Gần đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang lấy ý kiến dư luận đối với Dự thảo Thông tư thay thế thông tư 36/2014/TT-NHNN, trong đó có một số nội dung siết chặt hơn đối với bất động sản do áp dụng hệ số rủi ro cao hơn đối với các khoản vay trên 3 tỷ đồng. Xoay quanh nội dung này, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với đại diện cơ quan soạn thảo văn bản là ông Nguyễn Quốc Hùng, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế của Ngân hàng Nhà nước.
Thưa ông, NHNN đang thực hiện sửa đổi Thông tư 36 trong đó có hướng siết chặt hơn với bất động sản. Nhiều ý kiến cho rằng điều đó sẽ tác động tiêu cực tới thị trường nhà đất thời gian qua và sắp tới, ông đánh giá thế nào về nhận định này?
Ông Nguyễn Quốc Hùng: Dự thảo thay thế Thông tư 36 sửa đổi một số quy định liên quan tới tỷ lệ an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, trong đó có dự thảo giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn. Như vậy, quy định này áp dụng đối với khoản vay đầu tư vào tất cả các lĩnh vực trong nền kinh tế, không chỉ áp dụng riêng cho lĩnh vực bất động sản. Với lộ trình gồm 3 giai đoạn đến năm 2022, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung, dài hạn xuống còn 30%, NHNN sẽ kiểm soát được rủi ro thanh khoản nhằm bảo đảm an toàn hệ thống trước những thay đổi điều kiện kinh tế vĩ mô, góp phần ổn định hoạt động ngân hàng, hỗ trợ thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững.
Việc dự thảo thông tư quy định khoản vay mua bất động sản có số dư nợ trên 3 tỷ đồng, áp dụng hệ số rủi ro 150%, từ 1,5 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng áp dụng hệ số 100%, dưới 1,5 tỷ đồng, các khoản vay mua nhà ở xã hội, mua nhà theo các dự án, chương trình hỗ trợ của Chính phủ áp dụng hệ số rủi ro 50% nhằm hướng tín dụng bất động sản vào nhu cầu thực của người dân, thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội (phân khúc đang thiếu nguồn cung). Do đó dự thảo thông tư không ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản.
Vậy theo ông, nguyên nhân dẫn tới việc trầm lắng của thị trường bất động sản, đặc biệt là bất động sản cao cấp trong những tháng đầu năm xuất phát từ đâu?
Thị trường bất động sản hoạt động dựa trên quy luật cung cầu, việc trầm lắng của thị trường trước hết xuất phát từ việc lệch pha cung cầu. Hiện tại nhiều chủ đầu tư thực hiện phân khúc căn hộ cao cấp, căn hộ du lịch, nghỉ dưỡng, trong khi nhu cầu thực của người dân hướng về phân khúc nhà ở bình dân thì đang thiếu nguồn cung. Ngoài ra thông thường, những tháng đầu năm, sau Tết âm lịch thường là những tháng ít giao dịch bất động sản do thói quen tiêu dùng của người dân.
Bên cạnh đó, các địa phương đều tăng cường kiểm tra, giám sát, rà soát việc cấp phép, phê duyệt dự án, điều chỉnh quy hoạch nhất là tại một số tỉnh, thành phố đã dẫn tới nhiều dự án chưa đúng tiến độ đầu tư.
Một nguyên nhân nữa là thời gian gần đây xảy ra nhiều tranh chấp trong việc quản lý khu chung cư, khiếu kiện việc chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết, bàn giao nhà chậm tiến độ làm ảnh hưởng niềm tin của người mua nhà.
Việc quản lý, cấp phép xây dựng, quy hoạch xây dựng các dự án bất động sản chưa nghiêm, chưa hợp lý với nhu cầu của người dân; quản lý, kiểm soát hoạt động đầu tư của chủ đầu tư dự án chưa chặt chẽ, dẫn đến tình trạng đầu tư dàn trải, năng lực tài chính yếu nhưng đầu tư dự án lớn…
Theo đó, một lần nữa trách nhiệm của cơ quan quản lý phát triển thị trường bất động sản trong thời gian này cần phải được phát huy, phải xử lý nghiêm hành vi vi phạm quy định pháp luật của chủ đầu tư nhằm lấy lại niềm tin của người tiêu dùng.
Tuy nhiên, theo tôi đánh giá, đây là cơ hội tốt để các cơ quan quản lý, doanh nghiệp bất động sản có cơ hội đánh giá lại nguyên nhân yếu kém của thị trường, xác định lại định hướng phát triển trong dài hạn, nâng cao năng lực tài chính và cơ cấu lại danh mục sản phẩm, nâng cao chất lượng sản phẩm, lấy lại uy tín, lòng tin của người mua nhà.
Diễn biến của tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản hiện nay có điểm nào bất thường so với định hướng của Chính phủ, NHNN không thưa ông? Liệu con số tăng trưởng âm của tín dụng bất động sản trong quý cuối năm ngoái có đáng lo ngại và ảnh hưởng tiêu cực tới nguồn cung thị trường bất động sản hiện tại cũng như sắp tới?
Thứ nhất, tính đến cuối năm 2018, tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản (bao gồm kinh doanh và mua bất động sản để ở) tăng trưởng 31,76%. Do đó, tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản phù hợp với chủ trương của Chính phủ, định hướng của NHNN là kiểm soát chặt chẽ tín dụng kinh doanh bất động sản và hướng tín dụng vào các dự án hiệu quả, dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ và nhu cầu thực của người dân. Đây cũng là một trong các mục tiêu mà dự thảo thay thế thông tư 36 nhắm đến.
Thứ hai, trong cơ cấu nguồn vốn của một chủ đầu tư dự án thông thường gồm: Vốn tự có, Vốn đi vay, Vốn ứng trước của khách hàng vay vốn và các nguồn vốn khác. Hiện nay, nguồn vốn đầu tư của doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc lớn vào hệ thống ngân hàng, thể hiện ở việc Ngân hàng không chỉ tài trợ trực tiếp vốn cho chủ đầu tư và còn tài trợ gián tiếp thông qua việc cho vay đối với người mua nhà để thanh toán tiền ứng trước cho chủ đầu tư. Do đó, nguồn vốn phục vụ nguồn cung bất động sản sẽ bao gồm cả nguồn vốn phục vụ từ bên cầu.
Nói cách khác, khi tính nguồn vốn tín dụng cho kinh doanh bất động sản, phải tính cả vốn tín dụng phục vụ nhu cầu đời sống về nhà ở. Như vậy, tăng trưởng tín dụng âm trong Quý IV/2018 không phản ánh việc thiếu vốn, giảm nguồn vốn tín dụng cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Thứ ba, 3 tháng đầu năm 2019, tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tăng 3,29% so với cuối năm 2018. Mức tăng này vẫn cao hơn mức tăng trưởng chung của nền kinh tế, nên nhận định việc siết nguồn vốn tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản là không chính xác. NHNN định hướng kiếm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, nhưng định hướng tín dụng phục vụ nhu cầu thực của người dân.
Gần đây, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam có nhiều kiến nghị liên quan đến quy định tại dự thảo Thông tư thay thế thông tư 36. Theo đó, chủ yếu nhận định dự thảo các nội dung giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn và tăng hệ số rủi ro đối với khoản vay tiêu dùng nhà ở là biện pháp siết tín dụng, làm giảm nguồn cung bất động sản. NHNN nhận định thế nào về ý kiến này?
Các kiến nghị của Hiệp hội bất động sản Việt Nam về lộ trình giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn chính là một phương án mà NHNN dự kiến lựa chọn. Theo đó, sẽ điều chỉnh giảm mỗi năm 3-4% để từ 01/7/2022 áp dụng tỷ lệ tối đa 30%.
Nhận định của Hiệp hội BĐS về việc tăng hệ số rủi ro từ 50% lên 150% đối với các khoản cho vay phục vụ đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỷ đồng trở lên là không chính xác. Việc điều chỉnh hệ số rủi ro khoản cho vay lĩnh vực bất động sản phù hợp với chủ trương của Chính phủ về hoàn thiện các cơ chế, chính sách, pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản, bảo đảm sự phát triển hiệu quả, bền vững của thị trường bất động sản và an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng.
Dự thảo Thông tư thay thế thông tư 36 chỉ áp dụng đối với các ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chưa thực hiện Thông tư 41/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 (một số ngân hàng đang trong quá trình thực hiện sáp nhập, hợp nhất gặp khó khăn về tài chính). Theo đó, mức độ tác động của quy định trên tới thị trường bất động sản là không lớn.
Bên cạnh đó, việc thay đổi quy định tại dự thảo Thông tư thay thế Thông tư số 36 tạo động lực cho các doanh nghiệp bất động sản nâng cao năng lực, uy tín để huy động vốn trên thị trường vốn trong nước cũng như quốc tế, giảm sự phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng, phù hợp với xu hướng của quốc tế hiện nay.
Hiện nay dự thảo Thông tư thay thế thông tư 36 đã được lấy ý kiến rộng rãi, NHNN đang chỉnh sửa cho phù hợp, đảm bảo khả năng đáp ứng của các ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cũng như khách hàng vay vốn.
Xin cảm ơn những chia sẻ của ông!