Thị trường ngày càng thiếu hụt những BĐS vừa túi tiền
Đánh giá thị trường BĐS đầu năm 2023, ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám Đốc, Savills Việt Nam cho rằng, năm 2023 là năm có nhiều triển vọng hơn 2022. Tuy nhiên, thị trường chưa thoát khỏi những thách thức vốn đã tồn tại khá lâu. Đó phải kể đến sự mất cân đối nguồn cung bất động sản (BĐS).
Sự sụt giảm nguồn cung mới ngày càng rõ nét. Điều này không đáng nói bằng sự mất cân đối giữa nguồn cung hạng phổ thông và BĐS cao cấp, hạng sang. Theo ghi nhận của Savills, thị trường ngày càng thiếu hụt những BĐS vừa túi tiền. Nhu cầu vì thế đẩy mạnh sang các vùng ven phụ cận là điều dễ hiểu. Suốt thời gian qua, tỉ lệ hấp thụ tốt rơi chủ yếu vào loại hình BĐS tầm trung, giá hợp lý.
Theo ông Troy, mặc dù nhu cầu cao nhưng thị trường BĐS hiện nay có đến 80% nguồn cung thuộc phân cao cấp, hạng sang, chỉ khoảng 20% thuộc phân khúc phổ thông, phù hợp với nhu cầu số đông. Điều này dấy lên những lo ngại đến mức báo động với thị trường BĐS năm 2023 và các năm tới.
Báo cáo của Savills Việt Nam chỉ ra, trong 2022, tổng giao dịch đạt 14.600 căn, tăng 55% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ đạt 69%, mức thấp nhất trong 5 năm gần đây. Giá bán trung bình đạt 107 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 43% theo năm. Riêng trong quý 4/2022, giá bán trung bình đạt 125 triệu đồng/m2 thông thủy, mặc dù ổn định theo quý nhưng tăng 71% theo năm. Căn hộ từ 2 đến 5 tỷ đồng chiếm 68% lượng giao dịch và không có căn hộ dưới 2 tỷ đồng. Người mua bị ảnh hưởng bởi giá bán sơ cấp cao với khoảng 55% nguồn cung có giá từ 5 tỷ đến trên 10 tỷ đồng/căn.
Theo đại diện Savills Việt Nam, trong năm 2023 các chủ đầu tư trì hoãn việc mở bán mới khoảng 5.000 căn hộ. Trong ngắn hạn, việc tín dụng tiếp tục bị hạn chế vào bất động sản và các doanh nghiệp bị giám sát chặt chẽ hơn trong việc phát hành trái phiếu, chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn trong việc huy động vốn. Năm 2023, nguồn cung tương lai ước đạt 8.000 căn, giảm 60% so với năm 2022.
Sẽ có làn sóng tích cực từ BĐS trong 6 tháng cuối năm
Ông Troy Griffiths cho rằng, thị trường BĐS toàn cầu trong năm 2023 sẽ diễn biến chậm hơn. “Bóng ma” lãi suất cao sẽ kìm hãm lạm phát trên toàn thế giới. Điều này đồng nghĩa với nhu cầu BĐS nói chung sẽ có chiều hướng giảm và Việt Nam cũng không ngằm ngoài xu hướng đó.
Tuy nhiên, điểm thú vị của Việt Nam là đã dẫn trước các thị trường khác nhờ tốc độ đô thị hóa 47%. Trong mắt các nhà đầu tư, Việt Nam vẫn còn cả một chặng đường dài phía trước với quá trình đô thị hóa. Lượng dân số ở tầng lớp trung lưu và giàu có ngày càng tăng, trong khi đó nguồn cung giá vừa túi tiền đang thiếu hụt khi các chủ đầu tư chạy theo các sản phẩm ở phân khúc cao hơn. Vì vậy, chắc chắn nhu cầu phân khúc này sẽ tiếp tục tăng trong một thời gian dài.
“Đối với các nhà đầu tư cá nhân, 6 tháng đầu năm sẽ là thời gian quan trọng để họ quan sát trước khi đưa ra quyết định. 6 tháng cuối năm sẽ chứng kiến làn sóng tích cực từ BĐS. Trong bối cảnh những bất ổn của nền kinh tế toàn cầu đang dịu lại, các nhà đầu tư không nên vội vã rút khỏi thị trường”, chuyên gia Savills nhấn mạnh.
Theo ông Troy, tại Việt Nam, Ngân hàng Nhà nước đang làm rất tốt trong việc giữ giá đồng VND ổn định so với các loại tiền tệ khác. BĐS là một khoản đầu tư dài hạn. Với các nhà đầu tư cảm thấy bất an về những rủi ro từ 1-2 năm nên tìm một kênh đầu tư phù hợp hơn bởi nếu nhìn vào bức tranh tổng thể, thị trường BĐS Việt Nam đang có vị thế rất tốt.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, phân tích, thông thường, trong một năm sẽ có một đợt sốt đất đầu năm và cuối năm. Tương tự, bước sang năm 2023, các cơn sốt đất sẽ quay trở lại nhưng xảy ra ở thời điểm muộn hơn, có thể trong quý II, quý III hoặc ở giai đoạn cuối năm. Bởi khi đó, những khó khăn đã được tháo gỡ, thị trường đã phục hồi trở lại, lãi suất giảm, các kênh huy động vốn được khơi thông.
"Còn ngay từ thời điểm đầu năm 2023, sẽ khó bùng nổ các cơn sốt đất giống như những năm trước. Bên cạnh đó, trong dài hạn, tôi nghĩ giá đất nền khó có khả năng sụt giảm mạnh. Mức giá có thể đi ngang so với giá năm 2022 nhưng sau đó sẽ nhanh chóng tăng lại nhờ những kỳ vọng mới”, ông Đính nhận định.
Theo đánh giá của nhiều doanh nghiệp bất động sản, trong quý I/2023 thị trường sẽ vẫn dễ thở, tuy nhiên giao dịch ít, chủ yếu vẫn là cuộc chơi của những nhà đầu tư bắt đáy. Nếu phía chủ đất giảm giá gặp nhà đầu tư có tiền mặt thì mới có giao dịch. Tuy nhiên, giá nhà phố sẽ không giảm, chỉ có giá đất nền, căn hộ chung cư có thể giảm khoảng 15%-20%.
Nền kinh tế Việt Nam sẽ bớt khó khăn từ quý II/2023 và có sự tăng trưởng tích cực từ quý III/2023 khi các dự án đầu tư công giải ngân và làn sóng vốn FDI bắt đầu thấm dần vào nền kinh tế. Như vậy, phải bắt đầu từ quý III/2023, các dự án bất động sản mới bắt đầu rục rịch bán hàng trở lại.