Vẫn đủ diện tích theo quy định
Thời gian vừa qua, dư luận xôn xao trước thông tin một số cư dân tại dự án Mon City do Công ty CP Đầu tư Địa ốc Hải Đăng (viết tắt là: Công ty Hải Đăng) làm CĐT đã bán thiếu diện tích căn hộ cho khách hàng. Ngay lập tức, thông tin này lan tỏa khắp không gian mạng gây nhiều “sóng gió” đối với Công ty Hải Đăng.
Ngay lập tức, Công ty Hải Đăng đã tổ chức họp đối thoại trực tiếp với khách hàng, khẩn trương làm việc với các cơ quan quản lý Nhà nước xem xét thấu đáo cơ sở pháp lý các vấn đề khách hàng đang thắc mắc. Kết quả, trong quãng thời gian ngắn, Công ty Hải Đăng đã đưa ra kết luận, giải đáp mọi thắc mắc của khách hàng về việc thiếu diện tích các căn hộ tại dự án Mon City.
Theo kết luận, diện tích các căn hộ đều theo đúng thiết kế ban đầu, đảm bảo theo hợp đồng và các quy định của pháp luật. Nguyên do dẫn đến sự cố này được xác định là do thiếu quy định về cách tính diện tích, từ đó phát sinh ra nhiều cách đo đạc nằm ngoài quy định pháp luật, dẫn đến nhiều kết quả khác nhau. Điều đó gây nên nhiều sự hồ nghi của khách hàng đối với CĐT.
Mon City là dự án bất động sản trọng điểm tại Hà Nội của Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Hải Đăng
Cụ thể, các cư dân tại CT1 thuộc dự án Mon City cho rằng, cách tính diện tích của CĐT không được tính phần tường ngăn giữa phòng khách và lô gia vào diện tích căn hộ; Phải đo mép trong chứ không được đo mép ngoài của lô gia, không được tính diện tích tường bao của hộp kỹ thuật vào diện tích sử dụng riêng…Tuy nhiên, hiện pháp luật hiện hành về nhà ở chỉ mới quy định cách tính diện tích ban công chứ chưa đề cập đến cách tín diện tích lô gia. Khoản 2 Điều 101 Luật Nhà ở năm 2014 quy định, “khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn”, tức là tính từ mép ngoài của gờ tường ban công.
2 (3)
“Nếu diện tích đo đạc lại chênh lệch giảm quá 0,5% so với diện tích ghi trong Hợp đồng thì khách hàng sẽ được nhận số tiền tương ứng theo đơn giá trong Hợp đồng nhân với diện tích chênh lệch. Nếu đo lại mà diện tích tăng lên thì CĐT cũng không tính thêm tiền cho khách hàng”.
Ông Đặng Xuân Tâm - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Hải Đăng
Trong khi đó, theo định nghĩa về ban công và lô gia thì ban công có hai hoặc ba mặt tiếp giáp thiên nhiên, còn lô gia có một mặt tiếp giáp thiên nhiên. Vì vậy, việc xác định cách tính diện tích của lô gia là “đối với mặt giáp thiên nhiên của lô gia thì tính từ mép ngoài” như nguyên tắc áp dụng pháp luật tương tự của Hải Đăng là có căn cứ.
Đối với việc xác định diện tích tường ngăn phòng chức năng trong căn hộ với lô gia, đại diện Công ty Hải Đăng cho biết, theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, tường này nằm trong diện tích sử dụng riêng của chủ sở hữu căn hộ. Do vậy khi tính diện tích sử dụng căn hộ, việc đo cả tường ngăn các phòng trong căn hộ và tường ngăn lô gia là chính xác.
Thực tế, trong văn bản số 108/QLN ngày 6/8/2018 của Cục quản lý Nhà - Bộ Xây dựng cũng đã khẳng định: “Theo hồ sơ, bản vẽ kèm theo, tường ngăn giữa lô gia với phòng khách nằm trong căn hộ là diện tích sử dụng riêng và được tính vào diện tích sử dụng căn hộ”.
Chính vì vậy, việc CĐT khi tính diện tích sử dụng căn hộ bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng với lô gia là hoàn toàn chính xác và có căn cứ. Nếu có quan điểm cho rằng diện tích sử dụng riêng của người mua không bao gồm tường ngăn các phòng bên trong căn hộ với ban công, lô gia thì đây là một quan điểm hoàn toàn đi ngược lại với thỏa thuận của các bên đã được thể hiện trong hợp đồng và đi ngược lại với quy định của pháp luật.
Thiếu quy định gây hiểu lầm cho CĐT
Đối với cách tính diện tích hộp kỹ thuật, theo Thông tư 03/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng hướng dẫn Luật Nhà ở 2005, diện tích sàn có hộp kỹ thuật không bao gồm tường xây bao quanh, tức là diện tích tường bao hộp kỹ thuật thuộc về người sở hữu căn hộ. Tuy nhiên, vào thời điểm dự án này đo đạc diện tích căn hộ năm 2017, Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã không quy định rõ cách tính diện tích sàn có hộp kỹ thuật.
Từ đó, Công ty Hải Đăng tính theo phương án 50/50, CĐT và khách hàng mỗi bên chịu 2/4 diện tích mặt bằng tường xây bao quanh vào diện tích sàn có hộp kỹ thuật.
Trên thực tế, ngay khi xảy ra tranh chấp, CĐT dự án đã có công văn gửi Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng làm trọng tài cho việc xác định cách tính diện tích sử dụng căn hộ chung cư. Do chưa có quy định của pháp luật nên cơ quan này cho rằng CĐT và khách hàng phải tự thỏa thuận, thống nhất và thực hiện theo hợp đồng mua bán căn hộ đã ký giữa hai bên.
Thiếu các quy định cụ thể trong đo đạc, tính diện tích khiến một số cư dân Mon City hiểu lầm Chủ đầu tư - HD Mon "cắt xén" diện tích
Trao đổi với phóng viên, ông Đặng Xuân Tâm - Tổng Giám đốc Công ty Hải Đăng khẳng định: “Các căn hộ và các phòng chức năng tại khu đô thị Mon City đã được xây dựng đúng hồ sơ thiết kế với các chỉ tiêu quy hoạch được duyệt. Hoàn toàn không có việc chia tách căn hộ hoặc điều chỉnh thiết kế làm thiếu hụt diện tích sử dụng căn hộ như một số người lo ngại”.
“Cách tính toán để xác định diện tích sử dụng căn hộ cũng hoàn toàn được dựa trên các quy định pháp luật và sự thỏa thuận giữa CĐT với người mua căn hộ được thể hiện tại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư” - ông Tâm nói.
Như vậy, đa số các nội dung còn chưa có sự đồng nhất giữa CĐT và một số cư dân Mon City là do pháp luật điều chỉnh vấn đề này có những “khoảng trống”. Vì vậy, không thể cho rằng CĐT đã “ăn bớt” diện tích để tối đa hóa lợi nhuận.
Nỗ lực giải quyết thắc mắc…
Khi tính diện tích lô-gia, đơn vị đo đạc độc lập là Công ty Hà Thành do phía CĐT - Công ty Hải Đăng thuê áp dụng theo nguyên tắc pháp luật tương tự để tính diện tích lô gia như cách tính diện tích ban công (đối với mặt giáp thiên nhiên của lô gia thì tính từ mép ngoài), thì trái ngược lại đơn vị đo đạc độc lập là Công ty CDIC do cư dân thuê lại không tính theo cách đo đạc như vậy. Điều này dẫn đến việc sai số trong cách tính diện tích của hai bên, sai lệch từ 1m2 đến 2m2 tại mỗi căn hộ.
Do đó, sau nhiều lần gặp gỡ và trao đổi giữa chủ đầu tư và cư dân vẫn chưa thể tìm ra tiếng nói chung, khi bên nào cũng đưa ra những lý do và lập luận trên các cơ sở căn cứ pháp lý và không chấp nhận ý kiến của các bên còn lại. Cuộc đàm phán, giải quyết tưởng chừng rơi vào bế tắc.
Thế nhưng, với uy tín và trách nhiệm, ngày 26/8, Công ty Hải Đăng đã ra thông báo cách đo đạc lại diện tích các căn hộ. Cụ thể, đối với diện tích lô gia, thay vì tính toàn bộ diện tích mặt bằng gờ tường ngoài giáp thiên nhiên như hiện tại, CĐT sẽ chỉ tính 50% cho cư dân và 50% còn lại là diện tích sử dụng chung. Đồng thời, CĐT đồng ý với kiến nghị của cư dân về việc không tính toàn bộ 4 mặt bằng tường bao hộp kỹ thuật vào diện tích sử dụng riêng.
Công ty Hải Đăng khẳng định: Nếu diện tích đo đạc lại chênh lệch giảm quá 0,5% so với diện tích ghi trong Hợp đồng thì khách hàng sẽ được nhận số tiền tương ứng theo đơn giá trong Hợp đồng nhân với diện tích chênh lệch. Nếu đo lại mà diện tích tăng lên thì CĐT cũng không tính thêm tiền cho khách hàng.
Ông Đặng Xuân Tâm - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Địa ốc Hải Đăng quyết tâm giải quyết các thắc mắc của khách hàng dù chủ đầu tư phải chịu thua thiệt do thiếu quy định đo đạc cụ thể
Chia sẻ về quyết định này, Tổng Giám đốc Đặng Xuân Tâm cho biết: “Với tinh thần hợp tác, chia sẻ trong việc giải quyết một số băn khoăn của cư dân trong giai đoạn đầu toà nhà mới đưa vào sử dụng, đồng thời xem xét trên cơ sở hài hòa lợi ích của chủ đầu và cư dân, chúng tôi quyết định đưa ra phương án đó. Đây là sự cố gắng cao nhất mà chúng tôi có thể chia sẻ và hài hòa quyền lợi với cư dân”.
Như vậy, mặc dù không thay đổi thiết kế, không “bớt xén” diện tích nhưng vì uy tín, danh dự và trách nhiệm đối với khách hàng, Công ty Hải Đăng sẵn sàng chung vai, gánh vác những vấn đề phát sinh ngoài mong muốn, ngoài quy định pháp luật để các cư dân sinh sống trong khu đô thị Mon City được thoải mái, vui vẻ nhất.