Bán 2% vốn dự án, Khang Điền (KDH) bất ngờ thu về khoản lợi nhuận tài chính gần 900 tỷ đồng
CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền vừa báo cáo khoản doanh thu tài chính đột biến gần 900 tỷ đồng trong quý II/2026. Dòng tiền này không phát sinh hoàn toàn từ giao dịch bán tài sản ở thời điểm hiện tại mà chủ yếu là kết quả của nghiệp vụ kế toán kết chuyển lợi nhuận, được thực hiện ngay sau khi doanh nghiệp giảm tỷ lệ sở hữu và chấm dứt quyền kiểm soát tại pháp nhân phát triển dự án khu nhà ở quy mô 5,8 ha.
Giải mã khoản doanh thu đột biến từ bút toán kết chuyển lợi nhuận
Báo cáo tài chính quý II/2026 của CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Mã: KDH) ghi nhận khoản doanh thu hoạt động tài chính lên tới hơn 896 tỷ đồng. Giao dịch trực tiếp mang lại khoản thu này là việc Khang Điền hoàn tất chuyển nhượng thêm 2% vốn góp tại Công ty TNHH Bất động sản Bình Trưng Mới vào ngày 23/06/2026 với giá trị 68,3 tỷ đồng. Người nhận chuyển nhượng là cá nhân ông Nguyễn Tuấn Thành. Sự thay đổi cơ cấu cổ đông kéo tỷ lệ sở hữu của nhóm Khang Điền tại Bình Trưng Mới giảm từ 50,95% xuống còn 48,95%. Với tỷ lệ mới, Bình Trưng Mới chính thức chuyển từ công ty con sang công ty liên kết và không còn được hợp nhất toàn bộ vào báo cáo tài chính của Khang Điền.
Tuy nhiên, số tiền thu về từ việc bán 2% vốn không phản ánh toàn bộ con số gần 900 tỷ đồng trên báo cáo. Doanh nghiệp chỉ ghi nhận 21,6 tỷ đồng lãi phát sinh trực tiếp từ phần vốn vừa chuyển nhượng. Hơn 874,7 tỷ đồng còn lại là khoản lợi nhuận đã phát sinh từ thương vụ bán 49% vốn cho VN Success Pte. Ltd. (thuộc Keppel Land) với giá 1.661 tỷ đồng vào tháng 07/2023. Theo chuẩn mực kế toán hiện hành, do Khang Điền vẫn duy trì quyền kiểm soát Bình Trưng Mới sau giao dịch năm 2023 nên khoản chênh lệch lợi nhuận không được phép ghi nhận ngay vào kết quả kinh doanh mà phải hạch toán trực tiếp vào lợi nhuận sau thuế chưa phân phối. Chỉ đến khi Khang Điền bán tiếp 2% vốn và mất quyền kiểm soát pháp nhân này trong kỳ báo cáo hiện tại, toàn bộ khoản lợi nhuận treo từ năm 2023 mới đủ điều kiện kết chuyển vào báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh.
Cơ cấu lại pháp nhân sở hữu và quỹ đất tại khu vực Bình Trưng Đông
Công ty TNHH Bất động sản Bình Trưng Mới được thành lập để đảm nhận vai trò chủ đầu tư dự án khu nhà ở thấp tầng rộng 5,8 ha tại phường Bình Trưng Đông, TP.HCM. Dự án bao gồm 159 căn nhà ở thấp tầng, có tổng vốn đầu tư ban đầu 865 tỷ đồng nhưng sau đó đã được điều chỉnh tăng lên gần 3.748 tỷ đồng. Ngay sau khi việc giảm tỷ lệ sở hữu hoàn tất, bản cập nhật đăng ký doanh nghiệp vào giữa tháng 07/2026 cho thấy CTCP Đầu tư Bất động sản Phước Nguyên (công ty con do Khang Điền nắm 99,7% vốn) đã thay thế Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Bình Trưng để đứng tên phần vốn góp 48,95% tại Bình Trưng Mới. Hai cổ đông còn lại vẫn là VN Success Pte. Ltd. nắm 49% và ông Nguyễn Tuấn Thành sở hữu 2%.
Sự chuyển giao quyền sở hữu cho Phước Nguyên cho thấy chiến lược sử dụng pháp nhân trung gian để tái cơ cấu các dự án trong khu vực Bình Trưng Đông của Khang Điền, tương tự cách doanh nghiệp từng thực hiện tại dự án Đoàn Nguyên. Quá trình tái cơ cấu và thay đổi phương pháp hạch toán đã lập tức phản ánh lên bảng cân đối kế toán. Tính đến cuối quý II/2026, giá trị hàng tồn kho gần 970 tỷ đồng thuộc về dự án Bình Trưng Mới hoàn toàn không còn xuất hiện trong danh mục hàng tồn kho hợp nhất của Khang Điền. Trong khi đó, dự án Đoàn Nguyên tiếp tục ghi nhận giá trị tồn kho duy trì ở mức xấp xỉ 3.467 tỷ đồng.
