Trong bối cảnh nền kinh tế nghẽn thanh khoản, thị trường BĐS “đóng băng” như hiện tại, có rất nhiều nhận định cho rằng: “BĐS chắc chắn sẽ phải giảm giá, cắt lỗ để thu hút khách hàng”. Vậy theo ông, đây có phải lời giải chung cho mọi doanh nghiệp BĐS để vượt qua giai đoạn khó khăn này?
Tâm lý chờ đợi BĐS giảm giá để mua là điều dễ hiểu. Nhìn tổng quan, việc điều chỉnh giá BĐS trong thời gian gần đây là quy luật tất yếu của thị trường, là hệ quả của việc “thổi giá” giai đoạn trước, gây tình trạng “sốt cục bộ” tại một số địa phương. Khi giá giao dịch vượt quá giá trị thực của BĐS cộng hưởng cùng hiện tượng “gãy đòn bẩy tín dụng” do các nhà đầu cơ không thể duy trì lãi suất vay ngân hàng trong thời gian dài vì thanh khoản BĐS giảm mạnh. Một mặt bằng giá mới sẽ được hình thành với nền giá thấp hơn, tiệm cận gần hơn với giá trị thực của BĐS. Ngược lại, vẫn có rất nhiều địa phương mà BĐS bị “lãng quên” hoặc giá BĐS được điều tiết ổn định thì khả năng giảm là rất khó vì nền tảng giá trị được xây dựng từ nhu cầu thực.
Như vậy, tôi cho rằng quan điểm bất động sản chắc chắn sẽ phải giảm giá, cắt lỗ để thu hút khách hàng, hấp dẫn nhà đầu tư trong giai đoạn hiện tại là chưa hẳn đúng mà đơn giản là hạ bớt kỳ vọng so với giai đoạn có nhiều yếu tố hậu thuẫn. Các nhà đầu tư đã gắn bó với Won Homes lâu năm đều trân trọng thời điểm vàng này vì thực sự đây là một cơ hội lớn để gia tăng lượng tài sản.
Nhiều nhà đầu tư hiện nay đang trong tâm thế tay cầm tiền sẵn sàng bắt đáy BĐS
Về vấn đề này, mỗi doanh nghiệp sẽ có những phương án khác nhau, phụ thuộc sức khoẻ tài chính. Phần lớn các Dự án BĐS hiện nay đều được các Chủ đầu tư sử dụng đòn bẩy, dù ít hay nhiều. Do đó, áp lực tín dụng có thể sẽ khiến một số Chủ đầu tư cần xây dựng phương án tài chính phù hợp, nhằm bảo đảm dòng tiền ổn định cho doanh nghiệp. Cá nhân tôi cho rằng thời điểm thử thách này chính là cơ hội để các doanh nghiệp BĐS đa dạng cách thức triển khai bán hàng và vận dụng một cách linh hoạt, sáng tạo. Còn riêng đối với Won Homes thì cạnh tranh về giá chưa bao giờ là cách.
Các tập đoàn BĐS có vốn hoá lớn cũng đang lao đao vì ngân hàng siết tín dụng, vậy các doanh nghiệp BĐS vừa và nhỏ nên phản ứng ra sao để tồn tại, thưa ông?
Vẫn là câu chuyện về sức khoẻ tài chính của doanh nghiệp. Thông thường, các doanh nghiệp vừa và nhỏ thường ít có dư nợ hơn do không có tài sản vay hoặc chưa xây dựng đủ lịch sử tín dụng “khoẻ”. Nhưng các doanh nghiệp này lại bị ảnh hưởng lớn từ chính khách hàng của họ, lượng hàng chậm, thanh khoản giảm khiến dòng tiền bị đọng lại trong các BĐS. Đó cũng là thời điểm mà thị trường sẽ đào thải các doanh nghiệp không có quỹ dự phòng và “không kịp” chuẩn bị kế hoạch tài chính.
Đúng là đã có thời điểm tín dụng ngân hàng chiếm tới 70% cấu trúc vốn của thị trường BĐS. Nhưng đó là số liệu của năm 2016. Khi đó, từng có nhiều người cho rằng, ông chủ thực sự của những dự án BĐS lớn là các ngân hàng và đầu tư BĐS chính là cuộc chơi của các chủ ngân hàng. Hiện tại, mặc dù doanh nghiệp BĐS vẫn phụ thuộc rất lớn vào vốn ngân hàng nhưng cơ cấu nguồn vốn đã có sự đa dạng và chủ động hơn, đặc biệt sau khoảng 02 năm thị trường “thăng hoa”.
Những khó khăn trước mắt sẽ loại bỏ khỏi thị trường BĐS những doanh nghiệp yếu kém
Cá nhân tôi đánh giá việc kiểm soát chặt chẽ dòng tiền chảy vào các doanh nghiệp BĐS chính là một liệu pháp thanh lọc bớt các doanh nghiệp yếu kém về tài chính. Nếu như COVID-19 là cuộc “chọn lọc tự nhiên” đối với các doanh nghiệp F&B thì “cú phanh gấp” của hệ thống ngân hàng vào Quý III năm 2022 vừa rồi là vòng sàng lọc tiếp theo về dòng tiền đối với các doanh nghiệp BĐS.
Các doanh nghiệp yếu sẽ cố gắng xoay sở hoặc tạm dừng chặng đua. Ngược lại, các doanh nghiệp đã có kế hoạch ứng phó với chu kì tất yếu của thị trường bất động sản sẽ bình tĩnh hơn và vượt qua giai đoạn thử thách này. Thậm chí, tôi luôn cho rằng đây là dịp “chia lại bài” cho những doanh nghiệp có đủ tiềm lực cả về tài chính và nhân lực. Những dự án từng là khát khao của nhiều đơn vị BĐS sau thời gian này có thể sẽ được ngân hàng “trao lại” bằng hình thức… phát mại.
Theo như phân tích của ông thì mọi khó khăn đều là thử thách với vô vàn cơ hội tiềm ẩn. Vậy đối với một cơ hội rõ ràng gần đây, khi ngân hàng nhà nước quyết định nới room tín dụng thêm 1,5-2%, ông kỳ vọng dòng tiền này sẽ được điều hướng đến đâu?
Khi một nền kinh tế càng phát triển thì tốc độ đô thị hóa, hay nói cụ thể hơn là tốc độ phát triển bất động sản, các khu đô thị, đường sá sẽ ngày càng phát triển, đó là xu hướng tất yếu cần nhìn thấy. Hơn nữa, theo số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản đã đóng góp vào GDP giai đoạn 2019-2021 khoảng 14%, một con số không hề nhỏ.
Ngoài ra, bất động sản còn có khả năng lan tỏa đến hơn 40 ngành quan trọng khác của nền kinh tế và là nhịp cầu quan trọng kết nối các thị trường khác, góp phần phát triển đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế. Do đó, mặc dù không được nhắc đến là đối tượng được ưu tiên giải ngân trong đợt nới room tín dụng lần này, song với những chỉ đạo thống nhất của Chính phủ cùng định hướng đúng đắn của Ngân hàng Nhà nước thì chắc chắn sắp tới các ngân hàng sẽ có cái nhìn cởi mở hơn với bất động sản, một lĩnh vực rất quan trọng của nền kinh tế.
Kỳ vọng không chỉ của tôi mà của đại bộ phận các doanh nghiệp bất động sản và cả người dân trong lúc này chính là những chính sách kịp thời từ phía Chính phủ cùng các cơ quan ban ngành nhằm tháo gỡ những khó khăn cục bộ. Sự điều hướng của dòng tiền đối với các dự án bất động sản “tốt”, đáp ứng đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn tín dụng sẽ thể hiện sự tin tưởng và đồng hành của Chính phủ đối với các doanh nghiệp. Đồng thời cũng là sự hỗ trợ cần thiết để tránh việc “sàng lọc” luôn cả những doanh nghiệp bất động sản “khoẻ”.
Nhìn lại lịch sử, rút kinh nghiệm từ chu kỳ trước, việc nới room cho vay BĐS giai đoạn này là cần thiết. Tuy nhiên, cần hỗ trợ đúng, tránh giải ngân ồ ạt, cào bằng dẫn tới hiện tượng “sốt điểm”, ảnh hưởng tới niềm tin thị trường. Bắt bệnh đúng đối tượng, đúng người cần chữa là ưu tiên hàng đầu trong thời điểm này. Sự điều hướng của dòng tiền đối với các dự án BĐS “tốt”, đáp ứng đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn tín dụng là vô cùng cần thiết.
Ông vừa nhắc đến tính chu kỳ trong thị trường BĐS, vậy lịch sử liệu có lặp lại và năm 2023 thị trường BĐS có kịp hồi phục như kì vọng của tất cả chúng ta?
Như chúng ta đã và đang thấy, Cục dự trữ liên bang (FED) đã kiểm soát được nhịp tăng lãi suất, lạm phát thế giới gần như đã qua đỉnh. Từ đỉnh cao nhất tháng 06/2022 là 9.1%, hiện tháng 11/2022 chỉ còn 7.1%. Đây là 1 tín hiệu tích cực và đáng mừng.
Với Việt Nam, độ trễ của đỉnh lạm phát thường chậm hơn nên có thể rơi vào tầm Quý II năm 2023. Thị trường BĐS nhờ đó sẽ chuyển mình vào cuối năm 2023, đầu năm 2024 với điều kiện là sự vận hành của nền kinh tế Việt Nam cũng như thế giới vẫn trong sự kiểm soát trên cơ sở tiếp nối những tín hiệu tốt của hiện tại.
Do vậy, chúng ta hoàn toàn có quyền kỳ vọng vào một năm 2023 đầy biến chuyển tích cực của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cả doanh nghiệp và người dân vẫn nên giữ sự thận trọng và trang bị cho mình thêm kiến thức để đưa ra những lựa chọn, quyết định chính xác, thay vì chỉ thuần tuý tin tưởng vào thông tin truyền thông.
BĐS vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn của những nhà đầu tư hội tụ đủ kiến thức và kinh nghiệm
Đứng trước thử thách này, với cương vị là người chăm lo cho “bát cơm” của hàng trăm cán bộ nhân viên công ty, để đảm bảo dòng tiền cho doanh nghiệp, ông đã áp dụng những giải pháp nào, thưa ông?
Đối với Won Homes, một may mắn lớn là chúng tôi đã hội tụ được đội ngũ trẻ, năng động và phần lớn thành viên chủ chốt của công ty đều đã trải qua chu kỳ trước của thị trường. Do vậy, Hội đồng quản trị công ty đã chuẩn bị sẵn chiến lược kinh doanh trước 2 năm với nhiều phương án dự phòng tương ứng với từng kịch bản của thị trường.
Nhân sự chính là tài sản của doanh nghiệp, xây dựng một bộ máy phù hợp là sự chuẩn bị tốt nhất cho những chuyển biến của thị trường. Mỗi doanh nghiệp như một cơ thể sống vậy, từng giai đoạn cần tập trung đúng chỗ, cắt giảm đúng nơi để tạo ra hiệu quả và bảo đảm cơ thể đó luôn khoẻ mạnh.
Ngoài ra, Won Homes đã xây dựng chiến lược chia vốn và tập trung vào tài sản đầu tư ngắn hạn, có giá trị thực và pháp lý an toàn. Những BĐS này thường có tính thanh khoản cao và được ngân hàng định giá tốt khi trở thành tài sản bảo đảm cho các nguồn vốn huy động.
Như tôi đã phân tích bên trên, giai đoạn này chính là cơ hội lớn để các doanh nghiệp cải thiện thị phần, thay đổi vị trí trên thị trường. Vì vậy, dù khó khăn, tôi cùng Hội đồng quản trị công ty vẫn tự nhắc nhở nhau tuyệt đối không được phép sao lãng khỏi mục tiêu đã đặt ra, đồng thời liên tục tìm kiếm những cơ hội mới và chuẩn bị cho chu kỳ phát triển mới trong tương lai. Một trong những nhiệm vụ quan trọng của Ban tài chính tập đoàn là cải thiện hồ sơ tín dụng để chuẩn bị sẵn sàng ngay sau khi thị trường có tín hiệu đảo chiều, những doanh nghiệp có thể tận dụng sức mạnh của tín dụng sẽ có khả năng nắm bắt các cơ hội đặc biệt.
Nhìn lại quá khứ, cách đây hơn 01 năm, khi hoạt động kinh doanh BĐS đang vô cùng thuận lợi, tôi quyết định hợp tác phát triển thêm một công ty luật trong sự ngạc nhiên đến ngỡ ngàng của rất nhiều thành viên Won Homes. May mắn đến từ sự nỗ lực, hiện tại tôi có thể mỉm cười vì kết quả đã chứng minh rằng quyết định của tôi là phù hợp với sự vận động của thị trường. Công ty luật Won Law đang mang về một nguồn doanh thu ổn định giúp cho Won Homes thêm vững vàng trong giai đoạn hiện tại. Không chỉ vậy, Won Law còn là “lá chắn thép”, bảo vệ “người anh” Won Homes và rất nhiều khách hàng của chúng tôi khỏi các rủi ro pháp lý không đáng có. Do vậy, việc phát triển thêm các hoạt động kinh doanh “vệ tinh” nhằm tăng doanh thu cho doanh nghiệp chính là nhiệm vụ quan trọng của Ban lãnh đạo mỗi doanh nghiệp, đặc biệt đối với các doanh nghiệp BĐS trong giai đoạn “lặng sóng”.
Sau tất cả, tôi muốn nhấn mạnh lại một lần nữa rằng: Đồng hành với khó khăn, thách thức luôn là những cơ hội mới mở ra dành cho những người biết nắm bắt và có kế hoạch rõ ràng. Bất động sản “đứng yên” sẽ góp phần loại bỏ những doanh nghiệp yếu kém, cơ hội, chộp giật và càng củng cố những doanh nghiệp có tâm, có tầm trở nên vững mạnh hơn. Từ đó, mang lại nhiều lợi ích hơn cho công đồng và niềm tin của nhà đầu tư trong cho lĩnh vự bất động sản.