Nhiều vấn đề pháp lý cần bàn
Tại Hội thảo “Thị trường căn hộ - văn phòng (Office-tel): Nhu cầu phát triển và những vướng mắc pháp lý cần tháo gỡ” diễn ra ngày 17/3/2017 tại TP.HCM, nhiều chuyên gia cho biết đây là loại hình BĐS kết hợp giữa yếu tố cư trú và kinh doanh đã xuất hiện từ rất lâu trên thế giới.
Ở Việt Nam, 2 năm trở lại đây những loại hình như Căn hộ - khách sạn (Condo-tel), Căn hộ - Văn phòng (Office-tel), Nhà phố thương mại (Shop house)… đã và đang phát triển phù hợp với nhu cầu thị trường và được coi là kênh đầu tư hấp dẫn.
Tuy nhiên, vì mới xuất hiện nên hệ thống pháp lý chưa thể kịp thời điều chỉnh, đồng thời đây lại là những loại hình sản phẩm BĐS có sự pha trộn (đa dụng, lưỡng dụng) về chức năng… do đó đã tạo nên một số băn khoăn, vướng mắc cho các nhà quản lý, các chủ đầu tư cũng như khách hàng trong quá trình phê duyệt, cấp phép, đầu tư và phân phối - giao dịch sản phẩm.
Nhiều vấn đề liên quan đến pháp lý của căn hộ Office-tel được đặt ra như: Đối với các chủ đầu tư, khi xác định đây là loại hình căn hộ để ở thì tiền đất phải đóng như thế nào? Về quy hoạch, có được xây Office-tel trên đất không phải để ở hay không? Xây dựng Office-tel trên đất ở có đúng không? Nếu xây dựng Office-tel thì quy chuẩn cho loại hình này là gì? Trên thực tế hiện nay, nhiều tòa nhà chức năng đang xảy ra tình trạng, khối đế (sở hữu 50 năm) là dịch vụ, bên trên là căn hộ để ở. Vậy sau 50 năm xử lý như thế nào?...
Tại hội thảo, Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM) cho biết, Luật Nhà ở 2014 hiện nay quy định có thể phân chia nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. Trong nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh vẫn có sự tách biệt riêng tuyệt đối 2 diện tích này, bao gồm có: căn hộ để ở; và phần sở hữu khác để kinh doanh. Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2014 và văn bản hướng dẫn thi hành chưa có quy định về dạng căn hộ - văn phòng (Office-tel), nói chung, căn hộ chỉ được chọn duy nhất 1 chức năng: để ở hoặc kinh doanh.
Nhận định vướng mắc lớn nhất trong quản lý loại hình Office-tel, ông Nguyễn Trần Nam (nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam) cho biết chính là tính pháp lý. Do loại hình này chưa có tên gọi, xây dựng theo quy chuẩn, thiết kế, mua bán giao dịch, sử dụng các sản phẩm loại hình này...
Ông Nguyễn Trần Nam (giữa) chủ trì phiên thảo luận.
Phát triển Office-tel là xu thế
Trước tình hình trên, Cục quản lý nhà và thị trường BĐS và Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết đang xin ý kiến lãnh đạo Bộ Xây dựng, chuẩn bị dự thảo Thông tư liên quan đến Condo-tel và Office-tel nhằm giải quyết nhu cầu bức thiết đang đặt ra trên thị trường theo hướng công nhận, tạo điều kiện cho loại hình này phát triển.
Ông Nguyễn Trần Nam cho biết, Office-tel và Condo-tel đáp ứng nhu cầu thực tế của cuộc sống. Cách đây hơn 2 năm, trong quá trình soạn thảo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS đã có nhiều hội thảo được tổ chức và lấy ý kiến của nhiều chuyên gia doanh nghiệp. Tuy nhiên thời điểm đó chưa xuất hiện loại hình này.
Ông Nam cho rằng: “Chúng ta phải chạy theo thị trường, bắt kịp xu thế này theo hướng công nhận các sản phẩm trên. Nếu không giải quyết nhanh, dứt khoát sẽ xảy ra tranh chấp. Theo tôi, cần đưa các kiến nghị này vào khuôn khổ pháp lý, trên cơ sở đó tạo ra Thông tư hướng dẫn”.
Trước việc căn hộ Office-tel chỉ được sở hữu 50 năm vậy sau đó sẽ xử lý như thế nào? Ông Nam cho biết, 50 năm là khoảng thời gian khá dài và luật pháp còn thay đổi rất nhiều. Tuy nhiên, nên nhìn nhận trước vấn đề này để đưa ra phương án xử lý.
Hội thảo đã ghi nhận những ý kiến nhằm góp phần kiến nghị tạo lập một hành lang pháp lý sát thực, hợp lý để phân khúc sản phẩm Office-tel phát triển đúng định hướng, phù hợp với nhu cầu thị trường và đảm bảo đầy đủ các điều kiện pháp lý…
Hội thảo diễn ra sáng 17/3.
Trước đó, Hiệp hội BĐS Việt Nam đã tổ chức một Hội thảo về các vấn đề pháp lý của loại hình Căn hộ khách sạn (Condo-tel) tại Hà Nội. Hội thảo đã thu nhận được nhiều ý kiến xác đáng của các chuyên gia và doanh nghiệp về vấn đề này.
Trên cơ sở đó, Hiệp hội BĐS Việt Nam đã có văn bản kiến nghị lên Quốc hội, Chính phủ, Bộ Xây dựng và các bộ ngành liên quan. Kiến nghị của Hiệp hội đã được các cơ quan quản lý đánh giá cao và cam kết tiếp thu và có những văn bản hướng dẫn kịp thời trong thời gian tới.
Ông Nguyễn Mạnh Khởi (Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và Thị trường BĐS - Bộ Xây dựng) cho biết, ở góc độ quản lý Nhà nước, Office-tel đang có nhiều cách hiểu khác nhau. Trên thực tế cũng như cơ sở pháp lý, chính sách đang có nhiều vướng mắc, cần tháo gỡ kịp thời.
“Tôi cho rằng, quan trọng và cuối cùng phải ra được văn bản luật điều chỉnh loại hình này. Ở góc độ nghiên cứu, hiện nay đang nghiên cứu hình thức văn bản nhanh nhất là thông tư. Đề nghị Hiệp hội BĐS Việt Nam cùng tham gia với Cục quản lý nhà và thị trường BĐS nghiên cứu, đưa ra một văn bản pháp lý nhanh nhất, phù hợp với thực tiễn trên cơ sở xác định sự cần thiết của loại hình Office-tel để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, khách hàng”, ông Khởi cho hay.
Cũng theo vị Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS thì việc đưa ra một văn bản pháp lý để điều chỉnh, quản lý loại hình Office-tel, trước hết, phải xác định được: Đây là loại hình gì? Khi coi nó vừa làm văn phòng vừa làm nhà ở thì phải khác với văn phòng bình thường hay nhà ở bình thường như thế nào? Xác định được quy hoạch đất đai; Xác định điều chỉnh quy hoạch; Xác định điều kiện kinh doanh, bán hàng đối với Office-tel. Quan trọng nhất là phải đặt được tên cho loại hình thì mới ra được văn bản luật quản lý, điều chỉnh.