Người mua nhà cần xem xét kỹ trước khi mua để tránh gặp rắc rối (hình minh họa) Đối với những dự án này, chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối thường có những cách “lách luật” nhằm huy động vốn hoặc bán, cho thuê với khách hàng. Những giao dịch này chủ yếu được thực hiện trên các thỏa thuận đặt cọc, giữ chỗ, thỏa thuận hợp tác, hợp đồng vay tiền, văn bản hứa mua hứa bán,...
Theo Luật nhà ở, hợp đồng mua bán, cho thuê được xem là căn cứ pháp lý quan trọng nhất để ràng buộc quyền và nghĩa vụ của các bên khi tiến hành thủ tục mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Hợp đồng mua bán, cho thuê chỉ được thực hiện khi dự án đầy đủ các thủ tục pháp lý, như có quyền sử dụng đất, hoàn thành xong móng, được Sở Xây dựng cấp phép xây dựng, Sở Xây dựng chấp thuận giao dịch,... Nhưng trên thực tế, các chủ đầu tư thường thực hiện giao dịch với khách hàng bằng những hợp đồng, văn bản nêu trên trên khi chưa hoàn thành tất cả các thủ tục pháp lý. Những văn bản này được xem là những thỏa thuận dân sự và tiềm ẩn không ít rủi ro cho khách hàng.
Tìm hiểu tính pháp lý của các hợp đồng, văn bản trên, luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP HCM) cho biết, việc thực hiện huy động vốn bằng cách lách luật tại các dự án chưa được phép mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai xảy ra hầu hết ở các chủ đầu tư có năng lực tài chính yếu. Các hợp đồng, văn bản chủ đầu tư thực hiện để giao dịch với khách hàng cũng có nhiều vấn đề. Cụ thể:
Văn bản góp vốn phân chia lợi nhuận bằng tiền nếu không đúng hình thức (thỏa thuận có phân chia sản phẩm, đơn vị trung vay mượn tiền nhưng dùng tiền đó để thanh toán trước cho việc mua sản phẩm,…), sử dụng vốn huy động không cho dự án, không đủ điều kiện huy động vốn (không có văn bản Sở Xây dựng chấp thuận được huy động vốn) thì giao dịch này không được pháp luật công nhận (bị vô hiệu) theo quy định Khoản 1 Điều 19 Nghị định 99/2015, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật nhưng chủ đầu tư lại không bị chịu phạt, đền tiền cọc cho người góp vốn.
Văn bản giao tiền để giữ chỗ, văn bản đặt cọc để giữ chỗ, văn bản đặt cọc mua/thuê BĐS đều vô hiệu vì trái với quy định Bộ Luật dân sự 2005, tiền “đặt cọc”, “giữ chỗ” không phải là tiền thuộc sở hữu của chủ đầu tư nhưng chủ đầu tư thu, sử dụng trước là trái quy định về huy động vốn (nhiều trường hợp chủ đầu tư còn xuất hóa đơn giá trị gia tăng cho khoản tiền đặt cọc nhằm tạo niềm tin cho khách hàng, việc xuất hóa đơn này là hoàn toàn sai).
Văn bản hứa mua hứa bán là giao dịch dân sự có điều kiện, theo đó các bên thỏa thuận về điều kiện phát sinh thì khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch dân sự phát sinh. Tuy nhiên, dùng văn bản dạng này để huy động vốn hay hứa mua bán thì cũng vô hiệu do nội dung trái chính với Điều 125 Bộ Luật dân sự, có sự tác động của một bên hoặc của người thứ ba cố ý thúc đẩy cho điều kiện để làm phát sinh thì coi như điều kiện đó không xảy ra.
Hợp đồng vay tiền để huy động vốn, thu trước tiền bán thì bị vô hiệu do giao dịch giả tạo vì bản chất việc vay tài sản là bên cho vay giao tài sản, khi đến hạn trả thì bên vay phải hoàn trả tiền cho bên cho vay. Do đó văn bản vay tiền không phải là giao dịch góp vốn, không phải là giao dịch mua bán bất động sản.
Trên thực tế, đã có nhiều trường hợp dính phải rắc rối khi khách hàng thực hiện giao dịch với chủ đầu tư bằng những hình thức trên. Sau đó dự án “nằm bất động” cả chục năm khiến người dân phải vác đơn đi khắp nơi đi thưa kiện nhưng chưa có kết quả. Để tránh rủi ro, khách hàng nên tìm hiểu kỹ năng lực của chủ đầu tư (thương hiệu, lịch sử, tiềm lực tài chính...) và thực qua việc triển khai các dự án (dự án hoàn thành, dự án đang thi công) và cách hành xử của chủ đầu tư trước các tranh chấp, bất đồng với khách hàng trước đây.