Bất động sản nghỉ dưỡng đón cơ hội từ concert: Không chỉ bán phòng, phải giữ chân du khách

Concert tạo lực đẩy cho thị trường khách sạn

Theo Avison Young, nhóm khách sạn 3-4 sao nằm trong bán kính khoảng 3 km quanh địa điểm tổ chức thường có lợi thế thu hút lượng khách lớn nhờ nhu cầu lưu trú thuận tiện. Các khách sạn cao cấp có dư địa khai thác nhóm khách quốc tế và bán thêm những gói dịch vụ có giá trị cao.

Tuy nhiên, lợi thế vị trí chỉ là một phần của bài toán. Khả năng kết nối giao thông, phương án di chuyển, an ninh và chất lượng dịch vụ cũng ảnh hưởng trực tiếp đến trải nghiệm của du khách trước và sau sự kiện. Vì vậy, khách sạn cần có chính sách thương mại đủ linh hoạt để nắm bắt nhu cầu tăng đột biến, từ giờ nhận phòng linh hoạt, dịch vụ đưa đón vào đêm muộn đến chiến lược giá phù hợp.

Dù vậy, Avison Young lưu ý một khách sạn kín phòng chưa chắc đồng nghĩa với lợi nhuận cao hơn. Tương tự, doanh thu tăng cũng không mặc nhiên kéo theo EBITDA - lợi nhuận trước lãi vay, thuế, khấu hao tài sản cố định và phân bổ tài sản vô hình - tăng tương ứng. Ngành khách sạn đang chịu áp lực ngày càng lớn từ chi phí nhân công, năng lượng và vận hành. Điều này khiến yêu cầu nâng cao hiệu quả hoạt động trở nên quan trọng hơn, từ tinh gọn nhân sự đến ứng dụng tự động hóa.

Tại Phú Quốc, chẳng hạn, chi phí nhân sự cho một vị trí tương đương có thể cao gấp đôi so với đất liền do doanh nghiệp phải chi thêm cho chỗ ở, đi lại và các khoản phụ cấp. Một sự kiện âm nhạc có thể giúp khách sạn tăng lượng đặt phòng và giá bán, nhưng đồng thời cũng kéo theo chi phí nhân sự bổ sung, an ninh, hoa hồng đặt phòng và nhiều khoản vận hành khác.

Không chỉ nhìn vào công suất phòng

Theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young, chủ sở hữu và đơn vị vận hành khách sạn cần đánh giá hiệu quả sự kiện trên nhiều chỉ số thay vì chỉ nhìn vào công suất phòng hoặc mức tăng giá. Các chỉ số cần được theo dõi gồm ADR - giá phòng bình quân; RevPAR - doanh thu phòng trên mỗi phòng sẵn có; GOPPAR - lợi nhuận hoạt động gộp trên mỗi phòng sẵn có; NOI - thu nhập hoạt động ròng; cùng tỷ suất sinh lời trên vốn đầu tư.

Điểm quan trọng nhất là xác định phần lợi nhuận thực sự tăng thêm sau khi đã trừ toàn bộ chi phí liên quan đến sự kiện. Nói cách khác, một concert có thể khiến giá phòng tăng mạnh trong vài ngày, nhưng nếu chi phí vận hành, nhân sự, an ninh, hoa hồng và các khoản phát sinh tăng tương ứng, tác động lên lợi nhuận thực tế có thể thấp hơn đáng kể so với mức tăng doanh thu.

Xây khách sạn dễ, khai thác có lợi nhuận mới khó

Với các nhà đầu tư bất động sản du lịch, câu hỏi lớn hơn là nên phát triển dự án mới hay tập trung khai thác hiệu quả nguồn cung hiện hữu. Theo đại diện Avison Young, xây dựng một khách sạn có thể là phần dễ hơn. Thách thức thực sự nằm ở việc thu hút đủ khách, khai thác phòng hiệu quả và tạo ra lợi nhuận.

Việc tăng nguồn cung khách sạn không đồng nghĩa với việc điểm đến sẽ có thêm du khách. Ngược lại, với các khách sạn đang vận hành, những sự kiện âm nhạc có thể trở thành công cụ để lấp đầy phòng trong mùa thấp điểm, cải thiện giá bán và thúc đẩy chi tiêu của khách cho nhà hàng, giải trí và các dịch vụ bổ sung.

Đối với các dự án trong tương lai, câu chuyện đầu tư sẽ thuyết phục hơn nếu điểm đến có lịch sự kiện ổn định quanh năm.

Resort phức hợp có thể hưởng lợi nhiều hơn

Trong dài hạn, mô hình khu nghỉ dưỡng phức hợp được đánh giá có nhiều dư địa hơn. Với quỹ đất và quy mô đủ lớn để đầu tư cơ sở vật chất, chủ đầu tư có thể kết hợp nhiều sản phẩm và trải nghiệm như giải trí, mua sắm, hội nghị, chăm sóc sức khỏe và lưu trú.

Mục tiêu không chỉ là bán một đêm phòng, mà biến khu nghỉ dưỡng trở thành một phần của hành trình trải nghiệm - nơi du khách có lý do để đến, ở lại lâu hơn và chi tiêu nhiều hơn. Đây cũng là cách giảm sự phụ thuộc của bất động sản nghỉ dưỡng vào một nguồn cầu duy nhất. Khi sự kiện âm nhạc chỉ đóng vai trò một trong nhiều động lực thu hút khách, hiệu quả khai thác tài sản có thể ổn định hơn.

Khách sạn cần chủ động tạo nguồn cầu

Một vấn đề khác mà các chủ khách sạn cần quan tâm là duy trì nguồn khách ổn định thay vì chỉ chờ đến sự kiện tiếp theo. Theo ông Jackson, các khách sạn có thể chủ động tham gia tạo nguồn cầu. Điều này đòi hỏi chiến lược kinh doanh vượt ra ngoài hoạt động bán phòng hoặc tung chương trình khuyến mãi theo mùa.

Doanh nghiệp có thể chủ động tiếp cận thị trường quốc tế, hợp tác với đơn vị tổ chức sự kiện, hãng hàng không và các cơ quan xúc tiến du lịch. Với những khách sạn nằm gần địa điểm tổ chức, việc cùng quảng bá điểm đến và sự kiện thông qua tiếp thị chung, tài trợ hoặc hợp tác thương mại cũng có thể tạo thêm hiệu ứng. Đồng thời, phạm vi cạnh tranh cũng cần được nhìn nhận rộng hơn. Đối thủ của một khách sạn không chỉ là những cơ sở lưu trú nằm gần đó, mà còn có thể là các điểm đến khác trong khu vực đang cùng cạnh tranh để thu hút một nhóm du khách.

Do đó, muốn hưởng lợi lớn hơn từ dòng khách sự kiện, các khách sạn cần sẵn sàng đầu tư nguồn lực và thời gian để tham gia vào quá trình đưa sự kiện về Việt Nam, thay vì chỉ chờ sự kiện diễn ra rồi tìm cách bán phòng.

Theo ông David Jackson, một concert tạo ra giá trị kinh tế lớn hơn nhiều so với doanh thu trực tiếp từ bán vé hoặc tiền thuê địa điểm. Phần giá trị đáng kể nằm trong hệ sinh thái dịch vụ xung quanh, từ khách sạn, nhà hàng, hãng hàng không, trung tâm thương mại đến nhiều loại hình dịch vụ khác.

Đối với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, cơ hội vì vậy không chỉ nằm ở việc tăng giá phòng trong những ngày diễn ra sự kiện. Giá trị lớn hơn nằm ở khả năng xây dựng chính sách thương mại linh hoạt khi nhu cầu tăng đột biến, theo dõi đầy đủ chi phí và lợi nhuận, đồng thời biến sức hút nhất thời của một sự kiện thành nguồn khách ổn định cho điểm đến. Nếu được tổ chức với tần suất đủ lớn và kết hợp với hệ sinh thái lưu trú, giải trí, mua sắm và dịch vụ, các sự kiện âm nhạc có thể trở thành một động lực mới cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, thay vì chỉ là cú hích doanh thu trong một vài ngày.