận hơn 11.400 căn, chủ yếu đến từ các dự án mới như Lumiere Hanoi Seasons Garden, Imperia Sky Park, An Bình HomeLand và The Vista Văn La.

Nguồn hàng mới tập trung tại các khu vực Thanh Xuân, An Khánh, Đông Anh và Hoài Đức, trong đó phân khúc hạng Sang và hạng A chiếm ưu thế tuyệt đối.

Đáng chú ý, theo BHS Group, thị trường Hà Nội gần như không còn căn hộ có giá dưới 50 triệu đồng/m2, đồng nghĩa phân khúc hạng C đã gần như biến mất khỏi nguồn cung sơ cấp. Giá chào bán trung bình của các dự án mở bán mới trong quý II đạt khoảng 137 triệu đồng/m2, tăng gần 11% so với quý trước và tăng hơn 36% so với cùng kỳ năm ngoái.

Mức giá leo thang chủ yếu do cơ cấu nguồn cung mới tập trung vào các dự án cao cấp và hạng sang. Hiện Nghĩa Đô, Phú Thượng, Cầu Giấy và Đông Anh là những khu vực có mặt bằng giá sơ cấp cao nhất trên thị trường.

Thanh khoản vẫn duy trì tích cực dù giá tăng cao

Bất chấp mặt bằng giá liên tục thiết lập mức mới, nhu cầu mua căn hộ tại Hà Nội vẫn duy trì khả quan. Trong quý II, thị trường ghi nhận hơn 5.200 giao dịch, tăng 54% so với quý trước và tăng 18% so với cùng kỳ năm 2025.

Tính chung 6 tháng đầu năm, lượng giao dịch đạt hơn 8.600 căn, giảm 35% so với nửa cuối năm 2025. Theo BHS Group, nguyên nhân chủ yếu đến từ việc nguồn cung tập trung vào phân khúc cao cấp, khiến hoạt động mua bán chủ yếu diễn ra tại các dự án mới mở bán thuộc nhóm hạng A và hạng sang.

TP.HCM xuất hiện trở lại căn hộ hạng C

Khác với Hà Nội, thị trường TP.HCM đang ghi nhận sự điều chỉnh đáng chú ý về cơ cấu nguồn cung. Trong quý II/2026, nguồn cung sơ cấp đạt gần 9.100 căn, trong đó khoảng 76,6% tập trung tại khu vực Bình Dương cũ, nổi bật ở các phường Bình Hòa, Bình Trưng, Thuận An, Bình Dương và Thuận Giao.

Thị trường có 11 dự án mở bán mới, cung cấp hơn 5.540 căn hộ, tương đương 61% tổng nguồn cung quý. Lũy kế 6 tháng đầu năm, nguồn cung đạt hơn 12.700 căn, trong đó nguồn hàng mới chiếm khoảng 55,3%.

Xét theo phân khúc, căn hộ hạng A tiếp tục dẫn đầu với tỷ trọng 46,4%, theo sau là hạng B với khoảng 35%. Đáng chú ý, phân khúc hạng C đã quay trở lại thị trường, nhờ các dự án tại khu vực Bình Dương cũ được mở bán với mức giá dưới 45 triệu đồng/m², góp phần đa dạng hóa nguồn cung sau thời gian dài khan hiếm.

Giá căn hộ TP.HCM chững lại, tỷ lệ hấp thụ vẫn ở mức cao

Hoạt động giao dịch tại TP.HCM tiếp tục diễn ra sôi động, đặc biệt tại các dự án mới. Theo BHS Group, phần lớn các dự án mở bán đợt đầu tại khu vực Bình Dương cũ đều đạt tỷ lệ bán gần 100%, đưa tỷ lệ hấp thụ chung của thị trường trong quý II lên 74,8%.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, TP.HCM tiêu thụ hơn 10.100 căn hộ, tương ứng tỷ lệ hấp thụ 79,6%, với nhu cầu tập trung chủ yếu ở các dự án hạng A và hạng B.

Khác với Hà Nội, mặt bằng giá căn hộ TP.HCM đang có xu hướng đi ngang, đồng thời biên độ tăng giá dần thu hẹp. Nguyên nhân đến từ sự thay đổi trong cơ cấu nguồn cung, khi thị trường thiếu vắng các dự án siêu sang tại khu vực trung tâm, trong khi nguồn cung căn hộ hạng C bắt đầu xuất hiện trở lại. Hiện Đa Kao, Thạnh Mỹ Tây, Bình Trưng và Thảo Điền vẫn là những khu vực có mặt bằng giá căn hộ cao nhất tại TP.HCM.